独家 | 20家企业外拓项目126个，国内零售商业物业轻资产洗牌加速|万达|商管|运营|房地产|商业地产

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在增量内卷、运营为王的国内商业地产圈，零售商业物业轻资产管理近年来成为商业企业争相入局的热门赛道。

日前，银泰商业正式宣布进入瑞安，与新湖集团合作，将瑞安新湖广场重塑升级为“瑞安新湖银泰城”。
2月14日，印力集团宣布，印力上海东拓加速，从2022年12月30日至2023年2月14日，不到两个月时间，已接连拿下外高桥集团存量项目森兰商都、港城集团“101区域”、浦发集团的“川杨河商业项目”及“唐镇邻里中心商业”等4个项目的商管运营合约。据了解，这些项目既有存量项目的改造升级，又有建设中项目的商业开发合作，囊括了印象城MEGA、印象城、印象汇及印象里产品线。

印力集团与港城集团合作的“101区域”商业项目效果图，项目总面积约18.8万平米，将打造围绕“年轻家庭”的潮流玩趣“集中式购物中心”，同时联动打造从“站点-MALL-广场”的商业动线，引入娱乐休闲业态。

2022年12月下旬，爱琴海集团三天开出位于茂名、南昌、成都和佛山的4座爱琴海购物公园，均为轻资产输出项目……

商业地产运营服务企业之所以如此垂青轻资产管理，原因就在于此种模式具备明显优势。

1. 提升企业盈利水平。现如今在商业地产增量时代式微背景下，自建开发商业地产项目的边际利润已经难以继续增长，而接盘现成项目，不但直接省去了时间成本和建安成本，运营管理费和物业管理费又几乎是稳定的收入来源。

2. 扩大企业商管品牌影响力，形成强大号召力。商业项目轻资产扩张，非常倚重于商管企业积淀多年的运营经验、强大的品牌资源联动优势和搭建的高效便捷的数智化平台，因此商管轻资产赛道正呈现越来越明显的马太效应，商管服务能力强的品牌对重点城市、重点商圈的项目拥有越来越强的话语权。

3.支持企业稳定可持续发展，产生良好的社会效益。人口红利减弱、世代更迭、消费升级趋势下，商业地产已从规模数量扩张模式向质量效益价值模式转变，而深度运营则是实现商场高质量发展的主要着力点和抓手。得益于第三产业的扩大，轻资产扩张既有利于企业长期稳定发展，更有利为社会创造就业机会，同时促进服务业和消费市场的繁荣升级，这种三赢格局也成为各大房地产开发商转变战略的关键推手。

因此众多房产开发企业均将轻资产输出作为重要战略（有些房产开发企业甚至完全从开发转换到轻资产运营），并且在轻资产项目拓张上颇有斩获，这其中有深耕商业运营多年的老牌商管集团，也有积累丰富行业经验但近两年才加码轻资产的商管企业；亦有基于自身发展战略调整而发力轻资产的"后浪"地产公司…为了对国内轻资产版图有相对清晰的认知，铱星云商仔细梳理了20家零售物业商管企业在2022年轻资产外拓清单，供行业从业小伙伴参考借鉴。

注：
1.文中数据来源于网络公开资料，为不完全统计数据；
2.各企业排位不分先后，数据仅供参考

1 零售物业轻资产规模化运营商

2022年外拓成绩单

万达商管

截至2022年6月30日，万达管理的425座商业广场中，140个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的32.9%。仅从2022年来看，万达全年在全国各地拿下超20个轻资产项目。

2022年2月，万达接管山西忻州“田森汇项目”,项目于2019年6月29日开业，商业面积12.4万平方米，因严重亏损无法继续经营。

2022年2月23日，万丽地产与万达集团签订了战略合作，代表万达广场正式入驻泾阳万丽时代广场，泾阳万达广场11万平米，建成后将成为泾阳首家商业综合体。

2022年3月28日，鑫苑集团与万达集团举行战略合作签约仪式，鑫苑将旗下多个商业项目转交万达经营托管。2022年9月24日，万达商管正式接管西安鑫苑大都汇并宣布项目将正式更名为西安丰禾万达广场，项目商业体量12万平米，这也是万达商管在西安的第5座万达广场。

