最近暗访了几套学区房，发现…

要说最近几年，最能让人体验一把坐过山车般刺激的

一定就是纯学区房了

有的学区房，能靠着学位一飞冲天，比如上海梅园，作为一个老破小巅峰时期能达到20万/平的单价，即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列

还有的学区房，也能因为学位政策而身价暴跌，好比短短两个月就直降100w，去年一整年都高兴不起来的高兴花园

当我们还来不及感叹学区房的变化莫测，最近我又发现了一个事情：

上海的纯学区房，带看量上来了

梅园，从原先一周的几套增加到带看60组左右，整个梅园加起来能有400多组，单上个月的总成交就有45套

高兴花园，一周也能有60组左右的带看，且这个数字每周还在递增

高兴花园、梅园，这些可都是在去年从10多万/平或20多万/平跌下来的天价学区房，为什么现在突然带看量又起来了

为了一探究竟，于是我实地走访了上海几个曾经最火的优质老破小学区房

来看看，现在这个时候的上海学区房，市场真实情况到底如何

01

曾经跌最惨的高兴花园，价格开始回稳

我们先来看看高兴花园

还记得最疯狂的时候，这个作为上海郊区的一个老破小社区，因为对口闵行实验小学畹町校区和莘松中学双一梯队，在2021年年初，居然能卖到近10万/平

谁能想到狂飙后，剩下的都是冰凉

伴随2021年上海学区政策变化，眼见着高兴花园的价格一路从云端栽进泥土地

用中介小哥的话说，“当时我一个客户2020年底高位405万成交，后来跌到270万，仅仅三四个月就亏了135万，过户的时候从头到尾一句话都没说”

