反常识，地铁是房价毒药

我是紫沐，这是我第277篇日记。

上篇日记（花1000多万买牛奶厂的傻子），分析了1200万左右，如何买到满意的自住房，可点击链接了解。

地铁一开，黄金万两，是常识。

今天说点反常识。

还记得曾经有人问我，汇悦台这么贵，为啥旁边没地铁。

这种天花板楼盘，不应该啥配套都拔尖么？

有这种疑问不奇怪，因为很多人都需要地铁提供的通勤便利。

准时、快、便宜。

所以潜意识就觉得，地铁对房价肯定是利好。

但事实是，幸好汇悦台周边没地铁，不然汇悦台就成不了汇悦台。

不止汇悦台，广州天花板豪宅，很多都没地铁。

像广粤尊府、颐德公馆，你从最近的地铁站走过去，要十多分钟。

包括尚东柏悦府、保利天悦这种，也和地铁上盖不搭边，有一段距离。

为什么？

因为买这些顶豪的富豪们，压根就不需要地铁提供的便利。

地铁再准时再快，人家也不会下去挤。

有车有司机，点对点直达，才是他们的通勤日常。

因为不需要，地铁上盖的房子，对他们来说反而是扣分项。

是人多、嘈杂、私密度低的debuff。

珠城东区，明明配套便利度不及中区，为啥还更贵？

就是贵在安静、人少、低密。

环境和圈层，永远是顶豪追求的第一目标。

所以地铁到底值不值钱？

它是利好房价，还是利空房价？

很简单，你看住这里的人，需不需要它就行了。

改善盘，中高产，对地铁的需求也是可有可无的。

反而对学位的质量，更重视一点。

典型的，像珠城中区。

花城湾、嘉裕公馆，作为中区双子星。

完善的配套固然是加分项，但要是没了体育东学位，立刻会跑掉一批人。

因为这些中高产，普遍是知识改变命运的受益人。

他们会希望自己的孩子，也能通过良好的教育，延续他们的成果。

比较起来，环境吵一点，住得没那么舒服，是可以接受的。

地铁就更不用说，开车通勤完全在经济承受范围内。

所以牛奶厂，才能在没有地铁，而且未来10年内都不太可能有地铁的情况下，依然有很多人愿意去买。

真正离不开地铁的，是刚需。

刚需的年纪，普遍处在职场上升期。

上下班通勤方不方便，能省多少时间，会直接影响他们的工作效率。

开车通勤，对他们的现金流来说，属于一笔不能完全忽视的负担。

所以刚需能忍受居住环境一般，能忍受学位一般，但地铁不能丢。

如果从小区到地铁要走20分钟，就算环境再好再安静。

刚需盘未来的接盘侠，都缺乏一个说服自己的理由。

地铁是房价蜜糖，还是房价砒霜。

说到底还是要看住附近的人，需不需要它的通勤价值。

那如果我们准备买3000万的房子，更应该关注哪些价值？

2000万的房子、1000万的房子，他们的潜在买家，又看重什么？

琢磨透了，房子也就买对了。