2022年4月1日消息，建业集团已与万达集团签署战略合作协议，将旗下全部商业项目整体出租给万达商管运营。有消息称此次涉及的建业商业包含9个项目，分别涵盖郑州、开封、洛阳、南阳、林州、巩义、新蔡。9月，传来郑州建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场和洛阳建业凯旋广场更名的消息。

2022年4月19日，万达商管宣布拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。

2022年7月5日，万泓置业重整管理人宣布，万达集团最终被选定为万泓置业旗下合肥万泓中心后续投资运营机构。根据规划，商场部分将被命名为“合肥市北京路万达广场”，将由珠海万达商管集团签订并成立独立的商管公司负责运营，项目或将在2023年6月底前开业。

2022年8月25日，位于临平区国家级杭州余杭经济技术开发区的万宝城，与万达集团就临平万达广场项目签订合作协议，根据协议内容，双方将以轻资产托管的模式，对万宝城进行二次改造升级，打造成为临平地区首座、杭州地区第四座“万达广场”。

2022年10月1日，万达商管接管奥克斯地产旗下5家奥克斯广场，分别包括长沙两家、成都、青岛和杭州各一家。

华润万象生活

2022年恰逢“万象系”首个购物中心深圳万象城入市18周年，这代表着华润万象生活围绕商业运营领域已积累了多年的商业实践经验。据华润万象生活拓展年鉴记载，2022年，其商管外拓项目13个。

钟楼街位于太原市主城区核心位置，是当地历史最悠久的商业中心，坐拥众多历史文保建筑、非物质文化遗产，承载着老太原的印记与回忆。华润万象生活携手当地政府已完成钟楼街一期焕新重启，打造集历史文化重现、时尚潮流引领于一体的轻文旅商业街区。目前，钟楼街二期正全力打造中，仅仿古建筑修复面积就达到了65605平方米，二期将更专注于都市社交，侧重于布局餐饮、娱乐等业态，打造全年龄、全时段、全业态的新型商业空间，成为时尚娱乐体验与古老文化底蕴兼容并蓄的高人气都市型娱乐社交目的地。

珠海香洲优特汇位于香洲区老香洲商圈，商业建筑面积9.4万平米，华润万象生活将携手珠海优特集团进一步提升项目的城市影响力，为市民带来高品质的购物新体验。

南昌天使金融广场位居南昌市CBD核心地段红谷滩中心区，属于地铁上盖物业，商业建筑面积11万平米。华润万象生活将携手江西天使集团对项目进行焕新打造，将以“新锐品质消费空间”为核心理念，定位高品质生活集群，以个性化、时尚化消费内容，为南昌商业市场带来新活力。

2022年4月19日，华润万象生活与昭阳地产旗下综合体项目“时代·朝阳”正式签署商业运营合作协议。该项目位于朝阳路80号，毗邻南宁火车站，是地铁1号线和2号线双地铁上盖项目，与南宁中山路万象汇距离不足2公里，项目商业部分建筑面积约6万㎡，将打造南宁朝阳商圈TOD商业新标杆。

2022年6月华润万象生活与厦门磐基国际集团签署合作协议，服务磐基中心及磐基莲花里项目。磐基中心位于厦门市思明区核心区域，商业建筑面积约9万平米，合作后将联动厦门万象城，携手打造厦门消费市场高地。磐基• 莲花里与磐基中心距离约1公里，同处大莲花商圈，磐基• 莲花里总建筑面积13.5万平方米，为拥有约2万平米商业、华尔道夫酒店、5A甲级写字楼、共享办公及高端商务配套，满足“吃、购、娱”的一站式城市文旅综合体。此次合作，磐基莲花里项目将结合奢华酒店华尔道夫、甲级写字楼、高端住宅等优势资源，打造小体量高端生活商业。

