北京买房：理清思路，购房建议766

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

家里之前有两套安定门老房子，今年置换了一套火星园南向2居，有贷款。永康胡同南北小三居，高贷。新街口平房2间两个本，目前孩子在安交上学，只能住在附近。想考虑这几年资源是否需要整合，该怎么操作的问题。

1、永康居住不错，小区改造过目前外立面还不错，单价比旁边的商品房还高些。但楼龄老，东城楼龄目前没有限制可以贷满25年。考虑是否应该趁学区高点卖出，在学校租住。刨去贷款剩900左右。再加贷款，也就能买个1100左右的。这价格在5环内的热点区域的好楼盘也就买个2居。

2、平房咨询了中介这些年根本就没涨，加上面积较大目前也卖不上价。其中一间说能卖个350左右，另外一间更大应该不好卖。平房是家属的祖产，错过了前些年好的置换时期，听到现在的价格，他觉得卖的意义也不大了。

这种情况您怎么看，麻烦给个建议。如果卖掉平房，是卖掉一间+900，置换个三居，还是都卖掉呢？全都加起来也就2000左右，看了太阳宫的头部小区也买不到大三居。

3、永康不动，过两年卖掉火星置换三居。

>不用考虑通勤和学区（不需要学区，但是这些年好像发现涨的好的还都有学区加持，大多没学区的都涨的一般，比如卖掉的那套老破小涨幅比火星这套高，不知道是不是26年以后会反过来）。

>目前的目标改善区域想定在太阳宫（想离市里面近一些但不想住人太多的区域）这个区域已经成型了，是不是以后没有太大的发展空间了？不炒房不炒股，所以只想尽量房子能增值性好些。您还有哪些板块推荐？

>最远考虑望京和奥森，但头部小区价格跟太阳宫也差不多一样，还不如太阳宫居住感好方便，投资方面是不是望京更好一些？

A：

1、学区房换不换的只能自己定，数据趋势就这么摆着，看自己的判断，别人说什么都没用。

2、平房我不懂，这些年不涨是因为失去拆迁的可能了，腾退的话不赚钱，自然没人出高价了。这同样是学区房，跟楼房其实一样，如果将来有政策鼓励，那学区溢价就能坚挺，否则就多少受影响，谁也不敢保证。换不换的看自己，房子是用来住的，住的上就留着，住不上就是赌一把政策了呗。

3、火星园也是人朝的学区房啊，只是溢价率没有东城高，朝阳没太多的学区概念。入学高峰期当然上涨了，一直到明年信息采集之前有可能还涨呢。这算算置换成本吧，每次都4%左右，看是否划算了。过了高峰期也未必下跌，看其他国家地区的先例都是涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。这就跟前些年的商铺写字楼和老公寓一样，只要没政策打压就慢慢儿来，风水轮流转。

4、没有土地了就没什么空间了，然后的发展就是看产业增幅，还有看吸引到多少有钱人了。我不好推荐，还是先考虑好这些学区房吧。

5、望京的几个头部小区跟太阳宫的差不多。典型的是太阳公元这种没什么溢价的，其他的普通小区就不如了，差出学区的价值。我认为是望京的选择更多，投资收益也相对稳妥。看自己的判断吧。

仅供参考。

二

Q:

我们想买一个学区房，预算在900万以内，首付700万。目前居住在立水桥，我们上班地点分别在西二旗和北七家的未来科技城。孩子2025年上小学，所以想给孩子买个学校资源好一点的房子。

看房经历：之前锁定了东城区的和平里片区，年前实地看过基本是东西向或者南北向的顶层老房子，60平米左右的也得800万+，感觉居住性和保值性可能较差。最近在看望京地区的陈经纶分校九年一贯制，对口的小区是利泽西园、澳洲康都和上京新航线，居住环境要好些。从性价比看，想买利泽西园的3居室，考虑到3代人居住。

问题：现在纠结望京的陈经纶分校与东城和平里的教育资源到底有多大？以及现在出手选择利泽西园是不是个好选择？

A：

1、这怎么比啊？陈分是一所学校，而和平里是一个学区，相当于问望京和海淀区的互联网产业怎么比？单挑儿还不错，群殴不行呗。

单从学校来说，陈分放到东城也是中上等，而且还是九年制。但毕竟是一所啊，如果孩子不能在中考时考上朝阳的好高中，那就比在东城的选择相对少多了。

这从学区溢价上也能看出来，和平里的要高的多，而陈分的得低了一半。就因为学校虽然不错，但还达不到171的水平，和80朝外的相比也弱点儿，而且朝阳的整体或平均资源不如东城。

