北京买房：理清思路，购房建议768

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

北京首套刚需，单身未婚，不考虑学区，只考虑通勤和保值，如果能涨过大盘最好。潘家园附近：之前看了潘家园的房子，但仔细了解之后就感觉那边万年不涨，基本跟不上大盘，但就是通勤方便，17号线开通之后，两站地就能到永安里单位。风度柏林：之后因为同事在看风度柏林的房子，感觉不错，就关注了一下那一片。感觉小区和房子质量也不错，总价580-610左右的一居，咬咬牙好像也可以，但感觉通勤一般。您觉得目前风度柏林溢价多吗？

通州新房：因为目前京户无房，有通州购买资质，就看了一下通州的新房。因为想要毛坯，所以关注了一下京贸国际公馆和京贸国际城。中介说京贸国际公馆交通比较方便，在八通线果园附近，但后者属于通州新政府核心范围，您觉得哪个好一点？最重要的是想问您一下您对通州的看法，周围同事和领导都跟我说觉得看好通州，通州增值保值比较好，您觉得通州以后发展怎么样？

A：

1、潘家园，到目前为止还没什么能涨过大盘的，连勉强跟上的都不多。所以优势就是交通方便，经济实惠。地铁对于市区就是锦上添花，做不到雪中送炭，近十多年也没有拉动板块房价的先例。

2、风度柏林不算学区房，没溢价。这里大概率还是正常走势，跟随大盘而已，四环内大多数都这样，不吃亏不占便宜。跑赢大盘的可能性不大了，毕竟双井大望路一带的两级分化太明显，赢了大盘的都是顶级豪宅，太贵了。

3、新房我不熟，还是咨询卖房的电商或中介吧。我对通州没什么看法，运河板块很好，但也早就有溢价了。到目前为止，算上溢价的涨幅也没超过市区的热点板块。所以郊区跑赢不太容易，有钱人愿意多花钱去郊区买房的还不是太多，这些年升值好的还是市区的。通州以后发展应该很好吧，不敢预测。

仅供参考。

二

Q:

我们目前首付400万，北京户口首套首贷，夫妻俩上班在朝阳门和团结湖。希望未来的房子是三室两卫，方便父母来看小孩，距离地铁要近。我们之前也咨询了很多博主和大V，推荐常营的比较多，但我们可能是住惯了郊区，对版块的成熟度没有太大要求。也想问问章哥，周边的商圈、医院等重要性在哪里呀？如果不要求这个，我们就能住一个面积大一些的了。

A：

1、重要性在哪里？这怎么回答啊，用的上的就有重要性，用不上的就没用呗。但这是从自己角度来说的，别人未必这么看，每个人的需求不同。

2、或者这么说吧，房子就是钢筋水泥的玩意儿，全国的建筑成本都差不多，按说应该都一个价钱，几千块钱到头儿了。但就是因为地段儿才影响了价值，房产的价格由地段儿决定，也就是由地段儿内配套的价值决定。

把地段放大了说就是城市，北京一套房动辄几百万，鹤岗的才几万，这就是因为城市的配套。自己认为是否重要无所谓，但就是有人认为重要，所以才宁可多掏钱。

3、不需要就买郊区的呗，房子是用来住的，只要在小区和屋子里住的舒服就行。这没标准，看自己的需求决定。

4、举个例子吧，常营有两个标志小区，常楹公元和长楹天街，十年前都卖3万出头儿。同时期通州马驹桥的合生世界村卖2万。都是很好的小区，两边的区别无非是一个配套多点儿一个少点儿而已。到刚才我看了看，常营的这7/8万吧，翻番了还多点儿，至少不输大盘。合生世界村3万多不到4万。所以从投资角度讲会有些差距，但如果只是自住的话就没必要考虑配套了。

仅供参考。

三

Q:

我们近期想买房，准备了首付+税各种预计270w。现在还没有孩子，不怎么考虑学区的事情，想买个自住通勤合适的。我在花园桥上班，爱人在金融街上班。最近看中了开阳里的房子（板楼两居），2000年左右的回迁房，67-74平要550-600w。这个价格现在上车是不是有点高，等等到下半年会不会便宜一些？

还看了一套东城景泰的房子，90年的公房，刚下房本，税比较高，户型和开阳里的差不多。但是没有开阳里的好，优势可能是比开阳里目前在售的房子便宜一点，并且还占了个东城边边，您觉得选哪个好一些呢？

