房贷利率持续处于历史低位 年内5年期以上LPR仍存下调空间

21世纪经济报道记者 家俊辉 广州报道

在央行平价超额续作MLF后，又在日前超预期全面降准，引发市场对本月LPR能否调降的猜想。

3月20日，央行给出了答案，降准之后无降息。当天，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月相比均保持不变。这让广大期待下调存量房贷利率的 “还贷族”略有失望。

不过，尽管全面降准后市场对本月LPR调降的可能性略有争议，但保持不变还是符合多数人的预期。在民生银行首席经济学家温彬看来，自去年8月实现非对称下调以来连续7个月持稳，主要与MLF等政策利率维持不变、市场利率快速上行使得银行负债成本大幅抬升、资负两端叠加作用下银行净息差进一步承压等因素有关，LPR报价没有相应下调基础和空间。

对此，东方金诚首席宏观分析师王青也指出，3月LPR报价不变，主要原因是3月MLF操作利率未做调整，LPR报价基础稳定，而且近期银行边际资金成本有所上升，报价行压缩LPR报价加点动力不足；与此同时，3月楼市较快回暖，也降低了下调5年期以上LPR报价的迫切性。

此前，4月15日，国家统计局最新公布的70城房价指数显示，今年70个大中城市中，新房和二手房销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比2月份分别减少2个和12个。其中，新房有29个城市环比上涨，较2月份增加2城；二手房环比上涨的城市有21个，较2月份大幅增加11个。

“年初以来在一系列政策作用下，伴随经济转暖，房地产市场出现了一些积极变化，主要表现在市场销售降幅明显收窄。进入3月以来，30个大中城市高频数据显示，楼市回暖进程正在加快。”王青表示。

楼市回暖，是否意味着房贷利率将迎来由降转升的拐点？事实上，到目前为止，住房信贷环境仍保持宽松的状态。3月20日，贝壳研究院发布的监测数据显示，2023年3月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。3月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落131BP和69BP。

值得一提的是，今年1月份，监管层建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限（5年期以上LPR报价减20个基点）

贝壳研究院指出，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套利率回调，二套利率保持不变，3月首二套房贷利率价差扩大至89BP。“从具体城市看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市多在1、2月下调首套房贷利率至4%以内，3月降息城市数量减少。受此影响，3月三四线城市首套房贷利率较上月下降3BP至4.01%，二套利率为4.90%，与上月保持不变。一线城市首套、二套房贷利率分别为4.60%、5.13%，二线城市首套、二套房贷利率分别为3.99%、4.91%，均与上月持平。”

与此同时，银行放贷速度依然在加快。贝壳研究院监测数据显示，3月百城银行平均放款周期为21天，较上月缩短7天，这是2019年以来最快的放款速度。其中一线城市平均放款周期为29天，二线、三四线城市平均放款周期均为21天。

不过，贝壳研究院也强调，从整体看，当前房贷利率水平持续处在历史低位，70大中城市房价指数已筑底，后期随着市场修复，房价逐步走稳，预计首套房贷利率将保持平稳或小幅上调。

需要指出的是，无论接下来房贷利率是否回弹，前期持续下行的房贷利率已为着急“上车”的购房者创造了条件。而早已背负房贷，特别是“高位站岗”的“供房族”还在期盼存量房贷也能跟随调整。但在银行下调存量房贷利率动力不足的情况下，“供房族”对五年期以上LPR的调整寄予厚望。

不过，业内人士普遍指出，短期内调降LPR的可能性不高，但长期来看仍有下调空间。温彬表示，今年以来，在信贷竞争性投放下，企业贷款利率仍延续下行；促消费、扩内需、稳地产下，消费贷和经营贷的贷款利率也较去年下半年有所下降，多地首套房贷利率进入“3”时代，预计一季度净息差进一步收窄，商业银行经营压力加大。且在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，当前许多城市已经放开房贷利率下限，差异化定向降息下，以LPR下调推动房贷利率下调的必要性下降。

温彬认为，后续LPR的调降，仍有赖于MLF利率下调和银行负债端成本节约的累积效应；且央行认为当前的实际利率水平已较为合适，短期继续引导LPR下降的空间相对有限。“但通过差异化的‘定向降息’，刺激地产等需求，支持实体经济重要领域和薄弱环节，仍是政策引导方向。”

此前温彬预计，今年5年期以上LPR或继续小幅调降10bp左右。而王青则认为，尽管3月楼市回暖势头较强，但可持续性仍有待进一步观察，“接下来为尽快引导房地产行业实现软着陆，不排除上半年单独下调5年期以上LPR报价10至15个基点的可能”。