2、所以常规建议是天分高的就在朝阳，相对省心，能在朝阳考到前30%就能上好高中。如果不是太高的就去东城吧，平均资源强，到了中考的时候选择更多，下限高。这没标准方案，看自己家的情况。

3、现在出手，准备好了就买呗，房子大概率比现金保值。利泽西园有溢价也不算多高，在北京算性价比高的。如果平级置换的话也不用着急，错过高峰期或许选择更多。但2025只是孩子开始减少的年份，未必占到什么便宜。

仅供参考。

三

Q:

孩子姥姥家在芍药居，属于学区房，可以上人朝的小学，人朝初中应该也没问题。我们自己家住永外地区，属于东城教育洼地。24年孩子上小学，在东城的话，有可能择校去个二流一类，但是初中派位，没保证。

现在就是纠结到底去哪上学，一是去朝阳买房压力会有点大，二是东城高中率比朝阳高一些吧？但又怕初中派位到东城渣中。

A：

1、常规建议是看孩子天分，如果比较高的话就在朝阳更合适，中等或普通的再考虑东城。

2、两个区在高分段的成绩是基本一致的，朝阳还在上升追赶。而且更重要的是朝阳有点招，从北中小五到小升初的公立私立都有选拔，所以更适合牛娃。而东城没点招，至少是到目前为止没公开的，那派位对于天分高的孩子就占不着便宜了。

然后就是人朝是九年制了，小升初的时候省心。这要是普通中学无所谓，去东城派位也未必吃亏。但人朝是很不错的学校，放弃稳妥的去碰运气，就不是太稳妥了呗。

3、真要是觉得孩子不是太强那就东城吧，到目前为止人均资源比朝阳强。尤其是2024年的孩子多，如果在朝阳要在中等或以下的话，那不如去东城。

4、总之这看自家的具体情况吧，没标准方案。一般来说是如果有了人朝的学区房，那就没必要去其他区。尤其永外也不强，除非是能确保一师附小等学校，否则意义不太大。

仅供参考。

四

Q:

我是2019年3月高点的时候买了狼垡长丰园三区的一个居室，因为是二套首付高（有贷款记录、非京籍），所以当时只能够到一居室。现在房价很低，目前想换房子， 但是如果卖就会赔，所以想问问是赔着出还是再等几年？

补充一下：也是考虑娃上小学的问题，现在娃2岁，学区肯定不考虑，因为狼垡这一带没有什么学校，所以基于这一点想换房子。再加上人口多，一居不够住，想改善住房。

A：

1、这我能怎么说啊？狼垡这地段儿就这现状，这么多年了很难说改善，大兴不爱管丰台管不着的，不太好说过几年能怎样。至少是传导排序不靠前吧，一般都是等别的板块涨过了之后，这里才会体现出性价比，也就是在行情后期才会被传导到。不过等传到的时候行情也快结束了，所以占不到什么便宜，市区是肯定该涨的都涨完了。

2、或者这么说吧，如果卖房后增加的预算多那就换，房子大概率比现金保值。如果增加的不多就意义不大了，4%左右的税费也不是小数字，未必划算。

3、从时机来讲现在还算合适，银行信贷大放水，M2又冲上12%了，从春节前的北京就成交量上涨，但价格还没怎么涨。再过几个月就说不好了，大概率是不跌吧。不过等传到到狼垡也得等着，还是靠后的。

仅供参考。

五

Q:

我刚开始看房，可能有些问题较为基础，请您帮忙分析一下。基本情况如下：工作地点在东单附近。总预算550万左右，首付200万左右，首套住房，是自己住的刚需，期望两居室。因为预算等方面有限，可能买不了特别好的。但尽量满足如下需求：地铁交通较为便利、能满足日常通勤、生活等的需求；希望小区楼龄还能较新，安全管理方面还算较好，住的较为舒适；可以满足未来保值、卖出等方面；可以先不考虑学区因素。

