开屏观察｜停水断电，遭遇物业暴力催收怎么办？

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多年以来，物业与业主的关系就是个难以调和的矛盾体。物业费收取问题，也一直是物业公司最为头疼的事。业主以各种理由拖欠物业费，物业公司也倍感无奈，有的干脆采取停水停电等极端催缴方式，不仅没有让业主“乖乖就范”，反而还触犯了法律法规，彻底与业主闹僵。

2023年5月1日起，《云南省物业管理规定》（以下简称新《规定》）正式施行，其中明确规定物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。当遭遇物业暴力催收，业主该如何维权？当物管费被恶意拖欠，物业又该如何处理？业主拒缴物业费，存在哪些误区？春城晚报-开屏新闻记者采访了物业人士和律师，逐一进行了解答。

禁止以停水断电催交物业费

新《规定》明确，业主在物业管理活动中，依照法律、法规及有关合同约定享有权利和履行义务。业主可以自行管理物业，也可以选聘物业服务人管理。业主及物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规的规定。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

新《规定》其中明确，物业服务人不得有下列9类行为：未按照物业服务合同约定提供物业服务；未按照规定公示物业服务收费标准、业主共有部分经营与收益情况、住宅专项维修资金使用情况等有关信息；超出合同约定或者超出公示收费项目和标准收取费用；侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目；挪用住宅专项维修资金；泄露业主信息；采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；法律、法规禁止的其他行为。

案例

昆明一小区催收横幅惹争议

“易烊同学，你妈妈喊你来交物业费啦！听说预存有豪礼相送呀！”2021年12月15日，昆明市兰亭上锦（二期）物业在小区内挂出多条横幅，喊话业主交纳物业管理费。看到这个挂在小区显眼位置的横幅，业主们顿时炸开了锅。业主怒批物业公司不尊重人，属于“软暴力”催收。

“催交物业费可以，但贴出这种宣传标语，感觉是把自己当成业主们的妈妈了，非常不尊重人，越看越生气。”业主丁女士气愤地说。有业主在微信群表示：“这个横幅，简直是对全体业主的不尊重”，还有业主表示：“简直无语”。

好在催收横幅才挂上两三天，物业公司也意识到不妥，便将这条带有歧义的横幅撤下。

涉事物业公司到底是怎么想的？昆明广鸿物业服务有限公司总经理助理王靖玉解释道：“当时在想标语的时候，看到一句网络用语，于是就套用了一下，原本是想这样的标语能够轻松一些，也更能引起业主的注意，让他们关注到我们交物业费送礼品的活动。”

物业

恶意拖欠的毕竟是极少数

昆明市美丽新世界小区是个20多年的老小区，物业公司与业主相对来说要相处得和谐一些，多年来相安无事，物管费的收取也得到了大部分业主的支持。

说起物业费收取存在的问题和催缴的方式，该物业工作人员向记者介绍说，现在很多小区都有物业在管理，由于小区居住的人员过多，物业再怎么做也不能让所有人满意。况且，恶意拖欠物业费的业主毕竟是极少数。

面对拖欠物业费的业主，如何催收呢？“采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，我们从来没有干过。”该工作人员说，他们一般都是打电话联系，实在联系不上的，只能在单元门上张贴提醒通知单，只是时间的关系，基本上联系到业主后都能够得到处理。

律师

采取极端方式催缴要担责

物业公司常见的不当清收行为，有的采用停止提供物业服务；有的物业公司委托社会闲散人员上门威胁业主；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等。

“不当清收行为不仅达不到清收的目的，相反具有很多危害性，采取极端方式催缴更要承担法律责任。”云南凌云律师事务所刘文博律师说，采取极端方式催缴物业费容易激化与欠费业主的矛盾，变主动为被动。业主欠费的行为已违约，是其单方过错，如物业公司采取不当清收，则变成混合过错，不当清收行为具有违约性、违规性和违法性。

刘文博律师说，传统的物业企业缺乏催收物业费的手段，“暴力催缴”和“极端催缴”就是“杀敌一千，自损八百”。由于业主欠费现象频发，必须要管理好欠费业主信息。催费手段如短信、微信、律师函等，可以多渠道触达、提醒用户缴费，短信、微信信息直达业主，避免物业公司采取极端催缴收费方式。

拒缴物业费十大误区

误区一：以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用

律师说法：物业服务成本或者物业服务支出一般包括：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。 所以在购买房屋以后，不管住与不住，都应该交纳物业费，这一点不容置疑。

误区二：以物业服务质量（保洁、绿化等）不合格为由，拒交物业费

律师说法：业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。 物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费形式错误地行使抗辩权，且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此，业主不能以此为由，拒交物业费。

误区三：认为法不责众，跟风不交费

律师说法：不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力，不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会。对欠费业主来说，他需要动员周围的邻居也拒绝交费，以达到法不责众的效果；而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时，也会踊跃行事的。因为在他们看来，法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。 物业公司依约提供了物业服务后，业主不能拒交物业费。其实，业主个人不交费，自己的房产得不到有效维护，损失的是自己的利益。

误区四：以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费

律师说法：此种情况，关键看物业公司是否有过错，是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，业主就不能以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。 物业费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理地去解决，不能一味要求物业公司负责。

误区五：以人身、财产受到损失为由，拒交物业费

律师说法：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业履行了物业服务合同，在管理上没有过错的情况下，业主不能以此拒交物业费。

误区六：灯光或噪音、排气等环境污染及环保问题

律师说法：这一类的环境和环保问题，特别是小区周围的这一类问题，物业并没有管辖权，业主可通过《民法典》等相关法律进行维权，找相关责任部门解决。

误区七：对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费

律师说法：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 物业公司利用物业共用部分进行经营，所得的收益是用于补充专项维修资金的，这也是公共的利益，故业主不能据此而不交纳物业费。

误区八：房产流转过程中原业主欠费的问题

律师说法：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。这里明确了业主与承租人对物业费的连带责任。

误区九：以未签物业合同为由，拒交物业费

律师说法：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有约束力。业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业费。

误区十：因开发遗留的问题而拒交物业费

律师说法：开发商和物业服务公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。 业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。在物业管理活动中，需要我们业主和物业服务人员熟练掌握物业管理知识，相互真诚沟通，避免或减少不必要的纠纷。

春城晚报-开屏新闻记者 夏体雷

一审 熊波

责任编辑 猫恩泊

责任校对 袁熙

主编 武熙智

终审 曹婕