出险房企逐渐迎来生机

作者 | 曹安浔、周智宇

在自救的路上，奥园集团又有了新的进展。

奥园集团在2月28日公告称，和集团主要境外债权人已经就暂缓偿债安排进行了建设性讨论，已有部分境外债债券人同意了此协议。

奥园所说的暂缓偿债安排，指的是目前暂缓奥园境外债务偿还，同时在其境外债务全面重组磋商期间，同意该协议的债券人不会采取任何关于境外债的强制措施，也会支持奥园驳回其他境外债债权人的清盘呈请。

截至2月28日，同意暂缓还债的债权人，约占境外债未偿还本金总额的20%。熟悉奥园的人士表示，这部分债权人是奥园海外最大债权人，在他们同意后，方案会给到其他债权人，预计本周会给出境外债整体重组方案。

这对奥园来说，是个不错的消息。其久久未有进展的境外债重组，迎来了曙光。截至目前，奥园存续美元债约合34.5亿美元。

如今，它所需要做的就是争取更多债权人的支持，形成一个能让大部分债权人满意的债务重组方案，并推进战投的引入。

为了打动债权人，奥园付出了不小的代价。对于同意暂缓还款协议的债权人，奥园会分别支付境外债本金额的0.25%的早期同意费（15个工作日内同意），以及0.5%的一般同意费（1个月内同意）。光是让债权人同意协议，奥园就要花掉超人民币1亿元的同意费。这对眼下的奥园来说也是笔不小的费用。

奥园则希望能够获得更多的债权人的同意，以实现债务的整体重组，以时间换空间，进而重生。

去年10月，奥园已经就230亿元境内债完成了展期，其余境内债展期则继续在商议。境外债部分也随着此次部分债权人同意暂缓偿债安排，实现了突破性进展。

进入2023年后，奥园明显加快了化债、风险出清的脚步。

1月，奥园将珠海翠微村旧改项目60%股权卖给了山东国企山东健康，旗下全资子公司出售了位于加拿大的多处资产；2月16日，奥园公告称，拟出售奥园健康29.9%股份。股权交割后，广州国资南粤基金将为奥园健康的大股东，奥园为第二大股东。通过资产和股权处置，今年以来，奥园已回血8.87亿元。

对眼下的奥园来说，最重要的事情就是要尽快完成境内外债务的重组、发出财报，以实现复牌。

2022年3月31日至今，中国奥园已停牌约11个月，而据港交所规定，如果上市公司持续停牌18个月，港交所有权直接除牌。留给奥园的时间越来越少了。

不过随着华夏幸福实现全部美元债整体展期、融创、龙光境内债整体展期，以及富力全部境内外债券整体展期成功，如今房企和债权人之间也有了更多展期的模式可以探索。债务整体展期或者债转股，有机构人士认为，随着市场逐渐回暖，债权人也会衡量一番，房企债务展期的成功率也大了起来。

易居研究院研究总监严跃进表示，从今年1-2月份全国各地的房屋销售情况看，楼市总体处于复苏态势，奥园此次进展进一步说明当前房地产市场复苏的大环境下，债权人对房企债务重组的信心增加了，房企的债务问题解决难度明显下降。此外，“目前依然有部分出险房企在化债重组的路上，奥园给它们提供了一个新的思路。”

债务重组或者暂缓还债虽然可以在一定程度上缓解流动性压力，但本质上只能权宜之计，对于房企而言，重振经营面，恢复自身造血能力才是治本之策。

克而瑞地产研究中心指出，企业运营改善的核心还是在于销售端，对出险房企而言，一方面要保交付。另一方面，也需要等待市场预期改善、需求端信心修复以及购买力的企稳回升。

随着行业走过至暗时刻，市场的曙光已现。那些不断努力求生的出险房企也将寻找到一线生机。