棚改，真的要来了

在新一轮的地产周期中，对主官们的选择只有一个：

“通过扩大债务的模式，来解决发展过程遗留的债务。”

它的形式是“通胀”，表现到地产中，多是以“棚改”的形式推进，最终将扩大债务产生的剩余货币，转移到老百姓手中，进而反哺地产。

地产转折的口号是“房住不炒”，而棚改的停止时间差不多是2018年，也差不多在那个时点，地产的销售逐渐走入“冰点”。

地产销售下滑，现金流无法掩盖债务，“雷”也就出现了。

另一方面，这四年也是我们开启了“主动降杠杆”的周期，是为了防范地产泡沫带来的“中产陷阱”。

谁也没有料到，疫情打破了全球列强们的计划。我们的“主动降杠杆”效果不错，但也因为抗疫，地方的土地财政没有被如期控制。

“发展遗留的债务，在这几年被转移到了城投系。”

杠杆，也转移到了地方手上。

这带来的更严重的问题：转移支付的目标不但没有达成，反而转移到了“庄家”身上。这也是我对地产新一轮周期的判断。

“棚改，肯定是要来的。”

因为只有棚改，才能以“区域化”进行“货币充值”，以“城镇化”的名义，改善“困难群众”迅速加入“城市”。

因此，2018年后停下的棚改，2023年大部分是要启动的。

但是这一轮的棚改和之前的棚改不太一样，它有了一个新的名字：

“城市更新。”

而随着新名字的诞生，棚改的逻辑也发生了变化，大体上也是基于“城市更新”的字面的意思，它给出这一轮棚改的特定方向。

“市中心的棚改”和“工业上楼棚改”。

市中心的棚改，就是将周边基建配套成熟的“棚户区”进行棚改，这样棚改不仅有利于城市界面的更新，还能产生更具价值的“土地”，并助力“土地财政”。

“工业上楼棚改”，就是过去某些城市“退二（第二产业）改三（第三产业）”的动作继续深化，比如工改住或者工改商，这样就把市中心那些遗留的工业地块调整为符合城市界面的“新楼宇”。

具体执行哪个政策，每个城市的界面不一样，选择的重心也有所差异。

但他们还有一个共同的特点：

“不会给钱了，只会给房票。”

此外，可能有一些更大的动作。

这一轮的城市更新，是造出更多“有价值”的资产。这些有价值的资产，也将成为“房地产税”的有力贡献值。

所以，这一轮的棚改交给了谁？

就是那些可以持续缴纳“房地产税”，也不会降价或者“抛售”的资产。

都是劳动人民，没有谁能够独善其身。

只是整存零取（交税），还是零存整取（降价）的区别。

这一轮要干的事情很多，不知道印钞机能不能跟上。另外，全面发展经济，也代表着经济问题的严重性。

就业的压力，依旧很大，还得靠“借钱过日子”。

比起棚改，通胀的预期，比想象的要大。