兜兜转转，青岛未来三年的发展重心，重回后海

十五年城市更新计划、城市更新和城市建设三年攻坚、市南区政府西迁带动老城复兴，这些密集的动作，意味着进入“新”青岛时代，告别摊大饼发展，聚焦核心城区。

我们先从历史、站位、空间三个维度来回味青岛这十年的沧桑巨变。

人们习惯戏谑青岛没有历史，但靠着大海，130多年的变化也波澜壮阔。

1891年建置，1897年德占，解放前是青岛的第一个巅峰时期，1934年贸易额超过广州，1947年人口超过济南，之后经历了若干年的发展停滞，直到1978年被定义为沿海开放城市，自此，青岛发展进入了快车道，这个阶段，青岛与上海、天津并称为“上青天”。1984年经开区成立，1986年计划单列市，1992年市政府东迁。香港路是为了庆祝香港回归，1997年由湛山大道和湛流干路组合更名而成；老黄岛人直到今天还习惯叫黄岛为开发区，黄岛无土著，西边是胶南。

2008年成功承办奥帆赛，此后3年，青岛的影响力飞上了天。2011年山东半岛龙头城市，房地产开发大幕拉开，2016我国沿海重要的中心城市，房价翻了两番。再到2018年上合峰会召开，之后就进入了与济南比上比下的缓慢发展阶段。也是这一年，国内最严楼市政策在青岛开始，房地产拖拽着经济发展，进入了历史上第二个下滑阶段，一直到今天。

青岛的每一次腾飞都来自于国家政策，要把视角脱离开济南。

1980年前“上青天”之后，1984年国家经济技术开发区，1992年国家高新技术开发区，2003、2004年出口加工区和保税物流园区，2006、2008西海岸出口加工区、前湾保税物流港区，2012年胶州国家级经济技术开发区，2014年西海岸新区——全国第九个国家级新区，同年，中国蓝谷——还叫过蓝色硅谷。三十年，发展偏慢的青岛西岸北岸都获得了国家支持，青岛黄岛红岛进入名义齐步走阶段。

2014年财富管理金融综合改革试验区，2015年国家级旅游业改革创新先行区，2016年临空经济示范区、邮轮旅游发展试验区国家级欧亚经贸合作产业园、国家高速列车创新技术中心，2018年国家军民融合创新示范区、上合组织地方经贸合作示范区。往后4年，陷入了“支持青岛建设国家中心城市” “支持济南和青岛建设国家中心城市”“支持济南建设国家中心城市”以及“龙头城市”“强龙头城市”的双城定位之变。

如果说动物园搬迁是跟8块5的快乐要再见，那沸沸扬扬的民意就是对看不清的规划的厌烦。

10年前我给WK做城市投资机会分析的时候，下过一个结论——青岛正在发福，刚需还有十年。抱歉，我只对了一半发福，去没料到刚需在这十年，跟着东岸、西岸、北岸，车轱辘规划一直转。这十年，有多少规划被改变？东李CLD、红岛经济区、蓝色硅谷、西海岸CBD、滨海新区，仅留下了一个金家岭金融区。有多少地方快被遗忘？欢乐滨海城、蓝谷、高新区、上合示范区、军民融合区、海洋活力区……也就是这个阶段，2012年，市政府北迁在民间广为流传。每一个用产业定义的功能区，都是粮草未动，车马先行，先入的是房地产，陷入的是房地产。

今天的青岛，在城市发展空间层面，选择了一条难而正确的路，这条路，我们等了5年，也许，能把这个路线闭环的，先是把老城区填满。

向海而生，制约青岛扇形发展，我们却浪费了海岸线。

慢一环，慢二环，市中心，不动弹

也许就是因为分了三个岸，所以三岸之间才没法串；也许就是因为顾了三个湾，核心的胶州湾才会如此惨。

东岸负担太重，复兴和疏解是必要手段。

先得让人从东岸走出去。李沧边建了北站、图书馆搬到小港湾，科技馆、青岛中学、五十八中分校、市民健身中心、北部医疗中心、国际会展中心都建在了高新区，还建好了红岛站，机场搬到胶东镇，二隧通黄岛、13号线跑即墨、8号线串起高新和胶东，隧道、跨海、高速全面降费。你知道高新区2017年为什么限价么？从15000生限到了13000，城市初衷是好的，最顶级的配套规划和最高的性价比，就是希望承载老城区人口快速导入，奈何落地速度慢和投资客进入让结果大尺度跑偏，房子开盘日清，年销数千套，茶水费不少，然而2016年全区人口增长了800人，人少楼空。

疏解老城区的效果慢，复兴就成了新开篇。

复兴，也是定位的改变。

前些日子的动物园搬迁和这几天确定的区政府西迁，其实就是老城复兴和改变的标志性事件。

腾笼换鸟，老四方国棉厂、机车厂、化工厂、橡胶厂、啤酒厂……老李沧钢厂、碱厂、石化相关，全部外迁；特别是今年，10个低效片区改造主要集中在东岸，这一次，与往年不同：

1、配套先行，小白干路高架缩小南北差距、辽阳路高架缩小东西差距、浮山隧道缩小前后差距、铜川路东川路打通缩小李崂差距；

2、有参与企业名单，保利集团、中车集团、中信泰富、中铁十局、中建八局5家央企已经签约；

3、动迁迅速，20年拆不动的张村河，已经拆了一片，力争一年拆完；

4、老城定位改变，青岛站承载旅游运载功能，站前露出了海平面；改造后的中山路片区，将是新的城市标签；动物园西迁，8块5的快乐传递到西海岸，留下的是公园和游客参观点。

当下的一切指向，其实非常清晰——聚焦核心城区，提质增效，均衡化，让核心城区美起来并换回土地款。

以前的青岛，寄托于政府北迁来带动发展；今天的青岛，骨架已经拉好，市南区政府都要迁了，你说，是不是三五年主城填满后，你瞧不上的地方也会让你刮目相看？