成都陆肖TOD项目由华润万象生活携手成都轨道城市投资集团打造，项目商业建筑面积13.6万平米，像引入“万象天地”商业产品线，在建筑空间上将彰显蜀地文化特质。

华润万象生活携手华润资本获取上海新田商业项目，即新田360广场（华侨城店），商业建筑面积6.5万平米，未来将通过物业改造及招商重塑，打造服务周边品质家庭及办公客群的优质社区生活空间。

阿里巴巴南京项目位于建邺区河西板块的阿里江苏总部，为城市级新城中心，轨道交通S3号线和在建的轨道交通7号线双轨交TOD上盖，商业建筑面积13万平米，项目定位以“多元社群的轻生活”为核心理念，服务于周边高品质居住及商务客群。武汉项目所在地为阿里华中总部，项目位于武汉市武昌区徐东片区武汉大道与友谊大道交叉口，总建筑面积约44万平方米，商业部分建筑面积11万平米，将定位“都市精彩生活场”，为片区居住及办公客群提供高品质购物体验。

2022年7月15日，华润万象生活与深圳新玺投资有限公司签约位于深圳南山区蛇口片区的华侨城深圳湾新玺名苑项目的商管服务协议，项目270°面海、景观资源独特，为涵盖商务公寓、办公、酒店、商业等多元业态的综合体，未来将与设计方、品牌方、消费者、城市公众深度共创，推出特色商业项目，打造具有想象力的生活方式主题滨海商业地标。

无锡文化艺术中心项目由无锡太湖新城集团建设，紧邻无锡万象城和文化地标无锡大剧院，坐拥蠡湖湖景，涵盖购物中心、商业街区、文化艺术中心、总部商务办公等多元业态，将与万象城联动打造具有城市级影响力的高品质商业地标。

重庆解放碑新华邹容项目位于重庆市解放碑商圈十字金街核心区域，商业建筑面积8.4万平米，由重庆渝中区区属康翔实业集团及新华集团投资建设，将打造融合城市文化的国际都市生活聚场。

华润万象生活与深圳市龙岗区政府正式签署PPP合作协议，整体运营龙岗大运中心。龙岗大运中心作为全国范围内首个PPP类项目，本次合作是华润万象生活在城市空间运营领域的全新探索和合作模式的新突破。项目已于2023年1月17日焕新营业。致力将项目打造为集文体娱乐、健康生活、活力社交为一体的全新体娱趣活商业综合新地标。

万科印力

作为万科集团商业物业开发与运营能力平台，印力集团致力于通过轻重并举的方式拓展项目，截至2022年6月底，印力累计输出管理项目为35个，管理面积231.3万平方米，其中63.5%为第三方项目。2022年全年，印力的轻资产拓展版图继续扩大。

2022年1月29日，外高桥集团及其下属全资子公司森兰商运与印力上海签署合作协议，印力将为新项目上海森兰印象城提供全方位管理服务，新增管理面积约16万平方米。

2022年5月31日，上海龙华会项目官微发布《观此新生妙想未来》的宣传视频，正式官宣上海龙华会亮相。项目位于徐汇龙华地区，商业体量约8.8万平米，由万科、印力上海、西岸集团、锦和商业共同投资，其中万科主导开发建造，印力上海负责商业管理及运营。这是印力上海首个街区型购物中心，将充分尊重龙华寺的历史轴线，打造古今融合、巷弄交错的特色开放式街区。据悉，项目将于2023年开业。

2022年8月26日，上海闵行区政府网站公示了前湾首个商业项目前湾印象城MEGA的具体开发方案和设计效果图，项目总体量超26万㎡，规划了约14万㎡的购物空间、约1.4万㎡的办公以及超10万㎡的配套车库。据了解，项目由科技企业富士康投资建设，由印力负责商业运营管理服务。

