广东
上一篇我们聊到很多关于房子的质量问题，质量问题当然会引发购房者的投诉，进一步的还会要求退房、退定金、退首付。
然而，质量问题只是众多要求退房的原因之一。
其他要求退房的原因可就多了：买了之后房价跌了、发现自己买贵了、觉得房子与设计不符、不具备购房条件是被销售逼单成交的……
但是，房子是我们想退就能退的吗？
当然不是，所谓“买房容易退款难”啊！
这一篇我们就来好好聊一下退房这个话题。
为什么要退房？
理由太多了。
只是可以肯定的是，处于不同的阶段，退房的处理方式肯定不一样。
但是，无论如何都不能表达：因为房价下跌而要退房。
买卖交易还是要遵守契约精神的。
否则，起诉到法院，也不会获得支持。
好，我们先来梳理一下常规的买卖流程：
1.签认购书，交纳定金；
2.签署预售合同，交付首期；
3.提交按揭申请，签署银行的按揭合同；
4.银行解除开发商的抵押；
5.网签备案预售合同；
6.银行发放贷款；
7.开始偿还月供；
8.房子入伙，开发商通知收房
大多数开发商会将银行按揭申请提前到签预售合同之前，那是因为管理部门对开发商有退房率的要求，如果购房者不满足按揭条件，已备案的网签合同会取消，最终会影响到整体项目的签约率。
退房往往发生在以下的几个时期：已付定金，未签买卖合同；已付首期款并签署了买卖合同；已备案买卖合同，已付全款，或银行已发放贷款；通知入伙收房子的时候。
我们发现，不管在哪个阶段，都需要收集证据，毕竟有合法依据，才可能有机会申诉成功。
我们来聊聊第一个阶段
一、定金的性质，决定了退款的可能性
某些开发商在未取得预售许可证前销售房子，通常会将定金写为“订金”“预付款”“保证金”“订约金”等。
这时只要购房者还没和开发商签署买卖合同，则此款项会视为预付款，预付款是不具备定金性质的，因此，购房者可以要求开发商退回预付款。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
法释〔2000〕44号关于定金部分的解释
- 第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
二、买卖合同条款协商不一致
来看一个案例：
2016年7月，桂林市民秦丽在秀峰区中隐路看中一处楼盘的房子，有意购买。7月6日，秦丽与开发该楼盘的房产公司签订了一份商品房认购协议书，约定秦丽认购该小区一套房屋，实际成交总价为73万余元，并向开发商支付了2万元定金。双方约定秦丽应在签订该协议书次日起7日内，主动到该楼盘售楼部与该公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时管理规约》。
2016年，广西桂林市有过一个案例，有一购房者购买一套新房，当场签订商品房认购协议书及缴纳定金后，约定在七天内签署买卖合同。
在签署买卖合同时，购房者发现合同中存在很多霸王条款，于是提出对条款的修改异议。但是开发商以统一格式为由，拒绝更改。
在购房者拒绝签署买卖合同后，开发商发出《签约催告函》，要求购房者在收到函件后三日内签订相关合同。其后，由于购房者拒绝签署，开发商再向购房者发出《解除认购协议书通知》，提出因购房者未按约定时间与该公司签订相关合同，构成违约，特通知解除双方签订的《商品房认购协议书》，定金不予退还。
于是，购房者向法院提起诉讼。
最后，法院依据《合同法》的相关规定，判定房产公司称秦丽违约，缺乏事实依据和法律依据，因买卖双方就合同部分条款不能协商一致，导致认购协议书解除，不可归责于双方，所以，开发商需将已经收取的定金予以退还。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
法释〔2003〕7号
- 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
再来聊聊已签买卖合同，并已支付首期款的阶段
三、向限购对象出售房子
在大多数城市买房子都是有限购条件的。
购房者如果不具备房子所在城市的购买条件，是不能购买房子的。
但是有一些开发商会为了锁定客户，会引导客户去购买当地社保，并提供购买社保的渠道和服务。
当然，这是属于违规销售。
讲一个亲身经历的个案：
