稳住！全国重点9城空置率超10%，但新一轮“开店潮”要来了

空置率，是衡量购物中心商铺供需关系的一项重要指标。《空置率报告》系列，以独家、硬核数据，呈现不同城市、商场间商铺供需之现状，为招商人士参考指南。

此篇为，2022年度典型城市空置率报告。

图片来源丨摄图网

撰写丨付庆荣 徐娜

属于商业的新春天，真的来了吗？

关于这个答案，在赢商大数据统计的全国9大重点城市（数据说明：仅选取赢商大数据连续四年踩盘的城市为观察样本，共244个项目）空置率趋势变化图上，可窥见一二。

拉开四年时间轴，这条波动的曲线呈现出一个“不规则M型”。疫情前的2019年，处在不到4%的低点；疫情中，2021年是个相对低点。而在2022年到达新高点后，至年末有了转向新拐点的势头。

具体看，2022年下半年，重点9城平均空置率逼近14%；全年对应的数据则为10.72%，环比增幅逾46%，为近四年新高。但因疫情封控带来的负面影响有别，以及不同城市间商业韧性之差，分化特征日渐明显。

■ “上游大强者”：深圳年均空置率低于5%，高韧性北京位居第二；

■ “中游稳定派”：杭州连续4年波动最小，成都等待机会争上游；

■ “下游承压团”：重庆空置率高位上扬，武汉反差最大或有反转。

数据说明

数据来源：赢商大数据

统计时间：2019年1月1日-2022年12月30日

统计范围：深圳、广州、成都、重庆、杭州、天津、武汉、北京、上海9个城市，商业面积5万㎡及以上已开业购物中心

“出租率”、“空置率”释义：根据实地踩盘的全量门店数据计算得出，出租率=已出租店铺数量/总店铺数量；空置率=1-出租率

“品牌门店开关店比”=开店数/关店数 比值>1，表示品牌门店发展呈现扩张状态（开店数>关店数）比值=1，表示品牌门店发展持平（开店数=关店数）比值<1，表示品牌门店发展呈现收缩状态（开店数<关店数）

一、城市分化：深圳一枝独秀，杭州低位修复，武汉、重庆高位承压

重庆、广州、武汉、上海，高位承压，样本购物中心2022年平均空置率超12%，其中重庆高达14.52%。鲜明反差，深圳、北京、杭州对应的空置率数值在8%左右，约为重庆的一半。

乍眼看，尖子生们都有几把稳铺小刷子。但对比四年数据看，波动较小的杭州，空置率一直高于5%，居民整体消费意愿不足，零售市场潜力有待挖掘。

1、“上游大强者”：深圳年均空置率低于5%，高韧性北京位居第二

■ 深圳

周边城市疫情散点多发，深圳购物中心2022年空置率同比增81.85%，至7.42%，但仍为一线城市最低值。

横看4年，深圳空置率也一直远低于9城平均水平线。新增供应量以高入驻率开业、存量项目调改积极，二者均表现不俗，市场整体受疫情封控影响相对较小。

*供给端看，2022年深圳有15个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），开业数量第一，开业体量114万㎡（仅次于武汉、青岛）。其中，深圳满京华·满纷天地（创“全业态体验型+奥莱”新模式）、深圳万象食家（华润置地首个“市集型购物中心”）等多个项目形态定位新颖，激发区域商圈消费潜能，开业即火。

存量项目积极调整品牌租户、密集开展营销活动，拉动消费回流。如深圳万象城提质升级，打造奢侈品长廊、完善美妆香化氛围，出租率近100%；深圳深业上城推出各类庆典活动，年销售额40亿元。

*需求端看，据赢商大数据监测，2022年深圳购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量约3500家，开关店比0.93，开店数约等于关店数；全国首店同比大涨63.79%，至95家，品牌含金量不断提升。

展望2023年，深圳18个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）、112.6万㎡体量计划入市。随着出行、经济活动有序恢复，深圳购物中心空置率有望继续回落。

处在防疫高压场的北京，2022年经历了两轮静默期，多家商场暂停营业，实体经营受到较大冲击，购物中心空置率上升46.98%，至8.04%，仍低于10%，表现优于上海、广州。

靠着大批高净值人群的稳定消费，2022年北京社会消费品零售总额13794.2亿元，位居全国第三，商业底蕴深厚。据《2021中国高净值人群家族安全报告》，高净值家庭最多的城市，第一梯队北京（29.4万户）、上海（25.5万户）、香港（22.3万户）。

消费力持续在线，北京购物中心品牌商户的运营虽有波动但总体稳定，关于这点在多个标杆mall的周年庆活动中皆有所现。

据悉，北京朝阳大悦城12周年庆期间，营业总额突破2亿元、线下客流量近60万人次；北京朝阳合生汇5周年庆，单日客流突破10万人次，周末销售破4000万+，超200家店铺全国销售首名。二者成为疫后恢复最快的购物中心之一。