有考虑以下:（1）宋家庄地铁站附近：但好像看以一类二类经济适用房为主，不太知道这些类型和商品房的区别。（2）惠新西街南口地铁站附近。（3）劲松双井附近等。

不知上述地点是否合适。初次买房，多有打扰，烦请章哥帮忙分析较为合适的地点，如可以的话提供一些小区作为参考。也希望章哥帮忙在上述地点外提供一下其他可选地点。

A：

1、200万买550，那就是公房了。商品房一般买不到500以上的，五环内基本就是贷款300万，再高了税费不合适。让当地中介算算就知道了。

2、一类经适房大多是保障房，也有安置房和福利房性质的。二类是回迁房安置房为主，少量定向福利房。

优势就是经济实惠，本来就是自住为主的产品。劣势是多数品质都略弱于商品房，物业维护的也未必太好。从升值上是有隐形天花板的，就是除非成为学区房，否则不会超过板块大盘。因为都是图的经济实惠，涨的多了就不实惠了，自然回落。另外这种房如果没转商的话有综合地价款，影响贷款。

3、常规建议是如果注重保值那就尽量买北边儿的，南部的产业略弱，导致这些年一直落后点儿，南三北五。具体小区可不好建议，基本都是老房，商品房买不到两居。这就看相对房龄新的吧，尽量在1990年之后的，出手时不影响贷款就流动性好些了。

其他地段还是看通勤吧，既然是东单就看看东四环外，房龄较新的相对多，六号线和一号线沿线的，不少呢。

仅供参考。

六

Q:

我们都是外地人有集体户，准备结婚买房，工作都在顺义机场附近，有200W的现金，看了柳芳片区房子，附近有学校，现在不知道，该不该出手，还是买顺义的房？不是有钱人家的孩子，估计近些年换房几率不大。

A：

1、该不该出手，这怎么说呢？房子是用来住的，有需求就买吧。反正到目前为止，从政策层面是鼓励买房的，又是一次全国救市。北京从春节前就成交量上涨，我只能说下跌的可能性几乎没有。这看自己的需求了，只能自己决定。

2、买哪儿房也得自己定，房子是用来住的，既然在机场工作，那买在柳芳多远啊，通勤合适吗？柳芳附近有清华附，中学很不错，成绩放到北京也算中上。但小学不是，所以这里不算学区房，没有溢价，老房的保值也挺稳定。

3、就是这情况吧，其他的我也不好说什么。

仅供参考。

七

Q:

家庭情况，18年9月份中旬出生的女儿，25年上小学。目前居住昌平北七家，还有一房在朝阳八里庄西里远洋天地（计划用这个房置换学区房）。我和孩子爸爸的工作在酒仙桥和北四环，都偏北的区域。

孩子属于有点胆小，慢热敏感心思细腻的孩子。没有进行鸡娃教育，不知道资质怎么样，希望是能换到中等偏上的小学对口有不错的初中。学校在北边，能兼顾工作和居住的区域最好。原想置换到海淀西二旗学区或者东城的和平里学区或者安交学区，请教一下有什么建议吗？

A：

1、中上小学对不错初中，那朝阳是相对稳妥的啊。大部分还都是单校，2025年也大概率还是，几所牛校也基本都是九年制，不是的也都划片直升。

2、我觉得还是考虑好期望值吧，海淀和东城的教育模式差距比较大，不太好这么比较。西二旗的学区在海淀算中等的，所以溢价也不太高。但在码农扎堆儿的地方那就得鸡娃了，到目前为止还是先拼点招，然后才是派位。海淀就这氛围，尤其对外来的妈妈来说难免不焦虑。

东城的就相对好多了，虽然想考上好高中也得鸡娃努力，但至少没那么卷。奥数就不是太重要了，反正也没点招，是否参加杯赛无所谓。和平里安交都挺好，相对资源最均衡的。但这谁也不敢保证，有靠运气的成分，幼升小和小升初都一样。只能说2025年的入学儿童少了一些，比这两年竞争少点儿。

3、这外人不好建议，还是看自己的情况吧。期望值很高的，也愿意为了孩子付出的就去海淀，上限非常高，凭实力去抢最顶尖儿的资源。不是太高的就在东城，上下限都高，也就是清北的数量少点儿而已，但跟绝大多数家庭无关。图个稳妥的看朝阳，九年制省点儿心，上限和东城差不多，但下限就相对低了。就是这情况。