A：

1、开阳里的价格谈不上高，这些年还都略落后于大盘涨幅呢。优势就是经济实惠，劣势就是涨的慢了点儿。

2、下半年会不会便宜？可能性几乎没有。全国救市，北京是唯一一个没有任何地方政策还没下跌的，作为标杆城市也不合适下跌。

反正现在又是天量的信贷砸下来，从春节前就成交量上涨。到现在的价格还涨的不多，下半年没什么便宜的可能，还是先考虑涨不涨吧。

3、东城全部带学位的都是学区房，有学区溢价。尤其今年是北京有史以来的入学最高峰，家长们抢房，所以溢价更高。考虑好吧，这会儿炒学区房的风险大了点儿，毕竟过两年就是入学低谷期了。

4、提醒一句，楼市是个信息完全透明的市场，没有洼地。北京的有钱人的不少，懂投资更多，不会有便宜让刚需占到。如果你们觉得占到了便宜，那大概率就是别人都不爱要的房子，溢价率也不可能低。所以我觉得还是开阳里吧，别在学区房里幻想捡漏儿了，绝不可能。

仅供参考。

四

Q:

现有潘家园小两居老破小满五唯一价值300w，近明年底通车的地铁17号线潘家园西站。孩子两岁，我年入税前35w，老公博士在读，估计明后年毕业会有收入，可贷款。我父母已随迁落户可有房票，哈尔滨有房愿意支持我换学区房。

咨询您三个问题：1.潘家园老破小是在高点买的现在是赔的状态，是否需要尽快出手，还是等到地铁通车后涨点再卖？2.现在情况是提前还房贷合适还是为换房留着现金？房贷利率高5%左右。3.换学区房是不是最好等老公有收入可贷款后一步到位？还是尽早置换外地房产抓住北京行情？

A：

1、潘家园是个很成熟的板块，增加一条地铁未必能拉动房价。这么说吧，在北京近十多年的历史上，市区没有因为通地铁而涨价的板块，都是偏远板块才影响大呢。而且这是增加一条，所以只是锦上添花，不是雪中送炭。期望值别太高吧，毕竟只有燕郊这种地方才对地铁需求大呢。

2、是否提前还贷算算账吧，这得看还了多少本金，然后还得看银行是否有罚息。没有标准方案，得对比一下。

3、现有的收入已经很高，不用等老公收入了。近期银行的额度非常足，贷款不难，甚至是求着放贷款呢。外地的楼市我不懂，是否置换看北京卖房后增加的额度了。如果增加的多那就尽快换，大概率房产比现金保值，毕竟M2又冲上12%了。如果增加的不多就意义不大，现在这两年是入学高峰期，学区房的溢价高。

仅供参考。

五

Q:

目前是我和女朋友两个人分别购房，两套的需求分别为：1、改善自住，预算1200w以内。我们两个人的工作地点分别在宣武门（后期金融街）和西二旗（互联网）。想选择一个通勤方便小区年份环境好一些的三居，主要是地点上比较愁，辛苦章哥推荐！

2、期待增值/以租养贷。商品房总价750，公房总价850~900，主要考虑后期增值和租金。现在主要考虑两类，a是选择西城的老公房，金融街或是什刹海，出租的同时为后续学区做打算。b是选择有增值空间的商品房，但是目前只看了望京，其他区域还请章哥推荐！

A：

1、西城和西二旗，常规建议是尽量靠近一边，别两个人都辛苦。这在有了孩子之后会理解的，腾出一个人来照顾更方便。我要建议就是清河西二旗一带，房价相对低，能买到更宜居的房子。而且升值相对好，品质高的小区在学区溢价不高的情况下还跑赢了大盘。哪怕是在西三旗呢，溢价更低，商品房至少不落后，跑赢大盘的也不少。

望京的升值和西二旗差不多，优势就是大多数完全没有学区溢价，租金更高。这看通勤吧，西城去东北角远不远啊？

2、如果考虑租金，那西城没有优势啊。30%的溢价率，也就是比北京平均租金低了30%，溢价部分是没人给租金的。除非单独出租学位，但也没多少钱啊，还挺麻烦的。

3、总之我不建议这会儿准备学区房，入学高峰期，溢价正高的时候，犯不上去跟家长们抢房。主要是抢来了也用不上学位，那900万里就有小300万是闲置的，要至少7/8年后才利用上价值。而且还得承担着有可能到了低谷期受影响的风险，不划算。

