病了4天,今天终于用两个鼻孔出气,这感觉太爽了,精神头也好了一些,这种康复的感觉太好了。
希望大家都快快好起来!
01现状。
这一轮行情,大家都将注意力放到了房企和救市举措上,忽略了二手房问题的严重性。
我之前不是写过《二手房,数据异动》的文章嚒,当时就关注二手房的相关数据,再结合最近的价格走势,我认为2023年楼市最大的难题就是二手房。
我先给大家说说数据,让大家清楚二手房现在是个什么状态。
百城二手房已经连续7个月下跌了,其中,全国十大城市北京、天津、南京、上海、杭州、深圳、广州、武汉、成都、重庆11月份只有上海微涨0.20%,其余9座城市都是下跌的状态。
图:2022年11月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
与此同时,伴随价格下跌的是挂盘量达到了历史新高。
北京,二手房超过10万套
天津,二手房超过10万套
南京,二手房超过11万套
上海,二手房超过10万套
杭州,二手房超过20万套
深圳,二手房超过4万套
广州,二手房超过12万套
武汉,二手房超过11万套
成都,二手房超过14万套
重庆,二手房超过17万套
全国十大城市除了深圳之外,其余九座城市二手房挂盘量都超过了10万套。
不仅挂盘量高企,这些城市2022年的月成交量也不高,和2021年、2020年月成交量相比,现在的成交量仅仅是过去的三分之一到五分之一。
已经不是腰斩,是脚踝斩了。
文章看到这里,肯定有憨皮会说:“这有什么奇怪的,全国都这样啊” “行情不好,没人买,就卖不动啊“
如果仅看表面,确实就是卖不动了。但如果换一个角度,以现在的挂盘量和行情推演事态的发展,问题就很棘手。
02
二手房的使命。
如果说二手房有什么历史使命,我认为有两个,分别是:让房子流通变慢、成为新房的“刻度线”
让房子流通变慢,是什么意思呢?
之前各个地产城市出台了很多政策收紧二手房交易,其初衷是为了“抑制炒房客频繁交易”,但事后发现,除了增加购买者的时间成本和资金成本外,对炒房客的影响很小。
但是,随着限购、限贷、限售等等政策越来越多,等于不断地抬高了二手房的交易成本,这个成本包括时间成本和机会成本。
二手房购买门槛高、税费、手续费都成为房价的一部分,就变相提高了二手房房价,这样一来,倒逼着购房者去新房市场选择房子。
也就是说,我们给“二手房戴的紧箍咒”,让二手房的流通变慢,就会把客户变相地推入一手房新房市场。
那么,一手新房畅销,土地自然好卖。
新房的“刻度线”,又是什么意思呢?
我们都知道,这轮楼市行情的病根是房企暴雷引发的连锁反应,要想让房企真正走出困境,就要激活市场端,也就是销售回血这条路。
之前楼市火爆,都是因为一二手房之间存在价格倒挂,二手房价格高,一手房价格低,中间存在巨大的差额,才让新房成为“网红”,常常出现千人打新、万人摇号的局面。
现在二手房挂盘量高企,全国十大城市二手房均价都在下降,有些城市甚至降到了历史新低,在这种情况下,有些城市一二手倒挂的差额在减少,有些城市倒挂的差额已经消失。
倒挂消失,二手房不香,一手房新房也就凉了。
03
救,还是不救。
这一年多,为了救市能吃的药都吃了,连伟哥都一把把的喂,效果嘛,大家都看见了,还是软。
再后来,也意识到只降低购房门槛是不够的,还需要让房企‘支棱’起来,让大家心里有底,所以就有了金融16条和证监会5项。
救市到这种地步,该有效果了吧?
未必!
国人特别喜欢跟风,别人都卖我也要卖,别人不卖我也不买。这种心态每遇大事或宏观波动,最为明显。
例如03年抢盐、08年抢醋、19年抢口罩、22年抢药,总之,回看我们历史,都是辣眼睛的“扎堆跟风”。
也只有扎堆跟风,价格才会涨,市场才能回暖。
抢口罩,N95口罩从29块9涨到了200块;抢抗原,抗原从3块涨到了30块;抢莲花清瘟,这玩意就从12块5涨到了100块。
房子,只有“抢”和“烂大街”两个极端,没有中间道路可以走。
中国人常说:你以为我吓大的?说真的,中国人还就吃“吓大”这一套。
现在,54张扑克牌已经打了50张,剩下这四张怎么打?
等着经济恢复,大家兜里慢慢攒够钱了?太慢了,地方穷的铁饭碗都降薪了。
撒钱,鼓励大家负债?已经试过了,都没有响屁有效果。
降准,降息释放流动性?利好,但不足以扭转现状
怎么办?怎么办?
掰着手指头算,除了放开政策端的限购、限贷、限售,和金融端的降低首付,已经没有什么牌可以打了!
救市,从来都是从三四线城市向二线、一线城市逐级传导;楼市回暖,从来都是从一线城市开始复苏,并逐级向二线、三四线城市传导。
现在要不要放开全国十大城市的三限政策?现在要不要放宽二手房交易条件?
有的城市,已经在试探了。
一线城市广州,最近就允许所有二手房平台链家、贝壳、安居客显示参考价的同时也放出市场价。
领导:你们放开二手房参考价了?
广州:绝对没有,我们一直挂着参考价呢
二手房市场是个传导性的市场,不像新房,给房企输血就能稳住新房的行情,二手房是一个小区降价,会传导一个区域的价格跟随性下跌。
现在全国十大城市,除了深圳,其余九城二手房都超过10万套,价格肯定还会往下走,而挂盘量4万套的深圳,往下降的最快,都已经有低于指导价的情况了。
那么,问题来了!
如果二手房“低”过新房,谁还买期房的新房啊,没人买新房土拍怎么办!
所以,2023年一定会救二手。
只是,现在的二手房就像一个“堰塞湖”,一旦把缺口打开,是好是坏很难说。
解除限售和限购,很有可能是抢跑的业主变多了 ,适得其反。
可就这么一直“憋着”,价格下降就会冲击新房市场,新房不回暖,房企、地方都难受。
所以,我才说二手房是接下来最棘手的问题。
都说高手在民间,假设这是一盘棋,你是执棋者,你会怎么做?“三限”到底放不放?
留言说说。
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