国有土地上房屋征收评估程序及实务中常见问题

导读：国有土地上房屋征收过程中，对被征收房屋进行价格评估是补偿安置的基础和依据，关系到被征收人能否获得客观、公平的补偿。本文主要谈谈国有土地上房屋征收评估程序及实务中常见的几个问题。

一、评估机构的选定
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定，由被征收人在规定时间内协商选定房地产价值评估机构，协商不成时，再由房屋征收部门组织被征收人投票决定，或者摇号、抽签等方式确定。
但在实务中，通常遇到评估机构由房屋征收部门单方确定的情形，需要注意。那么，选定评估机构的时点是否应在房屋征收决定公告之后呢？
在实务中，被征收人向法院起诉房屋征收补偿决定时认为先确认房评估机构，后作出征收决定，属于程序违法。
法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，评估机构的选定时间并未作出明确规定，但评估机构选定的程序中保障了被征收人协商选定评估机构的权利，并且评估机构能够依法开展评估工作，则即使评估机构的选定是在房屋征收决定作出之前，也不影响房地产价值的评估，不违反相关法律的规定。
故被征收人主张房屋征收决定作出之前选定评估机构属于程序违法，没有法律依据，法院不予支持。
二、同一征收项目能否选定两家以上评估机构承担房屋征收评估工作？
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第五条第一款的规定，实务中存在房屋征收范围较大的，可以由两家以上评估机构共同承担房屋价值评估工作。
可见，在实务中同一征收项目，也可能会遇到选定两家以上评估机构承担房屋征收评估工作，该情形并未违反法律规定。
三、在房屋征收评估时，抵押、查封的被征收房屋是否会影响房屋价值？
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条的规定，评估被征收房屋价值时，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，可见被征收房屋被抵押、查封不会影响评估价值。
四、被征收人对房屋评估结果有异议的救济途径
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、二十一条、二十二条之规定，如果被征收人收到评估报告后对房屋评估结果有异议，应当在收到该评估报告后10日内，向原评估机构提出复核申请，该申请应是书面形式提出。
原房地产价格评估机构应当在收到被征收人书面申请之日起10日内对评估结果进行复核，复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
若被征收人自收到复核结果之日起10日内，对复核结果有异议，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人，即由房屋征收部分承担鉴定费用，但是，如果鉴定结果是改变原评估结果的，鉴定费用则由原房地产价格评估机构承担。
鉴定报告作出后，被征收人对其补偿数额仍有异议，则按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定来处理，也就是由作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。此时若被征收人对该补偿决定不服，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
国有土地上房屋征收评估程序是否符合法律规定，关系到评估结果的公平性，关系到能否保障被征收房屋所有权人的合法权益。（刘晓蕾/文）