那么，现在呢

小哥告诉了我一个真实的数据，从今年开始到现在，这两个月成交了25 套，相比之前差不多翻了一倍

甚至整个高兴花园的成交价都开始有了微涨

虽然部分网签房源未能显示，但是可以看见的是，同样都是47平左右的户型，已经有部分房源的成交价可以上到7万/平

当然这个价格和最高峰时期的高兴花园还有一定差距，但总的来说现在整个小区的市场价都处于比较稳定的状态，也算是个好现象

此外，我还发现一个现象

就是小区内部部分楼间距较大的楼栋，已经开始拉围挡准备加装电梯了

中介小哥告诉我，加了电梯后的房源，大概能有30万左右的房价提升，相信这也能进一步带动高兴花园的房价升值

当然，这还不是让我最意外的地方，更让我惊讶的是，现在房东的心态转变

据中介小哥所说，去年基本只要有客户来看房，无论多忙房东都会赶过来亲自带看客户，讲起自己的房子来也是头头是道，熟练程度堪比职业中介

而现在，如果客户出的价格不满意，房东基本都不会特意过来跑一趟

一个最明显的现象就是，议价空间开始缩小

比如有一套挂牌325万的房源，客户出价322万，放在以前或许能以10%去跟房东砍价格，但现在降个2万、3万，房东可能就坐不住了

除非全款买下，才有谈价的可能

如果说不降价表明房东有了底线，那么还有的房东已经开始不断涨价了

踩盘过程中，有这样一套47平左右挂牌的一居室引起了我的注意

从小哥口中我得知，我们正在看的这套房源，三天前这套房子的价格是还是325万，现在已经到了340万

为什么可以这么任性

其实也是现在的成交市场给了房东信心，如今的高兴花园基本也能做到挂牌一套就能成交一套

再加上本身这套房子装修不错还在3楼，房东自然也就没有那么着急出售了，当然小哥也说这样的价格对比成交价还是有点虚高的

但总的来说，无论是价格的微涨还是房东心态的转变，这一切都离不开闵行一梯队学位的加持，也表明现在的学区房基本处于一个低位且较为稳定的状态

那么，那些比高兴花园学区还要强的学区房，现在又是怎样的呢

02

浦东最强学区房梅园，成交量回升

梅园的学区优势，放在整个浦东应该也是数一数二的了

注：每个街访对应的学位不同，需具体咨询

从冰厂田幼儿园到第一梯队的福山外国语小学，再到上海八大之一的建平中学

幼儿园、小学、中学一步到位，妥妥的从起跑线就胜了

除了学区外，梅园的区位优势也不容小觑，给大家看张图感受下

图片来源：链家

地处浦东商城路的梅园，距离东方明珠直线距离大概在2.4公里，在小区内就可以纵享上海三件套

也正是因为这样的三学区优势+区位优势，让梅园高峰时期的价格高得出奇，据中介小哥说他们成交过价格最高的一套，30平的一房总价739万，算下来单价24.6万/平

但后来也是在学区政策及三价就低的影响下，渐渐梅园也经历了从波峰到波谷的过山车时代，如今的单价也就在12万/平左右，但这样的价格也绝对不低

那为什么现在的带看量起来了

首先一个很重要的原因也是基于现在特殊的时间节点，因为4月23日是公办学校提交材料的截止日期

什么意思

举个例子，由于上海很多热门学校过于抢手，不仅要求人户一致，甚至一旦入学人数过多，可能还会参考取得房产证的时间

换句话说，只要你是在4月23日前拿到房产证，就能比之后拿到的人更有入学优势

因此每到3月、4月都是学区房的带看高峰期

据小哥反映，最近只要到了周末，店员总共50多人吧，一个人影都找不到，大家都带着客户看房去了

带看量增加，自然成交的几率也就更大了

就拿面积较小易上车的梅园三街坊来说

仅仅一天时间，就成交了3套均价15万/平的房源，这个成交套数算是很不错了

并且现在大多数客户都是全款购买，为的就是缩短流程赶上4月23日的节点

此外，大家有没有注意到成交周期也在变短

相比去年的成交周期在2个月左右，如今基本1个月就能成交，最短15天也有成交的

成交量的上涨和成交周期的缩短，确实让梅园又开始焕发生机，但另一方面我从中介小哥口中得知，即使是学区强势如梅园，如今的溢价空间也在缩小

首先我们对比周边小区来看

周围崂山乳山附近不带学区的房子均价也在10万/平左右，相较三学区优势的梅园六街坊如今13万/平的成交价，其实已经是一个相对正常的学区房价格

再来看，小区内部的差价也在不断缩小

整个梅园板块只有五街坊、六街坊是三学区，其他二至四街坊街坊是双学区，这两种房型的差价放在以前能有个40、50万，到现在大概也就30万左右了

无论是高兴花园还是梅园，这些算是较为顶尖且至少双学位的学区房，其学区优势都在被压缩

那么，在上海相对学区资源单一一点的学区房还挺得住吗

03

对口单学区的巨西小区，多了想要置换的人

当我才走进巨西小区附近的中介门店时，正好遇见一位业主来挂牌自己的房源，旁边中介小哥也很熟练的回了句，“好的，打新是吧”

据小哥透露，今年的挂牌量确实比去年有所上涨

而大部分人都是学区用完了，想要拿出来置换

作为同属于梅园板块的巨西小区

相较于梅园六街坊这种从幼儿园到中学都是强势名校，这个小区主要对口初中的进才北校

一来对于单学区房来说，小孩读书的战线不像梅园那么长，需要等到小孩上到中学了才开始往外抛

再者作为快30年的老房龄小区，小区自身也已经较为老旧，因此住户的置换需求也就多了起来

至于出售价格嘛

9.5万/平左右的成交价，在同样经过了那波学区房猛降后，和前两年对比其实没有太大的变动，基本持平

此外，最近两个月成交量也还不错，大概成交了6套左右

成交周期在50天、100天的都有，一些挂牌一两年左右的房源也开始成交了

对于巨西小区这样仅有单学区，且周边还有不少同类产品，附近的西镇、巨杨、中星张杨苑，都是对口进才北校

这类较为老旧的学区房，或许在未来的置换需求还会更大

04

这么来看，上海纯学区房也在逐渐回归理性

这次在我踩盘学区房的过程中，基本每一个中介小哥都说过这样一句话

如今的学区房总算是回稳了

其实不论是对于中介，还是整个学区房市场而言，从前期的报复性上涨，再到去年直线型的下跌

本质上这样的市场并不健康

当房价突然猛涨，业主会急于高价抛售，成交量会变大，但后期一旦出现回调，容易导致房源之间出现相互踩踏降价，整个市场也都会特别难做

而如今当价格处于较为稳定的状态，无论是房东还是客户，心里其实自己都有杆秤，也很清楚自己的房子什么价格能卖得对或值得买

再加上三四月本来就是每年学区房成交的活跃期，带看量和成交微涨都是比较正常的市场现象

于是我们看到这样的市场下，上海的纯学区房也在逐渐回归理性

毕竟房子本身就是用来住的，所谓的学区房也不过是锦上添花罢了

以上为正文，来自Moon