与此同时，去年北京新开商场（商业建筑面积≥3万㎡）多位于区域商圈，未处在疫情防控中心，其开业时间多集中在第一轮静默期后的第三季度，整体开业率较好。其中，龙湖北京亦庄天街以99.5%出租率开业、北京丽泽天地因“绿”而红。

高韧性北京，今年有23个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）计划入市，总体量超260万㎡，拟开业数量、体量为近5年最高，位居第一。虽新增项目横跨市级、区域商圈，但大体量扎堆，或在一定程度上拉高其短期空置率。

2、“中游稳定派”：杭州连续4年波动最小，成都等待机会争上游

■ 杭州

得益于城市疫情防控形势总体平稳，赢商大数据监测的9城中，近4年杭州购物中心空置率波动最小，总体围绕6%上下浮动。2022年全市购物中心空置率同比微升3.43%至6.72%，为9城中最低值。

*供给端看，2022年杭州有7个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），总体量超50万㎡，超七成项目集中在上半年开业。

“陪伴型”社区商业关注度走高、招商给力，新开业的杭州之光·小藤街和天空·小藤街招商率分别为100%、99%；存量项目中高端零售强劲，带动业绩增长。如杭州万象城销售额首破100亿元，杭州百亿俱乐部增至两家。

*需求端看，据赢商大数据监测，2022年杭州购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量约3400家，其中，新关店1700多家，新开店1600多家，开关店比0.96，为9城中最高值。

2023年，杭州共有18个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）、近150万㎡体量计划入市。代表项目有杭州中心、杭州西投银泰城、杭州天空·藤集，进一步提升各商圈能级。随着亚运会进入倒计时，相关投资振兴杭州零售市场，全市空置率有望下降。

相较杭州的一平如稳，成都在2022年遭遇“多事之夏”——被高温限电、疫情夹击，空置率升至2019年以来最高值，为10.56%。

但“三大百货退出”与“多个重磅项目入市”并行，成都商业复苏迅猛。横向对比，近4年购物中心空置率始终低于9城平均水平线。

2022年，成都有10个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），总体量近100万㎡，七成项目在第四季度开业。成都SKP、成都招商大魔方THE MAGIC、成都cosmo等重磅项目，以高话题度、高出租率提振市场。

其中，引入超1300个国际一线品牌的SKP，以及业态与之互补的招商大魔方，加快推进又一城市级商圈——交子金融商圈成型。

优质项目入场，“鞭策”存量项目大步调改、提质升级。成都远洋太古里与成都IFS积极引入奢侈品、高端服饰、高化品牌，如国内首家路易威登餐厅「THE HALL会馆」、THE NORTH FACE全国首家先锋概念店、Helly Hansen 西南首店、馥马尔香水出版社&凯利安西南首家香氛精品店等。

良性互动下，2022年成都零售市场活跃度位于9城前列——开关店比为0.92，仅低于杭州、深圳；全国首店号召力渐强，新进近70家，仅次于上海、深圳。

展望2023年，成都有20个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）、超210万㎡体量计划入市。投资者积极布局潜力板块、元旦/春节假期消费持续回流，预示着成都今年市场将呈供需两旺格局。

3、“下游承压团”：重庆空置率高位上扬，武汉反差最大或有转机

据赢商大数据统计，重庆2019年的空置率为7.13%，为样本9城最高。而后，因疫情黑天鹅的出现，其空置率连年上涨，至2022年达到14.52%，再次位列9城之首。

2022年，重庆空置率同比大涨57.6%，是疫情反复、极端高温天气刺激、以及老百货闭店+新mall扎堆综合影响的结果。

官方数据显示，2022年重庆天气创造高温历史之最。反映在消费端，以避暑为第一要务的重庆人，或主动或被动减少逛商场的频次与时间；在供给端，为确保电力供应，重庆部分商场营业时间调整为16:00-21:00，品牌商家遭二次重创。

此背景下，重庆零售市场新增品牌门店同比减少，品牌拓店观望情绪渐浓。关于这点，在去年的开关店数据中亦可印证。赢商大数据显示，2022年前三季度重庆监测的19个城市标杆项目中，新开店991个，新关店1232，开关店比0.8。

与此同时，重庆去年两大百货店——远东百货大都会店、大洋百货闭店，以及疫情三年超45个新mall扎堆入市，同步推高了整体空置率。

据赢商云智库统计，疫情三年重庆每年新开项目数分别为7个、19个、13个，虽增量波动大、增速有所放缓，但仍全国靠前，且带来了一个直接结果——2022年存量商业全国第二，仅次上海。

这边厢，大量新mall需要品牌填铺，以步步提升出租率，立稳脚跟；那边厢，存量mall大幅调改甚至闭店，以应对竞争白热化、消费需求更迭换代。疫情三年，重庆多个老百货倒下，留下了一间间空铺，而焕新开业尚需时日。