仅供参考。

八

Q:

我属于首套，首付约200万，总价500万左右，想购置两居二手房。目前在朝阳区樱花园东街附近工作，工作稳定，所以想看看附近的房子。目前看了芍药居和西坝河的房子，查了些信息，说这两个地方学区还可以。现在有芍药居的一套房子备选，两室一厅，房子东西朝向，面积挺大，房型可以接受，装修方面应该是房子建好后就没有翻新过，不知道是不是这个原因，房子单价低于同小区其他房源。

中介说，这个房子可以满评高贷，能减轻我们首付的压力，我们还是挺犹豫的，有几个问题想请教您：

1、我现在已婚，还没有孩子，打算房子定下来后就要孩子。这种情况下，看房时需要关注学区吗？

2、这个房子价格低于同小区其他房源，房子去年七八月份挂牌，带看次数很多，迟迟没有成交，除了装修问题，您觉得房子是不是会有其他硬伤？这一点是我们比较顾虑的一点，房子相对来说便宜，带看次数多，但为什么迟迟没有成交？

3、除了芍药居和西坝河，朝阳区樱花园东街附近有没有您更看好的小区？

A：

1、一般是不建议提前太早准备学区房，这两年是入学高峰期，溢价都不低，居住的性价比也就相对低了。过两年就是低谷期，溢价部分有可能受到影响。所以常规建议是提前一两年再准备更合适，或许会有更多的选择。

这看自己吧，不准备置换了就买，省的以后再折腾，不套现也就无所谓溢价了，自己喜欢就行。

2、具体房源我不知道，不到现场的话看户型图都没用。如果是大中介的话就不至于有太隐瞒的，硬伤也好观察，楼层朝向户型什么的。

但如果没硬伤还明显低于市场价，最好去跟物业或邻居们打听一下，问问有没有什么隐情。比如邻居是否有精神病闹事儿的，不明噪音的，破坏了管线闹要赔偿的，家庭不和闹纠纷的什么的。也注意业主是否有精神类疾病，如果有的话是可以借此而事后反悔的。这可以上社区查一下，一般都有备案。

3、我不好推荐，还是找当地中介吧，我没房源。

仅供参考。

九

Q:

对于涉外公寓、外销公寓的用地性质我的理解是属于服务型公寓（国家40年商业用地有旅馆用地的分类。其中包括服务型公寓，比如青年公寓、老年公寓等提供住宿服务类建筑）。soho公寓时期开发商成本考虑打擦边球把公寓建在70年住宅用地上，但是性质已经不是服务型公寓类，而是商办类，不知我的理解是否正确。

因为刚才你说1992年的第一批外销公寓是北京办亚运会时建的配套，应该是运动员给运动员住的服务型公寓，办完后再外销。又或者从涉外公寓开始，本质就是商办，89年的办公建筑设计规范里就已经有公寓式办公的概念了，提供办公兼住宿服务属性。

A：

1、早期是这种情况，当时土地性质没有细致区分，国有土地出让条例应该是1990年前后才出台的，之前都是各地政府自行制定。20年起，40年50年的也是住宅用地。之后才统一成70年的，其他各种性质也才确定了年限。

2、Soho可以说就是商办的形式，那是因为1998年工商局出台了政策，民宅可以申请营业执照。或者是1999年吧，所以老潘才利用了这个政策，这才能真正的居住办公一体。

3、汇园公寓就跟后来的媒体村和国奥村一样，都是给运动员和媒体的临时公寓，空下来之后对外销售。

4、外销公寓从一开始就是商办，当时规定在华商业机构的办事处只能登记在外销公寓里，所以才都抢着租房办公。但89规范我都不知道，那会儿我还没干这行儿呢。后来执行的都是95规范，公寓和住宅的标准就都分开了。

北京住宅类商品房第一个小户型公寓是新外的今典花园，开发商张宝全。但第一代没什么办公的想法，只是因为福利分房的取消，为了迎合个人购买总价低的房源才推出的。之后是在经适房今日家园上得到了验证。

但从第二代今典公寓时就开始强调商住一体，空间蒙太奇。也因为采用了新的建筑工艺，大跨度预应力楼板，也不是还有梁柱的什么，我不懂建筑，忘了，反正都算是当年的创新吧。

仅供参考。

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