这两座城市，跌破发行价了

中国有两个城市，名字都是以“南”字打头的，分别是南京和南昌。

现在，这两座城市的楼市行情就和他们的名字一样，“难”啊！

01

南京。

12月开始，南京已经连续三次出手救市。

第一次，是降低首付比例。

首套房贷款已清，第二套房首付比例30%，贷款利率4.1%。
首套房贷款未结清，第二套房首付比例40%，贷款利率4.9%。有两套房贷款未结清，停贷。

全国已经有82座城市首付是2成的，南京现在首套首付3成，也就是随大流。

第二次，降低购房门槛。

家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭，可在南京限购四区内购买第三套房；
工作地点在限购四区内的南京户籍家庭，可在限购区再购一套二手住房；
南京户籍的A、B、C、D类人才及博士人才，亦可在上述四区新增一个购房名额。

这个政策我看了半天，我不明白为什么要把“60岁”老人这个作为救市政策，这种政策，很容易被骂的。

我理解，这是怕子女没有名额了，用老人的名额来购买，可现在的行情，根本不支持这样的情况。

反而会因为“60岁”被说父债子还。

第三次，放开限购。

对长期工作在南京但社保、个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。

我记得今年8月份的时候，看到南京“政策一日游”，就是降低首付和部分地区放开限购都被叫停了。

没成想啊，不过4个月，南京终于如愿以偿，首付降低的同时把限购也给取消了。

至于放开限购中，必须要有“半年居住“证明的条件，就像女演员和刘恺威半夜对剧本一样，就是个幌子，只要你给钱，你买房，什么半年不半年的，一切都好商量。

今年的楼市，类似南京这样急切救市的城市不少，但都有个共同的特点，就是：

二手房挂盘量，都攀至历史新高。

现在抛售二手房的客户，有些是投资客，想着套现离场不玩了，有的是改善群体，想把老房子卖掉升级置换，还有的是缺钱，需要卖房来获取流动资金。

我和南京当地的二手中介沟通，中介说，现在挂盘的客户，主要是苏北的投资客居多。

南京到底有多少套二手房，没有权威的数据，各个二手房平台的数据都不一样，有说12万套，有说15万套，也有说16万套，不过呢，超过10万套是肯定的。

这二手房挂盘量10万套就是个门槛，一旦超过10万套，说明当地抛售的人太多了，大家都不太看好后市。

南京现在的情况就是如此，一方面是抛售潮，另一方面是二手房均价竟然跌破3万，重回“2”万块了。

核心区如鼓楼的秦淮的瑞金新村，龙凤花园，玄武的盛和家园和仙居华庭等等也都在降价，看这种趋势看，这波下降的趋势，一时半会都不会刹车。

现在的南京楼市，二手房抛售潮，一手房也卖不动。

南京前11个月新房累计成交面积670万平方米，同比下降了34%，也即相较去年同期成交面积缩水了三分之一。（数据来源：克尔瑞）

新房卖不动，南京的土拍成交量也就下来了。

2022年合计出让土地104宗，土地成交金额1307亿元，这一数据位居全国第四。

看排名“第四”以为南京好像很厉害，其实全国土拍都在下滑，南京也不例外，土地出让金额同比减少35.13%。

南京这轮行情，我感觉就算限购放开也不会扭转，毕竟，相比于城市居民的购买力，南京的房价仍高出太多。

我粗略地计算过，按南京的平均薪酬，想要买下一套2房，需要不吃不喝攒30年的钱。如果算上生活开销与必要支出，南京的2房，差不多需要50年。

我预判南京还得回调，至于能回调到什么程度，要看供需双方的博弈了，但从二手房挂盘量、土拍情况、新房折扣情况看，短期内没有回暖的可能。

02

南昌

今年年初，贝壳研究院发布过一份关于住宅空置率的数据，其中，南昌以20%的空置率位居全国第一位，也就是说，南昌每5套房子中，就有1套是空置的。

我看到这个数据还是很震惊的，特意看了贝壳研究院的调研方法，他们是随机抽样，看抽样中，有多少房子是3个月以上没有人住的。

这么看，南昌房子空置率全国第一，真不冤枉。

我之前去过南昌，感觉城市很美，只是房价与当地经济和人口完全脱钩。

现在楼市寒冬，南昌楼市回调地非常厉害。

从二手维度看，南昌的二手房有50%低于1万元。

青云谱区、新建区、南昌县的挂牌价格虽然高于1万元，但实际成交价已经跌破了万元，湾里区无论挂牌价还是实际成交价都在万元以下。

此外，南昌挂盘的小区中，约有280个热门小区，本月上涨的小区有60个，下跌的小区有217，很多房源都跌破了万元。

南昌不仅二手房跌，新房也不乐观。

虽然南昌也放开了限购，外地人可以直接买，但新房成交也没有什么起色。

2022年前11个月，南昌新房成交面积275.9万平方米，较去年下跌了16.9%。（中指院数据）

南昌作为一个弱省会城市，在2018年时均价达到了1.5万元的巅峰，甚至有些核心区域的楼盘都冲上了2万乃至3万。

这价格等于强二线城市的价格，但是，南昌常住人口才643.75万人，位居全国第56位。

2021年GDP也才6650.53亿元，位居全国第38位。无论是人口还是经济发展，南昌都不如强二线城市。

在这样的前提下，这轮行情势必要把“泡沫”挤出去，深度回调仍会继续。

南昌楼市，还有一点值得关注。就是广义库存量有8000万平方米以上，住宅库存量450万平方米（数据来源：克尔瑞），按100㎡一套计算，住宅约有45万套库存待售。

看到这个数据，我都吓了一跳，新房库存如此之多，二手房空置率又位居全国第一。

这明显是供大于求的市场，就算不新增入市项目，这样高的“库存量“，对应643万常住人口，怎么看都没有”起死回生“的概率。

南昌楼市，没有三年五载的深度回调是没法落地的。

03

这段时间，很多经济重镇相继出台了救市政策，如南京、佛山、武汉、厦门、东莞等，这些强二线城市，纷纷祭出救市大招，信号非常明确：

我估计一到二个月内吧，所有强二线城市都会加入放宽限购的队伍。

只是呢，对于最近“放开限购”的城市，我的预期并不乐观，就像一棒子能把人打晕，可要把打晕的人治好，让人正常生活，可不是一味药就可以“药到病除”的。

恢复不仅需要时间，还需要更多的组合举措，信心和预期才能建立，而且这个建立的过程也是一个漫长的过程。

今天说的南京和南昌，除了调控因素外，自身原因也是大问题。

这两个城市前期涨的太猛，这轮行情都需要深度回调的。

同时，这两个城市的人口是硬伤，现在各个城市“抢人大战”都很猛，南京和南昌房价又高，人均工资又低，在“抢人大战”中就落了下乘。

没有持续增加的人口，上哪里找接盘侠呢！这轮回调，这两个城市还得跌呢，大家上车也不用着急。就算疫情放开，后续这两个地方城市得到恢复，楼市也没有那么快反弹。