在2022年三季度报告中，万科集团明确指出为更好实现资源协同和集约利用，正在推动将 7 个地产区域 BG 的 49 个商业项目委托印力管理，希望借助印力的综合商业管理能力，进一步提升集团商业资产质量。据了解，这49个商业项目的总体量约200万平方米，分布于西南、北京、南方、西北、东北、上海、华中等万科现有七大区域，业态主要为社区商业和区域级购物中心。市场消息显示，本次调整涉及的项目包括无锡、南宁、北京、青岛、济南、重庆、贵阳、昆明、西安、乌鲁木齐、南昌、徐州、泰州、合肥、沈阳和长春等20余个城市的万科自主开发的商业项目，涵盖万科广场、万科里以及2049产品线。

2022年11月26日，温州TOD国际新城印象汇开启试营业，项目由温州万祯置业有限公司投资建设，体量约7万平米，位于龙湾区瑶溪街道，与轨交S1线科技城站相连，是温州首个轨道交通TOD商业综合体。

2022年12月30日，印力上海二次牵手外高桥集团，接手集团存量项目“森兰商都”的资产管理服务。项目建面超8万平方米，将以“印象汇”的产品线标准进行升级。将来森兰板块内印力上海的两大项目将发挥协同效应，共同做大做强商圈消费。

新城控股

资料显示，新城控股在2016年开始尝试轻资产运营，截至2023年1月25日，新城控股集团在全国已开业及委托管理在营项目达到145座，其中，轻资产吾悦广场超32座。据不完全统计，2022年新城控股商业轻资产开业或签约项目有4个。

2022年9月10日，宿迁沭阳吾悦广场焕新开业，项目由新城商业联手乐之地集团打造，由沭阳乐之地商业广场升级而来。

2022年10月12日，沈阳中街吾悦广场举办招商品悦会，项目商业体量12. 4万㎡，由新城控股携手广东天润置业集团有限公司，共同焕新升级沈阳中街天润广场项目。

2022年11月10日，大连中央大道吾悦广场举行招商推介会，项目由新城控股携手永嘉集团，打造大连首个探索型度假主题综合空间。

2022年12月17日，四平铁西吾悦广场开业。项目总建筑面积15.2万㎡，由四平市乐万嘉房地产置业有限公司开发，新城控股商业提供商管服务。

爱琴海集团

2013年至今，爱琴海集团入局轻资产赛道进入第10年，2021年开业的10个购物中心全部为轻资产项目，这代表着爱琴海在战略上进行了彻底转变，成为专注于轻资产的第三方资产运营管理公司。资料显示，爱琴海商业系列包括爱琴海购物公园、爱琴海城市广场、星银海城市客厅、晶海广场等商业产品线。在刚刚过去的2022年，爱琴海签约和开业的购物中心超10个。

2022年1月22日，爱琴海全新产品线星银海城市客厅的首发之作——南通星银海城市客厅开业，项目由远洋集团开发，总体量10万平米。

2022年6月2日，爱琴海集团和朔州电子城项目举行合作签约仪式。本次合作，双方将致力于重构朔州商业空间，连接优质生活方式与消费者，满足朔州人民吃喝玩乐购一站式生活需求，打造“都市的假日中心”。

2022年6月25日，重庆双福爱琴海购物公园正式开业。项目由芸峰地产旗下重庆嘉飞置业有限公司投资开发，商业体量7万方，这也是重庆第4座爱琴海购物公园。

2022年9月3日，滨州爱琴海购物公园开业。项目是由山东红大置业有限公司与爱琴海集团联合打造的城市综合体。

2022年9月10日，大理爱琴海购物公园亮相迎客，项目体量6.5万平方米，是爱琴海集团与云南建投·省房地产控股的首次合作。

2022年9月28日，爱琴海集团旗下的阳泉金龙晶海广场在阳泉燕莎鑫帝城正式挂牌，标志着爱琴海集团全新产品线——晶海广场，在阳泉正式落户。阳泉金龙晶海广场总建筑面积约5.5万平方米，是爱琴海集团在山西布局的第五家购物中心。