望向2023，不完全统计重庆有13个商业项目拟开，新增商业体量125.3万㎡。由此可见，短期内市场整体空置率或难迅速回落。但重庆印象城（原重庆100 MALL）与重庆万象城二期等重磅项目的到来，重塑着重庆高端商业格局，提升了城市之于高阶、网红、多样品牌的吸引力。

与重庆同处“高压阵营”，武汉过往四年购物中心平均空置率亦突破9%。其中，2022年高达12.44%，虽同比2020年、2021年相差不大，但较疫情前的2019年涨了超11个百分点。

如果说，重庆的商业在疫下缓慢进化，那武汉则称得上“脱胎换骨”。疫情开始的2020年，封城数月，武汉商业几近停摆，退租潮迭起，至年末空置率飙升至11.56%。

危中见机，重启后的武汉商业开始新一轮外来、高端商业的竞技赛。K11购物艺术中心II馆、K11购物艺术中心I馆、恒隆广场、大悦城、万象城次第亮相，带动着武汉首店经济大繁荣。

与此同时，存量项目为应对激烈市场竞争，积极调改，快速入市。运营20余年的新鲁巷广场，升级为中商世界里（光谷）；民众乐园· MODERNSKY FEST重新定义百年地标，变身而来的SKP武汉首秀续热顶奢之争；经营17年之久的销品茂，“旧貌换新颜”。

新增与调改并行，武汉2023年计划新入市项目22个、体量209.55万㎡，位居全国城市开业量第四，仅次于北京、上海、广州。

此背景下，高企的空置率或将维持一段时间，但商业量、质的同步提升也将继续，且开始由市级、成熟商圈向着区域、新兴商圈延展。

站在这个角度看，武汉空置率出现新拐点的时间或较重庆来得更早一些。

二、商圈&项目：空铺的烦恼各有各的难，尖子生抗打指数五颗星

空置率的分化，不止见于城市之间，还在不同的商圈、项目上演。

1、商圈：市级商圈空置率绝对值、波动率高于区域商圈

区间变化来看，过往四年，9大重点城市市级商圈空置率绝对数值、波动幅度皆略高于区域商圈。

一方面，市级商圈的项目因所处区域核心、多元客群集中等因素影响，在疫情下封控的时间更长、要求更高，一定程度上刺激了商家退租、以及抑制新品牌的进入积极性。

另一方面，疫情下登台的重磅新mall多集中在市级商圈，比如武汉的武广路商圈；同时，城市重磅存量mall的调改亦集中在市级商圈，比如上海的淮海中路商圈、南京东路商圈、南京西路商圈。

当然，具体到各个城市，上述规律也存在反差。在广州和重庆，市级商圈的空置率表现要明显好于区域商圈。

共性是，这2座城市都没有经历过长时间、高级别封控，核心区域项目运营未现停摆。比如，广州的天河路商圈，据赢商大数据统计2022年的空置仅为3.99%，广州太古汇的空置率约为1%。

相反，分散的区域商圈内，一些体量较小，或品牌组合较弱的商场，因封控造成客流断崖，而陷入空铺困境。例如，在重庆的区域商圈大坪商圈，重庆喜盈门·范城2022年底空置率超60%。

2、项目：小体量、巨型mall稳铺有道，10年以上老商场坚挺

从项目端看，2022年赢商大数据监测的244个商场按体量、开业时间长短划分，呈现的空置率分布特征有反差。

——按体量看，上图可知，3万㎡以下的小型mall，以及20万㎡以上的巨型mall，2022年整体的空置率表现要优于其他体量的项目。

前者，多为社区配套商业，或一些小体量特色非标商业，疫情下，它们的客流黏性较强、波动较小，运营稳定，品牌调整较小。

后者，多为一些运营稳定的明星mall或高端mall，一如北京三里屯太古里、深圳万象城。靠着鲜明的定位，它们呈现出不同于社区mall的强客流粘性，以及对品牌的吸附力。

——按开业时间看，3年以下，10年以上的项目，空置率表现整体较优；而开业3-5年的项目，平均空置率高达14.47%。

经过一段时间运营管理后，购物中心面临的市场环境今非昔比，一方面消费者的偏好需求与时尚潮流变了，另一方面租户品类也处在动态变化中。

基于此，根据合同租期，购物中心形成了一个调整准则：一年一小调，三年一中调，五年一大调。疫情之下，这种调整的节奏在加速，但品牌拓店的速度却在放缓，开业3-5年的项目空置率高企，情理之中。

空置率在周期中震荡，是所有商场身处的时代主流。多数玩家，颠沛承压；但仍有一群尖子生存在，稳字当头。后者，身怀的一身技能，是行业穿越周期的启示录、风向标。