楼盘交付时，两户业主已完成违建，富力地产和天力物业谁给开的绿灯？

近日，杭州余杭区仓前街道富力中心北区的业主拿到了新交付的房子。这本是一件开心事，却因两户业主的“特权”装修损害公共利益，其余业主不得不开始漫漫维权路。

“为什么房子才刚刚交付，这两户业主就已经改好了院子、改好了消防通道、建好了地下室，甚至地下室的室内装修都已经完成大半？”业主们质疑，开发商富力房地产和物业公司天力物业对此有纵容、包庇之嫌。

据悉，相关部门在接到投诉举报后，已在督促整改，目前整改进度未过半。

那么，新交付小区为何会出现违建？为何违建改造可以与整个楼盘的交付进度同步？开发商和物业在其中扮演了什么角色？

楼盘刚交付，就有业主盖好了私家花园

2022年12月30日，杭州富力中心北区开始交付工作。

业主们收房时发现，6幢102和7幢101的两户邻居有点“特别”：不但在小区公共草坪上圈地修建私家花园，将原本的公共绿地私自占有做了硬化处理，6幢1楼的业主还修改了房屋结构，在小区负一层加盖了可以直达自己房屋的精装修地下室，并将1楼消防通道的一部分占为己有，包进了自家房屋外墙中，将该栋1楼的线路管道也做了改变。

房子才刚刚交付，两户业主就已经改造了院子和消防通道，建好了地下室，甚至地下室的室内装修都已经完成了大半，这显然不符合常理。

银柿财经在向住建部门咨询违建的相关问题时，听到是新交付小区，对方也惊讶：“新交付小区怎么可能出现违建？”

笔者从富力北业主圈的公众号获悉，该小区在2023年2月28日才刚刚发布《富力中心住宅区北区封包阳台投票结果公示》，提到了关于封包阳台进场施工的统一要求等内容。但银柿财经在此前的实地探访中看到，6幢消防通道左边的102户已完成了南面阳台的改造，建好了新的入户门和房檐，连带被美化改造过的消防通道，装修风格均与整个楼栋外观设计相近。而同幢的101户仍是刚刚交付的状态，阳台并未做任何改动。

那么，两户违建的业主是如何做到提前进场、装修进度遥遥领先的？

在小区其他业主看来，违建的两户业主身份都不简单。通过整改通知书上的信息，小区其他业主查到了6幢102和7幢101的两户业主，分别疑似广州天力建筑工程有限公司上海分公司负责人和富力集团副总经理。

而根据公示信息，富力中心北区由浙江富力房地产开发有限公司开发建设，施工单位即为广州天力建筑工程有限公司，小区物业为广州天力物业发展有限公司杭州分公司。

银柿财经也根据其他业主提供的信息进行了查证。在富力集团公众号搜索7幢101业主的名字，的确有相关文章显示其为集团企业管理中心总经理，也有其他文章提到该业主的职务为富力集团副总经理。在天眼查搜索“广州天力建筑工程有限公司上海分公司”，该公司的负责人一栏显示的名字与6幢102业主的名字相同。

因此，业主们质疑，两户业主的“特权”装修之所以能和交付时间基本同步，或许就因为他们是“自己人”，而施工单位和物业都在睁一只眼闭一只眼。

开发商承认监管疏漏

对于小区众业主的质疑，杭州富力中心客服部工作人员回复银柿财经称，公司确实在开发、建设过程中存在管理疏漏。

该名客服人员表示，在交付前，物业公司进场已发现违建现象，但2022年年底大部分工人和工作人员都感染新冠，公司的工作重心放在按时交付上，未能及时发现和制止个别业主的违建行为，但物业发现后已对两户业主进行劝阻，目前也一直在跟进督促6幢102的业主完成整改。客服还称，由于102业主一直联系不到，因此整改完成的具体时间和后续方案都无法确定，进一步的信息会再和小区其他业主及时反馈。

不过，对于其他业主对两户违建业主身份的猜测和质疑，客服部表示不能透露任何业主的信息，不作回应。

银柿财经也尝试联系天力物业项目经理，但截至发稿仍未接通电话。

整改恢复仍在进行中

私自将公共绿地改造为硬化地面、改造消防通道和私挖地下室等行为，明显侵犯了其他业主的权益，甚至存在安全隐患，因此，其他业主多次向小区的天力物业、余杭区住建局、杭州市房管局等部门反映情况。

