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破防!卖地收入,大跳水了!

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作者:子非鱼


01

卖地收入跳水了

各方都在宣传楼市回暖,主流媒体对于近日国家统计局披露的2月份数据解读是,房价结束了11连跌。

但本号需要看一些本质的东西,比如就业情况如何,比如卖地情况如何,这些都是决定楼市能否回暖的关键力量。

前者反映着经济与收入复苏情况,而后者则反映了房企当下的态度。

从目前官方披露的这两组数据来看,都不够理想。

比如2月份失业率,不降反正了。

2023年2月份,全国城镇调查失业率为5.6%,较去年年末5.5%提升了0.1个百分点。

同时,16至24岁年轻人的失业率又飙升到了18.1%。

从失业率数据来看,在防疫放开之后,复苏并不像大家所想的那样,一朝回暖而是曲折被动。另外一个反映外部需求的出口,美元计价也是在下跌的。

另一个则是卖地收入。

1-2月累计全国一般公共预算收入45642亿元,同比下降1.2%。1-2月累计全国政府性基金预算收入(主要是卖地收入)6965亿元,同比下降24%。

前两月财政收入继续下降。卖地收入跌幅继续扩大。

要知道,财政部给今年制定的卖地收入,其实没有什么预期,全年增速目标才0.4%,几乎是零增长,也即只要和去年的卖地收入保持一样就行。

但从一二月份的卖地情况来看,显然想要维持正增长困难度比较大。

去年一二月份卖地本来就不怎么好(去年1至2月份全国政府性基金预算收入9159亿元,同比下跌27.2%),而如今在去年不好的基础上,卖地收入还下跌了24%,跌幅比去年全年卖地收入下跌23.2%的跌幅还要大?

这说明,开发商的拿地积极性还没有调动起来。说明,开发商一方面仍受债务影响,另一方面也没有扩张,尤其是民企。

今年前两个月,全国房企拿地排行十强名单上,华润置地、越秀地产、建发房产等国企央企占据七席,民企拿地意愿依旧低迷。

这样的背景下,何谈全面回暖?

02

印钞+推动大基建+复苏楼市

为了提振就业,我们已经走上了“印钞+推动大基建+复苏楼市”的老路上。以印钞的方式来推动流动性,激发市场活力,同时稀释债务。

以推动大基建来推动内需复苏和就业,推动经济发展。

目前,两者的轰鸣声已经响彻天穹。

印钞方面:

2月末,广义货币(M2)余额275.52万亿元,同比增长12.9%,增速分别比上月末和上年同期高0.3个和3.7个百分点,印钞速度创7年来新高。

制图:城市财经;数据:央行

同时,央行近日宣布将在3月27日降准0.25个百分点,释放5000亿左右的资金,按照7.65左右货币乘数,理论上可以衍生出最多3.825万亿元的广义货币M2。

推动大基建方面:各省市都在大规模启动。

制图:城市财经

3月20日,深圳市公布今年的投资计划:2023年,深圳计划安排重大项目841个,总投资约3.6万亿元,年度计划投资2813.5亿元,同比增长25.5%。

25.5%的增速,要知道2022年深圳固定投资增速才8.8%(数据:深圳市统计局)。

可见,经济强悍如深圳,在外贸低迷的背景下,也需要以提振固定投资的方式,来助力经济发展。

而在复苏楼市方面:

首先,由证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”,简单来说,就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道,号召有钱人来支援楼市。

其次,由央行和银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,号召企业和事业单位规模化购房,并破天荒地给予了比个人购房贷款更高的比例,贷款期限最长30年,贷款额度原则上最高可达到物业估价的80%。

最重要的是改变了卖地规则。年初由自然资源部发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》,其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

简单理解就是坚持了不到两年的集中供地,又变了。

当时推出集中供地,主要是因为在当时楼市火热土地火热的背景下,想要通过这种方式来加大开发商的一次性拿地资金压力,从而给土地市场降温。

但后来我们才知道,土地市场几乎透心凉。重点城市流拍遍地,哪怕后来有国资房企兜底,但卖地收入依旧挡不住下跌。

制图:城市财经;数据:财政部

从去年年末开始,就有很多城市主动退出集中供地。所以,集中供地也就没有再坚持的必要性。

03

房地产税不会等太久

但从去年年末开始重点城市退出集中供地的效果来看,仍没有激起任何浪花。今年1至2月份卖地收入同比下跌24%就是最好的说明。

按照这种趋势,别说今年的卖地收入能够实现0.4%的增长,大概率还是会下跌。毕竟大多数房企仍陷在债务危机中无法自拔。

去年卖地收入相比于2021年就已经有2万亿的窟窿,如果今年卖地收入比去年还少,这个窟窿便会越来越大。

而我们都知道,卖地收入是地方政府最重要的钱袋子。地方政府的钱袋子,虽然有4本账目,但主要来自两方面,一个是一般预算内收入(主要是税收),另一个则是地方性政府基金预算收入(主要是卖地)。

很多城市,都非常依赖后者。去年在卖地收入整体缩水的背景下,就出现了很多城市发不出公务员工资的情况,有的停运公交,有的拍卖国营的旅游景点、食堂、殡仪馆的经营权限。

卖地收入高增长的时代已经结束了,因为房地产已经进入了黑铁时代:人口见顶、城市化速率见顶、房屋供应见顶。

在这种背景下,高层早就想好了应对之策,那就是房地产税。

当初讨论房地产税的时候,就是想着在土地财政青黄不接的时候,顺势推出来补充地方政府的钱袋子。

在2022年之前,房地产税之所以迟迟没有试点,主要是因为卖地收入依旧非常高,没有必要推出。

2021年年底,财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”,准备试点。然而2022年准备推出的时候,偏偏又遭遇了楼市寒冬,最终试点搁浅。

如今,如果卖地收入进一步缩水,地方财政的压力会更大,亟需新的钱袋子来补充,房地产税是最好的方式。2022年2月15日,住建部透露,通过耗时三年普查,已经摸清楚了全国共有6.1亿栋房屋建筑,或许就是在为房地产税的落地做准备。

所以,本号认为未来两年,随着楼市成交量逐步走向理性,房地产试点工作会稳步推进。

至于哪些地方会率先试点,就不猜测了,但深圳必定是其中之一。

因为深圳是最佳选择地。这一点,去年10月份财政部发布的财政部发布的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》就有剧透,文件提出:

支持深圳加快建立与先行示范区相适应的现代财税体制。

来源:国家财政部官网

这句话暗含的意思,可能就是鼓励深圳谁先试行房地产税。

深圳之所以是最佳试点地,主要有三方面原因:

第一,深圳是国家经济特区,是国家经济制度的试验田。

第二,深圳是国家经济特区,享有立法权。开征房地产税试点,需要立法,试点也至少需要发布条例,深圳正好有这个权限。

第三,深圳是目前为数不多的摆脱了土地财政的城市,试点对卖地收入影响不大。

在深圳等城市试点并取得成果之后,再正式立法,并逐渐向其他城市复制推广。

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