福州楼市分析：南二环天花板是建总？什么是一步到位的房子？

继续之前的话题，聊聊南二环，顺便聊聊一些主流印象的反例。

对于南二环的楼盘，最大的优势在于板块受机场影响限高，这个因素成了户型面积最大的亮点。

在同样连廊产品上，高层住宅，基本中户都做到95平，端头115平。

在南二环，同样得房率的情况下，可以做到中户89平，端头110平。

这个优势的加持，可以让产品更加贴合定位，不至于出现，之前盘点金山、东区部分新盘连廊的问题。

负面案例

对于南二环，最明显的负面项目，就是中骏世界城璟悦。

当然负面不是指房企近期的负面，同样是指产品定位。

中骏璟悦，全部连廊设计：中户95平米，端头108平三房、118平四房、128平四房，143平四房。

对于项目而言，公摊较低，基本在17%左右，不过项目没有做额外的赠送。

即便如此，项目的实际得房率也不低，但是在产品定位上，项目非常死板，全部连廊。

即便一期的楼王，143平，依然是连廊端头，当初甚至还要求捆绑2个车位。

可以说跟五四北的鲁能三期，合称连廊盘的卧龙凤雏。

作为对比，板块的融信海纳新潮，户型定位就清楚很多，连廊中户89平、端头111平。

除了定位偏差外，项目给出的单价也不低，精装3.3W，加上高峰期捆绑车位。

这样的定价，配合偏大的连廊设计，导致的情况就是：

中户95平：捆绑车位，340W
端头128平：捆绑车位，450W
端头143平：捆绑2个车位，550W

这样的预算，导致的情况就是，项目在面积上，更贴近的是刚需盘，而在实际预算上，已经比部分刚改盘都高，部分端头都甚至可以去冲改善盘的入门。

在当时的楼市，最明显的选择就是则徐道壹号，两个项目在产品定位上，则徐道A区，定位比较清晰，就是130-140平的2T2刚改产品。

在当时的选择来说，450W，中骏128平米连廊端头，还是则徐道A区2T2板楼？

看上去好像则徐道稳了，但是实际情况，中骏卖得更好，只能说则徐道户型、楼栋布局减分太多。

除了端头外，还有一个情况，就是项目的中户，捆绑车位后340W的总价，这个也是远超标准。

当初的一个案例，五四北地铁口的洋房，绿城海棠映月，2层总价342W，149平米。

同样的预算，买洋房2层149平，还是买连廊高层95平，是一个有趣的选择。

当然即便中骏看上去定位偏差较大，但是依然不影响它的去化。

近期的大降价，是否会影响未来的二手价格，依然难说。

不过即便没有负面，从项目当初的价格和产品面积定位来说，保本基本也是不可能了。

凤尾和鸡头

关于南二环的举例，跟金山类似，问题还是出在部分项目的连廊面积定位过大，同时搭配3.2W以上的单价，导致最终的总价预算远超了产品属性的范围。

除了连廊的产品定位外，再举个近期四大国企纯商盘的问题，来看看选择。

目前已知的三个新盘情况如下：

左海望悦：1489套，主推：89、97、108、124、148平
榕发北源云筑：1433套，主推：76、89、114、128、148平
建总江南尚璟：550套，主推：115-175平

三个项目存在部分户型重合，以125平米左右的户型为例，全部是板楼定位，都做到独立电梯厅的设计。

从户型设计来说，都是四开间朝南，大面宽布局，户型没有太大的差异，此时在选择就变得有意思。

假如三个项目，对于这个户型给出的单价都一样，那要如何选择？

首先看项目定位，左海和榕发，全部是偏大盘定位，其中主打是连廊的刚需产品，所以在项目定位上，归结为刚需盘。

虽然近期看到左海攻击榕发，起步76平，产品门槛较低，客源纯粹度不高。

实际也无非五十步笑百步，两者都是偏刚需的产品定位。

此时对于建总这个新盘，目前还未预售，实际情况并不清晰，但是仅仅从产品定位来说。

建总的户型定位，是刚改的标准，户数总量也相对小，125平米在项目的户型段，是偏起步段位。

所以如果同样的预算背景，三个项目仅仅从定位来说，建总可能更优。

当然对于建总江南尚璟，再说几句。

目前整个南二环，新盘也供应了非常多，但是真正的天花板。

目前以三叉街的项目为首，当初的福晟云樾东升受困烂尾，中骏世界城璟悦全部连廊，则徐道壹号楼栋偏密，户型偏差。

可以说整个大南二环，没有一个项目真正能打。

目前是四大金刚，建总江南尚璟，从社区体量来看适中，面积段以刚改为主，地块也相对方正，户型设计也很主流。

可以说仅仅从目前几个指标来看，这个项目的存在，反而是集成了之前中骏和则徐道互相的优势。

当然操盘是建总，本土国企在品质方面，并没有先例。

所以对于南二环的头部产品，是否会由它来撑起，看上去有希望，但是好像又差点意思。

此时，试想如果天花板没有被打开，其他项目的未来挂牌价格会如何？

因地制宜

关于南二环的话题就聊这些，此时再聊聊另外的话题：

1、买房，低楼层是否比高楼层，升值差？
2、刚需盘，是否小户型比大户型吃香？

先聊聊刚需盘的户型选择，按以前的二手市场来看，基本都是小户型单价高于大户型。

不过这也不能以偏概全，依然要根据实际情况分析。

个人感受，有一种情况，大户型反而更吃香，就是这个项目是一步到位。

至于什么是一步到位，可以借鉴差不多先生的案例：

差不多的划片，差不多的交通，差不多的人流，差不多的商圈，差不多的医院，差不多的物业，差不多的邻居，差不多的房龄，差不多的区位，差不多的城建。

具体就是：

升学率中等，地铁1公里以内，商圈医院5公里以内，房龄10年以内，户数1000套以内，城建不要太村，人流不要太鬼，位置不要太山，物业不要打人。

基本具备这些条件的项目，建议尽量买四房产品，即便是刚需连廊盘，也尽量买端头四房，同时把面积段尽量往小的压。

聊完买大买小的特殊场景后，对于高低楼层的保值案例，在普遍的市场来说，特价都是低楼层，所以给市场的预期就是低楼层不值钱。

不过是否一概而论，依然是具体情况具体分析。

如果你这个项目的上限空间不高，房企在定价上，对于低楼层的价格优势也比较明显。

就以上面说的连廊盘为例，假如是那种定位偏大的连廊盘，如：端头128，中户97。

同时这个项目是刚刚说的差不多楼盘，由于自身的面积偏大，加上定价不低，此时对于高楼层的房源，自身的高单价，再加上不合时宜的面积定位。

在真正的市场选择上，对于能够匹配的家庭而言，可能会去选择满足居住条件，即便楼层不高，舒适度差一点，但是预算正好能够匹配。

此时在二手市场的表现，就会发现，当初差价大的低楼层，反而在价格空间面前，比所谓的高楼层，更优。

盘点总结

对于楼市，特别在近期出现小幅回暖后，在买房的选择上，更应该做到详细的评估。

对于每个项目的定位，单价，总价，面积，都值得去思考和对比。

在竞品的比对上，也值得去发现不同点。

当然目前的楼市，对于刚需买房，全部条件都差不多的房子，预计会是最优解。

至于如何找到属于自己的那个差不多的房子，就看每个人的想法了。