余杭区住建局工作人员向银柿财经表示，确有收到富力北区部分业主违规装修的反映，整改落实由仓前街道督促完成，目前街道的反馈是，整改进程已进行一半。

仓前街道也回复称，该小区的两户业主占用公共绿化用地、私自改造地下室和消防通道的违建事实已认定，正在整改中。

富力北业主圈公众号（以下简称“业主圈”）2月20日发布的文章中指出，经过余杭区住建局的调查核实，已由街道敦促物业向两户业主发出整改通知书，文内附有加盖了小区物业印章的整改通知书截图，要求两户业主在1月31日前“按照施工规划图进行整改”，落款的时间为“2023年1月6日”。

但截至该文章发布的2月20日前，有业主前往现场，仍看到未彻底拆除的地砖和水泥硬化、围墙等，已超出此前整改通知书要求的时限二十多天。

业主们同时还发现了天力物业在2023年1月14日出具的杭州富力中心违建整改认定书，内容为“两户业主擅自改变小区绿化规划的违法行为已整改”，认定书由杭州富力中心物业服务中心加盖红章。

银柿财经也于近日前往富力中心北区实地探访，小区6幢102及7幢101两户周围的绿化地带已基本恢复，硬化地面已经拆除。

对于存在安全隐患的地下室装修和改造消防通道等违建事项，银柿财经看到，在6幢一楼，本应位于消防通道口左侧的消防栓和数根管道被全部移到了右侧，左侧原本的凹位也被填平，与其他幢1楼的消防通道明显不同。

由于102室将所有窗户都已做了贴纸处理，因此银柿财经在现场无法看到室内的地下室通道。

由6幢旁的自行车通道，银柿财经步行进入地下车库，并在6幢电梯厅旁，发现了疑似通往该幢102户的地下室通道，通道尽头的大门紧闭，已处于上锁状态。银柿财经也查看了附近其他电梯厅旁的通道和大门，几乎都堆放有建筑材料，每个空间均有管道和设备通过。

为何已被相关部门认定的违建事实，整改过程如此缓慢？

仓前街道龙潭社区表示，在接到业主们的投诉后，社区工作人员已于1月初和物业到现场查看，并下发了绿化地面的整改通知书，春节后又和物业到现场督促整改，目前已整改完成。但对于消防通道和地下室的违建部分，社区和物业都无法进入102户查看，该户业主也完全不露面、无法联系，因此社区工作人员已在现场拍照上报，后续由执法部门来处置。

“同步违建”是谁的责任？

多位律师对银柿财经表示，在楼盘尚未交付前，开发商要对整个楼盘的合法合规负责；楼盘交付、物业公司入驻后，对于违规违建应及时发现、及时制止，并主动向相关部门反映。

北京炜衡（上海）律师事务所律师吴声威指出，若在交房前就让其他人进场施工改造，开发商已涉嫌违规，或面临罚款处罚。

北京金诉律师事务所主任王玉臣也表示，如果在交付之前，业主就已经提前入场进行违规改造、违规装修，开发商脱不了干系。

他分析道，从违规违建的角度，虽然可能是业主自己做的改造，但是在交房前，整个楼盘都隶属于开发商，如果交付时就已完成违建的事实得到认定，当地的规划部门或城管部门可对开发商依法进行处罚；从消防角度考虑，侵占改造消防通道属于严重违反《中华人民共和国消防法》的行为，消防主管部门可依法处罚。

“开发商、施工单位、物业对于现场有不同的管理责任。开发商和施工单位对施工现场的安全管理和工程质量负责，物业对于现场的秩序、卫生、人员等负责。”北京京师律师事务所律师王琮玮表示，若违建发生在工程在建期间，开发商负有管理责任。

同时，物业也需要对其他业主承担违约责任。《中华人民共和国消防法》（2021修正）要求住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如有违反将会由有关部门责令限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。

进行消防通道改造等违建行为的业主，也有可能面临警告、罚款等处罚。王琮玮表示，《中华人民共和国消防法》（2021修正）规定任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于违反上述规定的个人，可处警告或者五百元以下罚款；经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

截至发稿，距离整改通知书下发已经两个月，整改仍未完成。联系不上违建业主本人就无法落实整改吗？这桩新交付小区出现的违建，何时能彻底解决？银柿财经也将继续关注。