置换干货|二手房置换与选择，你准备好了吗？

近期房地产市场在舆论氛围上可谓“火爆”，房价普遍止跌，各地成交量回升。 3月5日，一年一度的全国“两会”开幕。政府工作报告指出，“支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民和青年人的住房问题”。此外，对于暴雷的头部房企也提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”不难看出，2023年鼓励购房、关爱房企已成定局。在这样的引导下，楼市稳中上行并不“难”。

接下来大概率应该是改善的购房潮。改善购房不一定非要购买新房，高质量的二手房也是一个不错的选择。在整个二手房置换过程中，买房是最后的环节，也是最终的目的。虽然政策和卖房也很重要，但归根结底都是为买房做准备。争取尽可能多的主动权和发言权，以免陷入被动和受害的境地。根据多年的地产经验和大家分享下置换干货，特别是二手房的置换与选择。

政策研究

1、前期准备：买房的前期准备主要包括了解政策、谈判、资金准备等。

购房政策是非常重要的，在房地产纠纷的历史上，至少有一半的诉讼是因为政策原因，比如不了解限购政策、贷款额度不够、税费超预期等等将直接导致违约。

2、贷款政策

了解贷款政策的主要目的是弄清楚首付需要多少，贷款能不能够用，然后再结合房屋售价和存款，看看能不能买到心仪的房子。银行和公积金管理中心根据其委托的评估公司出具的评估价确定首付金额和贷款金额。如果你的合同价格基本上是市场价，那是没有问题的。如果明显偏低或偏高，那么很可能是你精心计算的首付价格和贷款价格之间存在差距。在签订贷款合同时，银行或公积金中心会告知您是否需要在过户前补足首付。

资金准备

看房前一定要算好房子的总价和首付，给自己留一点钱。你不能把你所有的钱都包括在房价里。因为银行批准的贷款金额不一定是您或中介预先计算的。从目前的信贷市场来看，贷款很可能贷不完，贷款会缓慢释放。这就需要你在过户前补差价作为定金。

如果是置换客户，那么所出售的房屋应督促买家尽快办理相关手续，并行使您的权利。越早拿到钱越好。更换房屋是与时间赛跑。谁有钱，谁就有话语权和主动权。而且，房地产政策的出台通常是突然的。可能你昨天在网上签了合同，今天又要出新的政策了。如果耽误了，导致你的房子迟迟不能卖掉，那么你的买房计划就泡汤了。

看房准备

1、首先，再买一张电话卡作为购房专用联系电话。一定要杜绝用平时用的手机号和微信联系中介，否则日子就别想安宁。

2、预约中介看房

现在买房，不用到处找中介。有很多二手房网站。虽然靠谱的不多，但是联系方式绝对没问题。你可以跟中介说清楚你想买的房子的要求，包括总价、街区、楼层、朝向、装修等，然后让中介有合适的房源联系你看房。一定要找大中介。他们的操作比较正规，比较专业，与多家贷款银行有合作。基本上可以选择一家符合您要求的银行。不要找小中介，他们以租房为主，业务不专业，会有隐患。

3、一手资料

你要找的中介数量不能太少。在目标社区周围，通常最少不少于10人。不能在同一家店里找2个人，这样会产生冲突。确保找到这些中介人员不在同一家店。而且你要和中介人员的交情非常好，至少表面上是这样，确保你身边所有的大中介店都有你的“线人”。只有这样，才能保证第一时间掌握新房源信息。没有完美的房子，只有无限接近完美。由于信息不对称，你错过了买到超高性价比的房子，多么令人心碎。原因很简单，房屋信息掌握在中介自己手里，别人还不知道，就被相关熟悉的人抢走了。这是找到便宜房子的最有效的方法。