4、这预算我没看懂，1200是怎么分配的两套啊？要不就先看房吧，然后说具体的小区。

仅供参考。

六

Q:

孩子东城崇文片区上学，家住双井三环内。想1300万置换一套三居，可以保值，孩子上学近的。但是看了一圈，品质小区都上不了岸。想问如果换国瑞城这种回迁混在一起的，保值吗？再就是崇文片区整体上一直涨好像，除了学区加持还有其他原因吗？如果现在不换，等孩子初中确认再换，会不会更没有机会上岸了啊？

A：

1、除了学区加持那就是大盘的力量呗，口罩戴上之后北京上涨的板块多了，超过学区房的也不新鲜。朝阳丰台石景山，甚至郊区都有上涨的，跟学区无关，就是货币增发刺激的大盘上涨。

2、国瑞城就是普通小区，保值中等吧，不算特殊，也没什么风险。当然这没风险指的是基础部分，溢价部分说不好，人口下降后得看政策是否鼓励了。

3、初中再换，没机会上岸，哪个啊？是用双井的换学区房吗？分什么小区了，双井有升值好的，典型的金茂府和富力十号这种豪宅，比学区房的升值好多了。标杆还有富力城什么的，也不比东城学区房弱，剔除溢价部分还更强呢。其他的看什么小区了，严重跑输大盘的也有，也就甭跟学区房比了。

这就看自己的判断吧。我只能说那些强势的非学区房小区，在入学数量逐年增加，导致学区房受追捧的十年里都没输。今后人口逐年减少，是输是赢既看政策，也看自己持有的房子。

仅供参考。

七

Q:

自己情况：初婚，两人都是小镇做题家，首套，首付190w，预算360以内。目前关注区域：大兴西红门日月星苑及宏盛家园，和石景山海特花园、八角南里（实验）、七星园（京源）。

之前是在app上看得多些，这周末开始每周实地看房，肯定会去把这些小区都仔细看一遍。所以城市界面等就不麻烦问您了，主要想和您咨询下学区的问题：

1、西红门小区对的是兴海学校，这个学校和石景山的实验和京源确实有差距吗？我媳妇认为差距不大，但是我是从录取分数作对比，认为有差距，石景山更好。并且我觉得在石景山的生源会不会相对好些（尤其是京源），因为离海淀近，高素质父母相对多。我总感觉大兴的氛围没那么好。。可能是错误的偏见。。。想问您我的判断有道理吗？

有其他逻辑或者重要的点还希望您能能够指点（另外就是我看政策，考高中的时候，亦庄的学校给大兴的名额会比较多，也就是如果在西红门上学相对去到亦庄上高中容易些，这个会不会弥补西红门小学及初中的差距呢？）。

2、我看西红门东侧的橡树湾和四中分校会落地，您说这个会让大兴的教育有起色吗，我是觉得橡树湾会带来相对高素质的父母，也就是生源会好些。

A：

1、兴海学校我不熟啊，就知道是以前的西红门小学+中学合并的，普通学校吧。京源是石景山的头部校，不好相比。或者这么说吧，京源的成绩是肯定比大兴一中高的，所以拿兴海和大兴一中比比就知道是否有差距了。

京源跟海淀没什么关系吧？真要是天牛娃会首选海淀的，京源的吸引力应该没那么大。大兴的什么氛围啊？孩子们的智商都差不多，差的氛围主要是家长们的鸡娃竞争。

2、亦庄给大兴的名额，校额到校吧？校内竞争而已，我想不太明白有什么弥补的关系。反正到目前为止，亦庄在高分段还不如石景山，但进步比较快，以后看成绩吧。

3、四中分校，说不好。全北京的名校分校多了去了，哪儿都有。但到目前为止没几个成功的，也就是朝阳的人朝清朝还不错，然后是石景山的景山远洋，其他的就是亦庄和通州的还行。再其他就没什么成绩太好的了。

这可以参照房山长阳的四中分校，成绩挺好的，但不算太强。长阳板块的业主素质也很好，不少都是在丰科园或中关村工作的，也有房山的公务员，生源不错，可以跟大兴四中做个参照。另外还有后沙峪的四中顺义，方庄还有四中璞瑅，都不错，只是没达到头部校的程度而已。

