国企金融街，折戟上海滩

前两天总爷发文招商蛇口登顶上海滩（在上海“狂飙”的招商蛇口，机遇与挑战并存），提到这几年上海楼市基本上是国央企的天下。

有读者私信总爷：是不是这几年上海市场太好了，所以国央企都能分一杯羹？有抢滩受挫的国企吗？

其实市场是有幸存者偏差的，我们看到的是：大型国央企保利、招商们的持续深耕，地方国企华发、建发们的高歌猛击，还有外地国资平台如安徽高速、南昌市政们的低调入局。

但其实也有不少国企，都曾折戟上海滩，今天总爷就带大家分析一个典型的案例：金融街。

01

高调入沪，商办先行

作为典型的京派国企，金融街控股起家于北京西城，早在2000年就在深交所成功上市，曾经打造过标杆项目——北京金融街。

金融街早年一直深耕京津冀，2015年开始尝试进入上海。

2015年8月6日，金融街控股在上海浦东丽思卡尔顿酒店举办了金融街控股品牌发布会。

金融街宣布要重点拓展上海，会上还公布了上海布局的三个项目，分别是即金融街海伦中心、金融街静安中心及金融街火车站北广场项目。

金融街海伦中心，是金融街在上海的第一个项目，2014年从SOHO中国手中购入。项目作为纯商办项目，一直在积极对外出售，B、C两栋早在2016年就被出售给了VIPABC，D、E两栋2019年被出售给了长城人寿。

金融街静安中心，又名金融街融汇广场，是一个综合商办项目。2016年，金融街以16亿元向盐城东方整售了T1、T2写字楼。

金融街火车站北广场项目，是上海当时总价地王。2015年金融街以88.15亿元拿下，如今住宅部分早已售罄，商办部分开发周期漫长。好在金融街后续与丰泰地产进行了战略合作，商场和办公都在陆续完工和开业。

总爷汇总了金融街进入上海后开发的所有项目，初入上海的金融街，早期拿的几乎全是大型商办综合体项目。

总爷分析，因商办项目普遍面临比较长的开发和销售周期，叠加这几年商办大宗交易市场不景气，以及疫情的影响，上海这几个商办项目给金融街带来了很大的现金流压力。

02

转攻住宅，远郊拿地

早期开发了几个商办项目后，也许是吃到了苦头，金融街开始转攻住宅市场。

但金融街没有选择更熟悉的上海市区，而是选择了奉贤、崇明、宝山这样的郊区板块，属实让总爷也摸不着脑袋。

金融街2019-2021年参与上海土拍并拿下三块宅地，打造了三座金悦府产品，总爷对这三个项目做了汇总。

2019年9月16日，金融街以总价19.92亿元竞得崇明城桥镇2幅纯宅地。

2020年11月17日，金融街以总价18.3亿元竞得宝山区美兰湖地块。

2021年6月21日，金融街以总价12.9亿元竞得奉贤区金汇镇地块。

作为“金悦府”系产品在上海的首次亮相，金融街对三个项目无疑寄予了厚望。

但三个项目陆续进入市场，开盘接连遇冷，让金融街在上海的处境变得更加艰难。

1. 金融街崇明金悦府

首先入市的金融街崇明金悦府，位于崇明区城桥镇板块，这里生活的大多是崇明岛本地居民，因为去上海市区交通很不方便。

而金融街项目周边面临保利明玥潮升、融创十里江湾两个项目的夹击。

上海购房人明显更认可保利和融创的品牌，最终导致楼盘进入缓慢去化阶段。

根据总爷在网上房地产得到的数据，项目两次入市合计697套房源，目前去化率66%。根据崇明岛目前的市场情况，可能清盘还需要不少时间。

2. 金融街美兰金悦府

美兰金悦府位于宝山美兰湖板块，随着奥特莱斯、皇冠假日酒店的陆续倒闭，已经沦为睡城和高尔夫别墅区。

这样的远郊睡城，最重要的就是地铁配套，因为这是打工人进城的主要方式。

美兰金悦府项目却远离地铁站，也彻底远离了快速去化的希望。

还是根据网上房地产数据，项目目前去化率47%，和地铁站周边热销的中集金地美兰城、保利云上浔光等项目形成了鲜明对比。

3. 金融街奉贤金悦府

奉贤金悦府位于奉贤金汇，这里地理比较特殊，既属于奉贤新城，也属于临港新城，但实际上两边核心区资源都够不着。

板块发展肯定不如新城核心，未来房价上涨空间小。

板块内已有大量的住宅土地出让，这也导致项目同质化严重，而配套跟不上。

网上房地产数据显示，项目目前去化率68%，比崇明金悦府和美兰金悦府略强。

总爷发现，金融街转攻住宅后的三座金悦府项目，显然不算成功，那么金融街在上海还能继续加大拓展吗？

03

出售资产，放缓拿地

根据财报数据，2020和2021这两年，金融街归母净利润分别为24.98亿元、16.43亿元，表面看远超同行水平。

但是总爷发现，金融街的盈利，大部分都是靠卖资产得来的。

因为市场环境的变化，以及前期大量商办项目的资金，金融街控股这几年已经放缓拿地节奏，而是不断地盘活存量资产，通过出售资产维持公司运转。

2020年，金融街协商解除了北京中信城B地块的合作协议，收回资金86亿元。同年，金融街出售丰科中心项目的股权及债权，获得资金22.32亿元。

2021年，金融街转让北京金丰万晟置业有限公司全部股权及债券，获得资金37.09亿元。同年，金融街转让德胜公司100%股权及债权，获得资金15.75亿元。

2022年，金融街将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给母公司，获得资金7.8亿元。

总爷判断，现在的金融街，应该短时间内很难再抢滩上海滩了。

从2015年通过商办开发进入上海市场，到2019-2021年在郊区连续拿地陷入困局，金融街的似乎一直没有踩对节点。

上海市场虽然整体稳健，但是同样面临激烈的竞争，想在这座城市深耕，必须要理解不同板块的定位和需求。

房企如果不重视拿地战略和质量，很可能重蹈金融街的覆辙。

对于金融街的折戟上海滩，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。