4、坚持原则

一般中介人员只会向你夸大房子的优点，而不会提及缺点。记住不要被他们愚弄了。虽然不会有完美的房子，但还是有一些原则性的标准是必须要遵守的。根据个人喜好，初步制定自己的选房硬指标和软指标。硬性指标完全不能接受，也不适合，比如离变电站远近，有没有电梯，有没有高架，是不是在顶楼等等。

在看二手房的时候，可以用两个指标来衡量；软指标是房间布置、装修、小区环境、绿化等，硬指标是扣分项，软指标是加分项。最好不要突破自己的硬指标。虽然我知道选房的过程会很眼花缭乱，但我还是要坚持不改变自己的硬指标，因为硬指标是无法改变的，是不可逆的。不可贪图便宜，但软指标是可以通过装修美化来避免的。

5、做好自己的购房预算

需要置换的朋友通常资金有限。看房过程中，尽量看自己预估价格范围内的房子，不要盲目听信中介人员的忽悠，突破自己的预算，让自己陷入被动的境地。明确告诉他买房的预算和要求后，他会安心帮你找到符合你要求的房子。

6. 学会判断

为了促成成交，在看房子的过程中，中介一般会使用“招数”来突出房子的抢手，比如集中看房，比如声称房子很热等。如果你遇到类似的情况，不要惊慌，回家冷静下来想清楚，不管这房子是不是真的抢手，明天会不会卖，是否符合你的购买标准，是否有房。重大缺陷尚未发现，如有不满意，一定要慎重，切勿听从他人建议，落入中介圈套。

7、卖房的原因

看房前一定要向中介了解卖家家庭情况，年龄结构，卖房原因，是否需要现金置换或改善，是否是家庭矛盾或子女分家等等，你都需要有一个初步的理解。一般中介在卖房之前都会询问出让人。在看房的过程中，一般都会遇到卖家，所以看完房子，一定要和卖家聊聊。主要是问他卖房子的目的是什么。其实通过聊天和看房，基本可以了解之前住家和房子的大概情况。虽然不能100%确定房子是否有问题，但可以大大降低风险。

8、看房时，尽量当面提问题

在中介陪同看房时，在中介面前，少说房子的优点，多说缺点，让中介觉得你见多识广，不容易上当。而当你不喜欢的时候，中介自然能理解你，继续帮你找到合适的房子。另外，如果房子看起来不错，基本满意，如果有卖家在场，一定要在卖家前面，礼貌的挑出房子的诸多问题和缺陷，表示不是特别满意，然后回过头来想一想。为以后的讨价还价做准备。千万不能当着卖家的面夸房子好，不然就等着涨价了。

9. 中介交易

如果卖房子找中介，感觉靠谱，专业，整个过程也比较顺利。买房子的时候最好用同一个。第一，避免了不靠谱的中介所带来的不可控风险；第二，这个中介会更加努力的帮你找房子，帮你和房东讨价还价，帮你了解房子的过往情况，帮你在签合同的时候争取更多的利益，因为他们已经把你当成了一个老客户老朋友；第三，你可以要求中介费的折扣，作为给他们这个业务的交换。

10.多次看房

对于心仪的房子，在做最后决定之前，一定要选择与上次看房时间不同的时间。可以告诉中介，配偶或老人想再看房子。但这次看房的重点是看采光、噪音、小区环境和安保设施。因为第一次验房的重点是房子的内部布局和地板装修，第二次看采光如何，白天晚上噪音如何，下班后小区停车如何下班后，夜间治安如何，楼下是否有变电站、垃圾站等重大负面设施等。

11.学区房查询

如果你打算购买学区房，但不确定哪些区属于目标小学的学区房，那就很简单了。大家可以去区教育局的网站上查，每年四、五月份会公布全区所有小学的招生范围，以门牌号为准，是最权威的。不要听信中介片面的话。在他们口中，所有的房子都在学区内。另外，有些社区的入场人数是有时间或者次数限制的。请务必在购买前与前任所有者确认配额的可用性。

买房不是买白菜，大家在选购的时候一定要仔细。这种大宗消费一生能有几次呢？