2022年10月30日，由云南建投·省房地产控股的京鹏地产与爱琴海集团签约，爱琴海集团云南运营中心正式接盘南悦城项目的改造运营工作，昆明南悦城爱琴海城市广场启航。

2022年11月消息，爱琴海集团正式签约济南高新爱琴海城市广场。据了解，济南高新爱琴海坐落于科创路与春喧路的西北角，总建筑面积约为7.7万㎡。项目为济高控股集团建设的全业态商娱综合体——东强芳草地二期商业部分。

2022年12月23日，茂名爱琴海购物公园开业，项目商业面积8.5万㎡，是爱琴海集团与茂名市鸿福房地产开发有限公司合作打造，为茂名市城南区首家规模最大的一站式商业综合体。

2022年12月24日，南昌爱琴海购物公园和成都三利爱琴海购物公园盛大启幕，前者业主为金科地产；后者由三利地产投资建设。

2022年12月27日，佛山爱琴海购物公园开业，这是爱琴海集团继茂名爱琴海购物公园后在广东区域打造的第二座爱琴海购物公园，项目由金海控股开发，商业体量12万平米。

宝龙商业

据宝龙商业2022年中报数据显示，2022年上半年，宝龙商业外拓富阳东方茂、临安IN巷、杭州湘湖慢生活街、济源宝龙广场等4个项目，其中临安IN巷和杭州湘湖慢生活街提供咨询顾问服务。据铱星云商不完全统计，作为知名商业运营服务提供商，宝龙商业在2022年开业或签约的项目超6个。

2022年3月3日，宝龙商业与湖州鑫远投资有限公司合作签约仪式在鑫颐·太湖椿举行，双方在湖州鑫远•宝龙广场的开发运营方面达成合作。项目商业体量8万方，预计于2024年开业。

2022年7月15日，绿力置业与宝龙星汇商业就温州平阳太平洋购物中心的商业运营管理达成合作，项目位于平阳经济副中心水头，宝龙星汇将为水头定制化打造一个新型城市客厅。

2022年9月1日，天台岭商&宝龙商业文化中心商业项目--天台宝龙天地举行合作签约仪式。台州天台宝龙天地项目总建面约12.5万平方米，设置地下一层、地上7层，以“三馆一院”标准配置，以“和合共融，师法自然”的理念，打造集图书馆、文化馆、城市规划馆、大剧院、文化商业、商务办公、精品公寓于一体的复合功能性文化综合体。

2022年9月16日，海盐城投&宝龙商业举行北大街文化休闲商业街区项目合作签约仪式。海盐北大街文化休闲商业街区是海盐“六大中心”之一的历史文化中心，项目总面积约6万㎡，停车位约500个，致力于复兴海盐文化，旨在打造集度假酒店、文创体验、餐饮美式美食、休闲娱乐、主题配套为一体的复合功能性文化街区。

2022年上半年，宝龙商业与富春集团达成合作，为杭州富阳东方茂商业部分提供焕新运营服务。项目总建筑面积约15万方，商业8万方，由4个楼栋组成，将打造富阳时尚乐活社交中心。

2022年9月30日，绍兴金帝星隆城开业，项目由金帝联合控股集团建设，总商业面积16万方，其中包括约8.65万方星隆城购物中心MALL+约3万方金帝惠坊街+星隆金座，是宝龙星汇外拓的轻资产项目。

大悦城控股商业

近些年，大悦城控股商业持续以轻资产项目拓展为重要战略方向。日前，大悦城控股商业宣布，无锡江南大悦城、北京京西大悦城、成都天府大悦城、沈阳金融中心大悦城、广州黄埔大悦汇、天津西青大悦汇共计六个项目预计将在今年亮相。资料显示，其中超半数为轻资产项目。据铱星云商不完全统计，大悦城于2022年获取数个轻资产商业项目，分别位于广州、成都、无锡、沈阳等城市。2021年签约的绍兴国金大悦城也已开业。

