越秀地产2022年：营收增加，现金流降百亿，广州失速

摘要：总借款增加，现金流降百亿（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

股价连续6个工作日下跌后，3月15日，风波中的越秀地产如期披露2022全年业绩公告。

就在前不久，这位老牌粤系房企经历了一场刚刚权益销售额“注水”争议。在杠杆地产看来，

相比销售额，财报的数据或能相对更真实反映企业的营运情况。

今天的房企年鉴，我们就来看看越秀地产。

1、增收大于增利，大本营失速

从营收来看，2022年越秀地产涨幅挺不错：全年收入724.2亿元，同比上升26.2%。这个增

速在2022年一片下跌的行情里算是相当亮眼。

此前中国房地产TOP10研究组报告显示，2022年百强企业营业收入同比下降，净利润下降显

著，其中营收均值371.6亿元，净利润均值21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%，增速较上年

减少13.3、24.9个百分点。

利润指标方面，越秀地产表现虽不及营收那么亮眼，但也比较稳健。毛利率约为20.4%，同比

下降1.4个百分点；归母净利润相比2021年的负值转正：同比增10.15%为39.53亿元；核心净利

润约42.4亿元，同比上升2.1%。

图表来源|东方财富（特此感谢）

不过杠杆地产纵向对比发现，这个39.53亿元的归母净利润，仍未回到2020年的水平，彼时

该数据为42.48亿元。10.15%的增速在最近7年里也是第二低——第一低为2021年的-15.51%。

2022年，越秀地产派息每股0.626港元，同比下降4.3%。

财报披露，2022年越秀地产年累计合同销售额（连同合营及联营公司项目的销售）为1250.3

亿元，同比上升8.6%。

分地区来看，2022年越秀地产在大本营广州的表现一般，同比下降约12.2%，实现销售额

531.9亿元，占比42.5%。2021年该司在广州的销售额为606.0亿元，占比52.6%。

其他地区越秀地产则表现强劲，比如华东区域，全年销售额429.5亿元，同比上升65.7%；华

中区域销售额140.4亿元，同比上升38.1%。

明显感觉到的是2022年越秀地产“走出去”步伐加快，不过目前来看其区域依赖症依然明显，

大湾区596.8亿元加上华东地区429.5亿元的销售额，总计1026.3亿元，占全年总销售额的

82.1%。

2、谜一样的权益销售额

权益销售额的数据，杠杆地产没有在财报中找到，而舆论争议最大的也是这部分。

前不久，克尔瑞发布了2023年的一系列数据，其中包括全国和区域的。具体到越秀地产，数

据显示，2023年前两月其全国范围内全口径销售额224.0亿元，权益口径销售额211.3亿元，权

益占比大概94.3%，数字虽然高但也没什么。

接下来的问题是，在克尔瑞广州区域榜单里，数据显示越秀地产2023年前两月的全口径销售

额123.43亿元，权益口径销售额70.48亿元。

简单做个减法会发现，越秀地产在广州以外地方，全口径销售额100.57亿元，权益口径销售

额则为140.82亿元。权益占比超过100%，这事看着就有点“不可信”......

图表来源|克尔瑞（特此感谢）

榜单数据并不严谨，我们都知道。但“不可信”得如此明显，也是少见。对此越秀地产回应也

是非常硬气：“公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据，上市公司严格按要求对外

披露新增土地权益占比。”

从定期公告披露里，杠杆地产确实没有看到越秀地产披露的权益销售额数据，但有拿地权益

数据，比如2023年1月，其通过股权收购方式取得杭州市两幅相连地块18.05%的实际权益；2023

年2月，通过公开挂牌方式取得北京市一幅地块100%的实际权益等等。

但拿地到销售，中间还有很久的时间差，外界很难算清楚某个时间段内越秀地产的权益销售

额具体数字，这背后的可操作空间，懂的人都懂。如此来看，除非越秀地产主动披露，否则其权

益销售数据恐怕永远是个谜。

土地储备来看，越秀地产的重心依然在粤港澳，2845万平米总土储里，大湾区约占49.8%，

华东地区约占16.1%，华中地区约占20.0%，北方地区约占8.9%，西部地区约占5.2%。

3、总借款增加，现金流降百亿

作为国字号房企，越秀地产融资优势分外明显。2022年，其完成新的融资约599.0亿元，其

中有524.0亿元是境内融资。

另外，越秀地产发行的98.4亿元公司债券里，加权平均利率为3.11%，集团年内平均借贷利率4.16%，均处于低位。

2022年，越秀地产的总借款增加了近130亿元，为883.0亿元，2021年末该数据是755.3亿

元。三道红线来看，越秀地产依然很绿：剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分

别为68.8%、62.7%和2.23倍。

当然红线这个指标几乎不用考虑，事实上不重要了。

最新财报里，越秀地产似乎没有公布其经营活动等具体分项的现金流量情况，杠杆地产看到

往期大部分业绩报告里都公布了的。目前能看到的就是资产负债表里的现金及现金等价物数据，

2022年为218.46亿元，比2021年的327.7亿元，减少109.24亿元。

如上面杠杆地产感叹的，2022年，肉眼可见越秀地产“走出去”的野心，比如北京、杭州等

拿地。说实话，作为一家发展历史30余年的房企来说，越秀地产对于全国布局的黄金期有点错失

良机，但另一方面，慢有时候也意味着相对安全。目前来看，周期底部，越秀地产相对来说就是

更安全的那一拨。

逆势抄底（加快走出去），对越秀地产来说不失为一个机会。接下来的问题是，如何保持其

在广州大本营的速度，不让它掉得太难看；另外，走出去时获得更多认可。

希望穿越周期过后，越秀地产能带给市场更多惊喜。

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