“开发+运营+服务”协同并进，龙湖逾越冬天

来源|中访网

责编|吴畅

3月17日，龙湖集团发布了2022年财报。

受益于开发、运营、服务三大板块的协同发展，2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团能够实现收入及盈利的双增长，实属不易。

在业绩会上，龙湖集团新任董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“我们也比较庆幸，经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

事实上，在当下其他房企忙着转型寻求第二、第三增长曲线时，早在多年前，龙湖就提出了“空间即服务”的发展战略，并形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。陈序平就任后，对龙湖的业务模式进行了重构与梳理，构成了由一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道组成的“1+2+2”的格局。

地产开发、运营业务、服务业务三大业务板块和谐共鸣，共奏“一个龙湖”乐章。

开发业务主调沉稳

2022年，面对多变的行业格局与市场环境，龙湖集团恪守战略、执行坚定，开发业务实现营业额2270.2亿元，同比增长11.0%，实现地产开发合同销售2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米，在行业调整期，仍取得远高于行业平均水平的成绩。

在拿地方面，2022年，龙湖踏稳节奏，新增土地储备34幅地块，总建筑面积 448万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一二线高能级城市，权益地价304亿元人民币，约88%的销售货值集中在高能级城市，土储结构持续优化且成本合理，为盈利的持续增长提供了良好的基本面。

保量的同时，龙湖在保质上也坚持一贯的产品力。去年以来，“保交楼”已经成为全行业甚至全社会关注的重点，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。作为行业“模范生”，2022年，龙湖集团高品质如期交付超11万套住宅，100%按期交付，其中超40%项目实现提前交付，交付满意度约90%，并不断升级交付体验，上线“云交付”、“交房即交证”等服务。出色的表现使得龙湖在克而瑞评选的《企业交付力TOP10排行榜》中斩获亚军。

经营性业务节奏加快

值得关注的是，除了开发业务，2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。据陈序平透露，在发展战略上，未来5年内，龙湖集团非地产开发业务利润占比有望提升至50%以上。

财报显示，主要由商业投资、长租公寓业务收入组成的运营业务，2022年为龙湖集团带来稳定的现金流，全年实现运营收入119亿元，同比增长14%。

商业投资作为运营业务板块的重要构成，面对疫情挑战，回报稳定可期，以轻重并举模式，持续深化在高能级城市的网格化布局。截止2022年12月31日，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，2022年新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积达722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。

长租公寓同样不逞多让，2022年龙湖冠寓延续积极向好的势头，全年实现租金收入24.4亿元，同比增长9%，连续第二年实现盈利。截至2022年末，冠寓已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，2022年全年，龙湖智创生活合并抵消后收入约137.5亿元（合并抵消前），综合毛利率为34.3%，同比增长24%，依托稳定增长的物业管理业务以及商业运营业务，龙湖智创生活整体营业收入迎来新的突破。截至2022年末，龙湖智创生活在管面积继续增长，达到3.2亿平方米，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。

另外，2022 年 8 月，龙湖集团正式发布全新智慧营造品牌—龙湖龙智造。集成龙湖全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC 服务、智慧城市整体解决方案等六大产品服务模块。目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近 40 个，总建筑面积超 700 万平方米，与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

2023，未来可期

没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。在经历脱胎换骨的2022年后，2023年的楼市小阳春比人们预计得来的更早一些。截至2023年2月末，龙湖集团累计实现总合同销售金额人民币282.4亿元，同比增长41%，2月份单月实现总合同销售金额人民币174.1亿元，同比增长86%。

不过，比开发业务的快速反弹更值得欣喜的是经营性业务的持续进步。截止2023年2月末，龙湖集团实现经营性收入约人民币38.8亿元(含税金额约人民币41.3亿元);其中运营收入约人民币19.7亿元(含税金额约人民币21.1亿元)，服务收入约人民币19.1亿(含税金额约人民币20.2亿)。

在“一个龙湖”的生态大体系下，一曲由开发、运营、服务组成的三重奏，助力龙湖实现高效协同与相互促进的正向循环，或将为龙湖后续的长期发展提供更大空间。