2021年12月，大悦城控股与无锡市太湖新城发展集团达成合作，双方将共同打造无锡新泽悦街两个项目，标志着大悦城控股正式启动社区型商业的轻资产管理输出。两项目均位于无锡经开区成熟居住板块，商业建筑面积分别达到3.7万㎡和3万㎡，预计将于2023年开业。大悦城控股表示，未来还将与无锡太湖新城发展集团深入合作，在无锡落地超过10个新泽悦街项目。

2022年4月20日，大悦城控股与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目正式签约轻资产管理输出协议，这意味大悦城控股商业全新产品线“大悦汇”落址广州，项目体量约6万m²，地下2层、地上4层，与地铁21号线神舟路站无缝衔接，

2022年5月30日，成都华侨城与大悦城控股西南区域公司正式达成合作，双方将共同打造成都第3座、西南第5座大悦城，也是成都首座轻资产大悦城——金牛大悦城，项目总体量24万平米，预计于2023年末亮相。

2022年9月2日，大悦城控股商业与沈阳华锐世纪投资发展有限公司就沈阳FTC金融中心购物广场项目正式签约轻资产管理输出协议，双方将共同打造沈阳第2座、东北第3座大悦城——沈阳金融中心大悦城。项目于2013年8月15日开业，商业建面14.9万平方米，预计于2023年底前焕新亮相。

2022年11月25日，绍兴国金大悦城开业，项目由大悦城控股与绍兴国周集团合作，总体量13万方，商业约8万方，这是大悦城控股商业在浙江的首个轻资产项目，也是第6家轻资产输出的大悦城购物中心。

龙湖商业

据龙湖官微信息，龙湖商业于2021年初启动轻资产战略，截至目前，已累计获取近30个轻资产项目，2023年，龙湖商业将有北京北苑天街、上海江湾里MEET678、杭州国芳天街、石家庄裕华星悦荟、武汉M785 及汕头国厦星悦荟等6个轻资产项目开业。据铱星云商不完全统计，龙湖2022年获取或开业的轻资产项目有5个。

2022年3月，位于杭州上城区的九堡商业综合体国芳购物中心被正式命名为“龙湖杭州国芳天街”，项目总体量约22.1万方，其中商业面积约6.5万方，将作为龙湖在杭州开业的第8座天街，于2023年上半年亮相迎客。

2022年5月19日，华颐集团与龙湖智创生活正式签署战略合作协议，官宣绍兴华颐星悦荟落址，项目总建筑面积约6万㎡，由酒店、办公楼以及开放商业街区组成。

2022年5月20日，龙湖全国首座轻资产星悦荟项目——重庆龙湖爱加两江星悦荟正式开业，项目体量5.3万方，是由龙湖集团携手宝田股份共同打造的复合精致型商业。

2022年5月28日，龙湖杭州吾角天街开业，该项目由下沙吾角商业中心焕新升级，出于对年轻客群的需求洞察，龙湖将项目定位“X•青年联盟”。项目体量5.5万方，也是龙湖首个轻资产天街。

2022年7月22日，龙湖商业与华景川集团正式达成合作，双方将携手共同打造杭州第12座天街。龙湖杭州富春湾天街项目位于杭州富春湾新城核心区，购物中心面积超6.6万平米。

星盛商业

作为纯商业运营服务第一股的星盛商业，2022年获取5个轻资产项目，分别为：茂名信宜星河COCO City、济宁星河COCO City、济宁星河iCO、山水奥莱·六安星河COCO City、珠海来来星河COCO City。

首先是2022年1月20日，星盛商业与信宜市润都房地产开发有限公司签约，星盛商业将与润都房地产合作茂名信宜红星国际广场项目，采取品牌与管理输出模式，引入星河 “COCO City”商业产品线，共同打造茂名信宜市商业新标杆。