4、这我好像没什么可建议的吧，是要问我房子的什么呢？我对教育不太懂，当个参考吧。

仅供参考。

八

Q:

我的情况是目前在朝阳有套房子，大概能卖400万，公积金贷款100万，手头100万现金，所以首付可以拿出400万。想给孩子换套学区房，考虑东城区的，目前考虑要么凑160万买个平房占坑，要么卖房拿400万首付买个50平左右的学区房。请问您有推荐的区域吗？推荐平房吗？

A：

1、160万的平房，不好找吧。看新闻了吗？5平米的都炒到200万了，就因为总价低。现在一般都是200多万起步的。而且考虑好，万一又被新闻闹的检查是否能实际居住的话，或许还挺麻烦呢。未必不能入学，但有可能被调剂学校。

当然不推荐平房了。溢价炒的这么高，而且失去了拆迁功能，这十年来平房涨的很慢，远远落后于楼房。过两年再减弱学区功能，说不好什么情况。所以就是占坑儿房，用完了学位就卖吧。这找当地中介吧，不太好遇到这种房。

2、400万首付买50平米，也不是太容易。二套贷款资格吧？减去税费买550万的，占坑儿房，这总价的都不太宜居。推荐当然是和平里安交了，资源最均衡的学区。就是不太好买到合适的，试试吧。再或者看看龙体，相对选择还多些，也很好的学区。左安浦园就是典型的，应该能买到。

仅供参考。

九

Q:

队友在西二旗上班，我在亚运村，考虑买首付200万左右，总价500万左右的2居首套刚需房。需求：（1）20年内楼房（2000年以后建成）：因为预计10年左右置换二套学区房，我俩感觉10年后90年代的房子存在太老不好出手的问题，可增值性也不强。（2）通勤方便：近地铁，我俩上班都需要在望京西地铁站换乘，他坐13号线，我坐15号线。（3）目前不考虑学区：若不考虑学区则10年后房子至少能保值最好稍增值以增加置换二套房的资金。或者买个小学还算不错的楼盘那就是最快14年后置换东西海学区房。

看房现状：根据通勤需求锁定二手房区域是朝阳望京，亚运村，亚运村小营，新房锁定区域是东坝。

（1）看了望京的二手房，没有特别满意的，要不是有电梯户型朝向差+使用面积40-50平米+1居，要不就是没有电梯+老小区。目前感觉还可以的一套房子是1993年建成的，还得把客厅隔出来一个卧室改造一下才行，10年后出手相当于现在买1983年房子的感觉；

（2）亚运村感觉似乎有学区溢价，要不就是价格很贵，要不就是房子很旧+没有电梯，亚运村次新倒是很心动但是买不起呀，还没实地看房；

（3）选择有限于是又去看了新房，北熙区买不起，东坝德贤御府的东西向73平米2居，总价垫垫脚能够到，而且今年就能交房了和我们预计婚期相符。但是又觉得交通不便利，距地铁站2公里，门口的地铁不知道啥时候能通。可能未来得每天和队友骑小电驴去12号线东风地铁站，配套基本全处于规划阶段。好处确实是居住品质比那些老破小要好得多，10年后有增值潜力，要是可以就在德贤御府苟16年，让孩子上完小学再卖出置换一套东西海好中学的学区房。

以上也是我俩苦恼许久的拙见，可能有些想法也有问题，针对我们的情况，恳请您方便时给点购房建议~

A：

1、亚运村看什么学校了，问问当地中介，或者让他们给算算租售比就知道了。

2、新房十年后有增值潜力，这年头儿不是太容易，我们开发商一般都是吃干榨净的，不会把潜力留给买房人。潜力得是在现有规划之外又增加的，像望京就是，本来没有什么高新产业CBD的，额外增加了才跑赢大盘，这叫潜力。而如果是现有规划，那所有的价值都体现在价格之中了，只有能很明显的提前完成规划配套，那才勉强算潜力，完不成还得站岗呢。

3、这我好像没什么能建议的吧，感觉期望值有点儿高似的。简单说吧，注重自住就买新房，保值升值情况只能看发展，这几年新区升值好的不是太多。注重保值就买二手的，别买带学区溢价的就行。但这二手的我也猜不出什么小区，给不了什么建议。

仅供参考吧。

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