“纽扣侠”章卡鹏做地产

计划通过三至五年努力，实现500亿~900亿元销售规模。

中房报记者 苗野 北京报道

53秒、12轮竞价、31亿元，伟星置业因拿下南京拍地历史上第二块“最贵地王”再次出圈。

这也是自2022年以来伟星置业在南京市场落下的第三子。

本轮拍地前一天，市场就流传一份地块报名信息表，河西南青奥滨江板块的G03地块吸引了中海、招商、万科、保利、华润、建发、金地等超20家房企意向报名，最终伟星置业在一众房企中胜出，创造了南京楼市楼面价第二的纪录。

伟星置业凶猛的拿地节奏再次令市场侧目。

实际上，2021年~2022年，伟星置业就豪掷约468亿元，在合肥、临海、南京、杭州等城市拿地39宗，在民营房企中拿地金额仅次于滨江、龙湖等，被称为土地市场上最大“黑马”。对于伟星置业的出手，有观点称“背后有个干实业的‘爸爸’，伟星自然有‘撒钱’的底气”“伟星跑马圈地的‘土豪’表现，真是羡煞一众房企”。

伟星置业为伟星集团控股企业，实控人为章卡鹏，被称为“纽扣侠”；章卡鹏最早是在浙江台州临海一带靠着一毛五一粒的纽扣起家，将业务版图拓展到服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资等领域，并拥有两家上市公司伟星股份和伟星新材，在所属领域均处于头部企业。

对于拓展房地产业伟星发展意愿很强。据官微“伟星房产”披露的2022年初经营工作会议情况，其计划通过三至五年努力，实现500亿~900亿元销售规模。

“从大势来看，房地产在未来还有较大发展空间，现阶段的调整不能代表整个行业走弱，反而对于我们这种更看重经营、产品和服务的企业来说是一个机会。”伟星房产相关负责人在接受媒体采访时表示。

一个存在的问题是，伟星置业在行业下行期逆势扩储引发了市场对其资金持续性的关注，合计一年净赚约15亿元的两家上市公司是否隐秘的支持者？

土地市场上的“隐藏大佬”

2023年南京首轮集中供地中，伟星置业如约而至。

此次出让的南京河西南青奥滨江G03地块，上线仅53秒就冲到31亿元的触顶价格，成为当天成交最快地块，楼面价达到43173元/平方米。最终，伟星置业拿下该“地王”地块，溢价率14.44%。

在伟星置业本次刷新地价之前，南京第二高地价地块还是在2016年创下。当时上海建工以64.8亿元拿下河西中G68地块，楼面地价为42561元/平方米。该地块后来建成海玥花园项目，直到2021年9月才正式上市，目前售价超过6.77万元/平方米。

南京至今的最高楼面价地块同样在2016年拍出，亦位于河西南板块，当时由葛洲坝以32.8亿元价格拿下，楼面地价达到45213元/平方米，这一“天花板”价格至今无人能破，开发项目是南京市场熟知的葛洲坝中国府，二手房市场价已冲破8万元/平方米。

“1秒加价2.3亿元，说明这幅地块的价值得到了开发商的一致共识。但行业不景气，高地价能否解围是个未知数。伟星拿下这么高地价的项目，要么是补库存的欲望强烈，要么很有可能遭遇入市难的困境。”南京某房地产市场人士说。

放眼全国，伟星置业拿地的节奏从合肥、芜湖、南京到武汉，始终是高调出圈。相比民营房企几乎集体从拿地名单上消失不同，伟星置业可谓是土地拍卖中民营房企的“隐藏大佬”。

据伟星房产官微发布，去年伟星拿地总投入243亿元，新增土地20块。在克而瑞公布的《2022年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》上，伟星置业排名第18位，全年新增土地货值197.8亿元。

“伟星置业在土地市场上‘杀疯’了。”合肥某业内人士说：“合肥每次供地都会来，一下报名好几宗地块，光保证金就得缴纳好几亿元；重要的是伟星置业总能以一己之力击败众多头部房企，一至四批均有收获。”

