成都楼市，还能涨吗

01

变化

今天咱们来说说成都，是的，就是那个“世人皆跌我独涨”“出淤泥而不染”的大哥成都。

单单今年1-9月份，国家统计局公布的70城房价数据中——

新房环比涨幅，成都就拿了5次第一、4次第二。

二手环比涨幅，成都又拿了5次第一、2次第二、2次第三 。

10月数据还新鲜，果不其然，10月成都新房再次以同比涨幅7.2%荣登榜首。

不愧是榜一大哥，这统治力，这楼市韧性，真的顶。

不过大家要是以为今天的文章是来歌颂涨幅第一的成都楼市的，那你就大错特错了。

成都已经不像表面那般淡定从容了。

02

新房，少数人的狂欢

在过去几年，成都楼市之所以能够区别于其他楼市，独自旺盛美丽，绝大部分原因就是倒挂。

“有便宜不占王八蛋”，秉承着这样的观点，成都的楼市一直火热异常。

比如新川板块的紫境府，二手房卖3万/㎡，清水新房1.5万/㎡起，倒挂1.5 万/㎡。

再比如海昌极地海洋公园旁边的新鸿基悦城，二手房挂2万/㎡，新房9975元/㎡起，倒挂一倍有余。

巨大的倒挂差让无数人在整个大环境降温时仍趋之若鹜。但是现在，成都趋冷，一二手倒挂正在逐渐消失！

9月和10月，本来被寄予厚望的“金九银十”在成都新房市场的成交量都没超过1万套，这已经达到了最近两年成都新房成交的最低值。

最明显的就是顺销的项目越来越多，除极少数网红盘三倍熔断外，绝大多楼盘都在顺销。现阶段大多数的普通项目，例如地段、户型、交房时间、产品特色都很一般的，去化也真是难上加难。

比如青羊新城国贸鹭原，从10月开盘至今，百套房源，仅有个位数的认购。

双流所谓的“网红”项目打堆堆，无一例外，全部进入顺销。

只有少数个别的限价红盘，去化率达到100%，不过这些都是区域内的“明星”级别的产品，尽管有的最低总价都达到500个W，最低单价超过3万/㎡，但依然能让大家趋之若鹜。

种种数据表明，成都新房市场有点力不从心了。

03

二手房，多数人的内卷

相比于新房，二手的问题就更大了。

今年上半年以来，成都二手房的成交一直碾压新房，7月更是卖出超1.7万套。

但是自从成都的“网红盘”开始减少，531新政出台又释放了大量存量二手房，二手房的问题就逐渐显现。

截至目前，成都二手房挂牌18.2万套，要知道在531当天挂牌量是15.6万套，5个月就暴增2.5万.成都二手房的堰塞湖就这么形成了。

大家不要小看18.2万的挂牌量，现在公认的库存第一的重庆都只有17.6万了，成都这次是真的实现赶超，又捞到一个榜一大哥的名号，这次是二手房挂牌量第一。

而同期呢，成都的二手房成交量并没有放大。

今年1-10月，成都共成交了124725套二手房，按照18.2万套的二手房库存量

成都的二手房去化周期已经超过14个月，属实是有点危险了。

挂牌量激增，踩踏出货的大戏就开始上演。

目前成都各区的二手房挂牌价，降价占比都超过涨价。

无论是二手豪宅还是刚需产品，无论是城南核心的高新还是二圈层的热门区域二手，无一例外都在打“价格战”。

以中海锦江城为例，整个小区挂盘价虽然都在280万以上，但是已经3个月没有成交了。

类似的情况，还出现在成都顶流板块的高新南片区。

时代晶科名苑，去年年中还能卖3.3万/㎡的，现在2.4-2.5万/㎡，都不怎么好成交了。

比如东洪广厦，2017年下半年，楼盘成交价集中在1.7万/㎡左右；但现在不少房源的挂牌价已经跌到了1万5，有些急售的房源甚至可以砍价到1万4。

比如翡翠城一期的学区房，2017年下半年的成交价在2.6万/㎡左右，今年最高卖到3.2万/㎡；但现在不少房源挂牌只在2.7万/㎡左右，东湖板块的学区房也跌回了5年前水平。

再比如雅居乐花园，2017年下半年成交价1.3-1.4万/㎡，今年最高时卖到1.8万/㎡；但现在挂牌1.3万/㎡的比比皆是，城南千亩大盘也扛不住下跌压力。

还有美洲花园棕榈湾，2017年下半年成交价1.6-1.7万/㎡，今年最高时卖到2.1万/㎡；现在挂牌价低于1.7万/㎡的同样比比皆是，高新南低总价楼盘5年不涨反跌...

华侨城纯水岸一期，2017年下半年成交价1.75-1.85万/㎡，今年最高卖到2.5万/㎡；现在有房源挂牌已降到了1.8万/㎡左右，多数挂牌也不超2.1万/㎡。

这些小区甚至有些还是核心区域，砍价都如此之猛，老破小和更远的板块或者楼盘就更不用说了，5年过去不涨反跌。

成都二手房都在内卷，卷的结果就是价格下调。

下调怎么办？接着奏乐接着卷啊。

04

土拍

当下的成都楼市可真是有点颤颤巍巍了。

土拍也初现端倪。

成都第三批土拍，除了中铁建和龙湖，剩下的都是城投和平台公司。

26、27号两天土拍下来，流拍率8%，看着不高，实则84%都是本土的城投和平台公司托底。

别问，问就是地主家也没有余粮了。

05

托举？

大哥要凉，肯定是要上去扶一把的。

11月17日，成都发布政策优化区域限购，优化完善商品住房公正摇号顺序，取消了顺位。

再加上陆陆续续三支箭的神之加持。

虽说成都当地的政策是利好新房和标准的舍大保小战略，但实际效果不大，不过三支箭营造的良好氛围还是不错的,起码A股很配合。

转头看看成都的反应。

新房二手成交量皆回升。

2022年11月成都市新建商品住宅总成交11294套，环比增加23.3%，同比增加9.6%；

2022年11月成都市二手住宅总成交13811套，环比增加11%，同比增加554%。

不管是新房还是二手房，从月成交的柱状图不难看出市场在好转，虽然很缓慢。

要知道11月下旬成都口罩更加严重了。

严重的疫情，开盘数量少，再加上大多数人对期房失去信心，成交数量的缓慢回升就显得弥足珍贵。

不过政策的时效还需再看看，毕竟年末还要冲一波业绩呢。

但是总的来看，作为之前数月屹立不倒的一哥成都，其楼市需求和楼市韧性都是不能忽略的，虽然现在成都楼市虽然表现开始乏力，但是实力还在那里。

毕竟作为四川的省会城市，房价却不贵，实属难得。

当下大环境如此，成都也不可能完全置之身外。

虽然10月楼市冰封趋势已现，信心难免下降，再加上口罩，但是政策加持之力不可小觑，成都自身也是大哥风范，11月成交量的快速回弹也透出成都的活力依旧。

可以预测：在利好和政策的加持下，成都年底的楼市将会一片大好。

还得是“大哥“啊。