上海的大户型，有钱也难买！

上海的大户型，有钱也难买！

去菜场买菜的时候，都有个常识。

那就是买的量越多，单价越便宜，不仅零头抹了，还送小葱香菜。

做采购，也是量越大，单价压的越低。

但买房，却不是这样。

很多时候反而是房子越大，单价越高。

最近我发现，上海的大户型，整体越来越贵了。

无论是新房还是二手房。

不少小区，大户型都比小户型单价更高。

比如前滩，大户型本来就少，价格自然辣手；

还有张江的标杆万科翡翠公园，挂牌在卖的二手房，小户型居多。

挂出来的大户型，挂牌价也明显要比小户型高。

大户型受追捧的背后，是扭曲到变形的供需关系。

早在楼市的远古时代，就有了7090政策，上海也不例外。

政策规定，新建商品房，90㎡以下的小户型，必须占到整个项目总面积的70%以上。

剩下那30%的中大户型，自然物以稀为贵，得拿更多的票子来换。

明眼人都知道，这个政策本质上是为了保护刚需。

而当时很多开发商为了躲避政策，搞出来一房两本的骚操作，也就是说一套房子两本产证。

90*2就是180，中间墙打掉，刚需摇身一变就是大平层，吃瓜群众直呼厉害。

但没想到后来，限购越来越严，房票越来越贵，所以这样的房子基本都砸在手里了。

“7090政策”消失之后，又有什么“80100政策”：

很多地块在出让的时候，会规定100㎡户型以下占比80%以上。

也就是说，在过去房地产狂飙的二十年中，因为土拍对于面积配比都有严格的要求。

我们造了大量的100平和90平以下的小户型，这样的小户型占比在70%-80%左右。

而这样的供应结构，虽然让更多家庭有了上车能力，但也造成了今天的大户型改善稀缺的局面。

新房140平以上的大户型，少的可怜。

到了二手市场，愿意拿出来卖的，就更少了。

所以市面上但凡有一些地段好点的大户型出现，总是最先被抢掉的。

刚认购完的浦东金桥金鼎阅府，大户型一上来就没了，小户型最后才选完。

背后是上海整体的购房逻辑正在发生改变。

以前我们总是鼓励大家要买小一点的面积段，因为小面积单价相对大面积涨的更快一些。

但现在，时代变了，逻辑也变了。

楼市版本更新，从1.0进入到2.0，从刚需进入到改善。

以前是大家没房要买房，有个房能住就行。

现在是大家有房要换房，小换大，老换新，差换好。

大量的小户型业主，想要换大户型。

而大量的新房项目，还在造小户型。

双重夹击，造成了大户型稀缺，小户型过剩的局面。

事实是，楼市进入改善时代，从一线到二线城市，甚至到十八线小县城，都在慢慢开始抛弃小户型了。

贝壳研究院把未来的新增住房需求分为三类：

一是人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求；

二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求；

三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求；

在未来的十几年，改善需求会占大头，刚需市场会持续萎缩。

来源：贝壳研究院

我们也做过一个统计，上海800万套房子里，三房、四房及以上，最多只有320万套左右，这其中还有大量的刚需小三房，或者老破大。

真正的舒适型大户型很少。

这就是我们老生常谈的那句话，上海不缺房子，缺好房子。

而如果你是高端买家，就会知道：

面积上了200平，房子还要新一点，地段还要在中环内，能选的小区真的就那么几个。

很多人为了追求产品力，从老静安去了新静安。

除了供需结构之外，购买力的分化，也是大户型，或者改善、豪宅房源备受追捧的原因。

最近几年为了刺激经济，我们放水力度越来越大。

而总是拥有资产的富人总是最先接到水。

实体经济不振，富人拿到钱无处可去，只好去卷一线城市的核心稀缺房源，改善、豪宅最先被冲。

我堂堂外地土豪来到上海，让我去买刚需“鸽子笼”？

不可能，完全不可能，卷死也要卷个大平层。

所以奇怪的事情出现了，经济不太好，一线城市的豪宅涨的却很猛。

不仅是上海，北京很多豪宅也是不到两年涨了一千多万。

也不仅是豪宅，什么奢侈品，收藏品，都是疯涨。

豪宅卖家，也是越来越惜售，卖一套，少一套。

而普通人需要的东西，刚需房，大众餐饮，却基本上涨不起来，或者涨幅很小。

用八个字总结，那就顶层通胀，底层通缩。

大户型被追捧的背后，还有一个原因，是上海的房票越来越贵了。

限购越来越严，各种路子被堵死。

一个家庭，最多也就两张房票，如此珍惜的资源，自然要物尽其用，

无论是更好的居住体验，还是资产的升值保值。

把资金用足，把杠杆拉满，把面积买到最大。

总结一下：

1）大规模城市化后，楼市已经进入改善市场

2）因为过去多年扭曲的供应结构，导致如今的改善群体，十分受伤，只能去卷市面上本来就少的大户型。新房抢不到，就去卷二手。

3）房票越来越珍贵，也让人们去追求大户型

而且，最根本的，人的欲望持续增长，社会经济总量越来越高，人越来越有钱，没有人喜欢一辈子住在小房子里。

上海的大户型，尤其是内中环的大户型，只会越来越受追捧。

建议大家在保障房龄和产品品质的条件下，尽量去追求一下面积。

相反，老房子，大面积的产品尽量少碰。

因为产品力很差，买得起的人看不上，看得上的人买不起，

一旦总价高了，更多的人会去选择新房子。

所以很多老小区的大户型，往往单价要比小户型便宜的多。

综上，我们判断，未来偏大的改善户型，比如120平米以上的三房，特别是人车分流、立面高级的次新改善住宅会长期跑赢大盘。

比如浦开云120三房，百汇园180三房、尚东国际名园135平3房。

反而那些功能导向的紧凑户型，像89方三房，在大量供应情况下会跑输大盘，比如松江、宝山、嘉定、奉贤等的小三房户型，供应压力大，没有稀缺性。

最后，套用《狂飙》里的一句话来结尾吧：

在上海，我怕户型大？户型越大，价格越贵！