据记者不完全统计，2022年在合肥伟星置业就拿了10宗地，拿地金额达102.03亿元。

“伟星置业在合肥连续开发的16个项目都在销售中，2021年和2022年合计拿了十几个项目，从市场反应来看我们对销售还是比较满意的。”伟星房产相关人士表示。

不仅如此，在多数房企区域收缩之际，伟星置业还在外拓，新进杭州、武汉、南京、宁波等城市。去年在南京也是“一鸣惊人”，以45亿元拿下两宗地，这一拿地金额在中指研究院发布的南京拿地房企排行中位列第三，前两名均是国企。

逆势扩张的同时，伟星置业销售业绩也在三年内翻了一番，2022年333亿元的销售额，在克而瑞全国房企榜单上排名第42位；今年前2个月，伟星置业的权益销售额为38.9亿元，排名全国房企第41位。

谁在充当“提款机”？

伟星置业，是章卡鹏的一张地产拼图。

早在1993年伟星就进入了房地产领域，规模一直不大，走的是区域深耕路线，打法归结起来就是：集中在少数熟悉的城市开发房地产，逐渐占领当地市场，成为“地头蛇”的存在，再逐步向周边城市扩张。

很长一段时间内，安徽的芜湖、马鞍山以及浙江的临海，都是伟星的主战场。据“伟星房产”官微披露，在这3个城市，伟星销售都排在前面，2021年市占率已经达到30%、28%、54%。

据一位接近伟星的市场人士透露，伟星过往步子没有迈得很大，在各大全国性房企热衷城市鲜少有拿地的机会，这也是伟星此前在地产圈籍籍无名的主因，局限它的是单一市场容量有限，到一定程度就面临外拓的压力，但区域市场韧性还是比较强的。

伟星自身也感受到了瓶径，2020年开始“走出去”，除合肥外，逐步向长三角城市群拓展，最终确定在几个人口流入较大的热点城市进行开拓，包括南京、杭州、宁波和武汉等。

“恰恰是我们从芜湖走出去了，才保持了稳定上升的销售业绩。”伟星房产内部人士说。

从布局来看，伟星地产板块分为华东大区和浙江大区，其中华东下辖芜湖区域总部和马鞍山、合肥、南京、武汉四大城市公司；浙江大区总部位于临海，另设杭州和宁波城市公司。

中指研究院企业研究总监刘水认为，伟星这类企业地产规模小，没有过度举债，包袱相对较轻，背靠实体母公司的资金优势促使其在市场深度调整期逆势扩张，更快占领区域份额。

伟星的钱来自哪里？

由于是非上市公司，伟星置业的资金来源无完整公开信息。从公开资料来看，其融资方式包括银行信贷、股权质押等，如2022年12月8日，交通银行安徽省分行给予伟星置业60亿元综合授信支持。

股权出质也是伟星置业最主要的融资方式。2022年11月，伟星置业出质旗下子公司合肥星腾置业100%股份，质权人为浙商银行合肥分行，出质股权数额为5000万元。2021年底，伟星置业将合肥国伟置业价值1亿元股权数额出质予浙商银行合肥分行；同年9月还将合肥伟星星资置业价值1亿元股权数额出质予广发银行合肥分行。

在外界看来，两大上市公司也有为伟星集团做地产提供“输血”的可能，比如股权质押融资。

此外，伟星集团旗下还有不少投资公司，并投资了多家企业，涵盖科技、建材、能源、装备等领域。伟星集团治下的伟星资产管理（上海）有限公司，也不容忽视，这或也是伟星集团地产板块的“金主”。

企查查信息显示，伟星集团对外投资企业中关联的资本包括TCL资本、金研资本、浙江股权交易中心等，还有自己的创投公司浙江伟星创业投资有限公司。

“章卡鹏旗下的资本帝国足已支撑其做大房地产的规模需求，实业充当融资通道之一，有其他房企无可比拟的资源和资金优势。”前述接近伟星置业的相关人士说，能在艰难的市场环境中“生存”下来实属不易，但投资与销售双发力最终能否跑赢行业大势还很难说。