2022年4月，星盛商业与济宁市属国企济宁城投控股集团达成合作，共同推进济宁星河iCO、济宁星河COCO City两个项目的商业运营合作。

2022年6月，星盛商业与六安洛尔思奥莱置业有限公司达成合作，将共同推进六安山水奥特莱斯项目的商业运营合作。项目为星盛商业安徽“首秀”，将采取品牌与管理输出模式，打造山水奥莱·六安星河COCO City。项目将由购物中心和A区国际名品轻奢超级街区、B区国际名品运动超级街区以及C区六安独家特色水街餐饮街区组成，项目总建面约为15万平方米，本次合作范围为购物中心及商业街区，合作面积约10.25万平方米，拟打造六安商业新标杆。

2022年9月，星盛商业与澳门来来集团达成合作，将采取品牌与管理输出模式共同推进珠海来来南屏时代广场项目的商业运营合作，项目将引入星盛商业运营管理的区域型购物中心品牌“COCO City”。

益田旅游商业集团

以“文化旅游+体验商业”为商业模式持续深耕商业地产，益田旅游商业集团在2022年开业了4个轻资产项目。

2022年10月1日，益田旅游商业旗下广州信达金茂广场·益田假日世界、黄山屯溪河街同步亮相。两个项目均是益田旅游商业轻资产运营代表项目。其中，广州信达金茂广场·益田假日世界体量约12万方，是由信达地产、中国金茂两大央企联合投资，益田旅游商业负责商业轻资产运营；黄山益田屯溪河街是由直属黄山市政府的国有独资企业黄山文投集团投资开发，益田旅游商业负责整个文旅商业街区运营。

2022年12月23日，益田旅游商业布局西安的第三子——西安益田假日天地开业亮相。项目商业体量8万方，为西安高新NEWORLD综合体项目的商业部分，据了解，西安高新NEWORLD由央企中船重工集团旗下子公司西安海科重工投资有限公司开发。

深圳龙华益田假日天地于2022年12月29日开启试营业，项目商业面积约4.5万方，是深圳市永晋盈投资有限公司开发的幸福城商业配套，由益田旅游商业提供运营服务。

融创商业

截至2022年末，融创商业已在广州、重庆、成都、合肥、无锡、青岛等22个城市布局了35个商业项目，建筑面积约413万㎡。在2022年，融创商业新增南宁融创金汇如意坊、东莞融创ins park、沈阳融创ins park等轻资产项目。2023年，融创商业还将带来淮安融创ins park（2023.1.12已开业）、南宁路桥融创茂、六安融创ins park等项目的亮相。

南宁融创金汇如意坊位于青秀区凤岭南路1号，占地面积约100亩，建筑面积约10万平方米，有生态园林式停车位1300余个，毗邻国家5A级风景区青秀山，拥有独特复古仿唐建筑群，为集餐饮、文创、文玩、特产、娱乐、潮流、亲子于一体都市商业中心。

2022年7月19日，融创商业与东莞伟柏实业、东莞淳鑫置业正式完成轻资产合作签约，共同推动东莞中鑫广场焕新升级。东莞中鑫广场于2014年开业，商业建筑面积约2.8万㎡，项目位于厚街商圈的核心位置，近东莞地铁2号线寮厦站，本次签约，融创商业将引入 “融创ins park”，重塑东莞中鑫广场定位，实现项目整体的焕新升级。

据栋察楼市微信号2022年10月消息，融创商业ins park进驻沈阳，携手沈阳宸宁时光城开启轻资产管理输出合作，打造东北首家ins park。据了解，项目规划建面6.6万平米，于2020年12月24日正式开业。沈阳融创inspark以智能化、场景化、社交化为商业体验迭代带来破圈路径，以多元体验组合重解传统消费命题，引领沈阳商业新格局。

招商商管

招商蛇口2022年半年度报告显示，截至2022年6月30日，招商蛇口在营集中商业项目29个，其中3个项目为轻资产输出项目，招商蛇口不持有股权，分别是：深圳汇港一期、凯里九方购物中心、南京夫子庙花园里。2022年，招商蛇口在商业轻重结合的路上继续小步迈进。

2022年9月30日，安义赣电九方荟在江西南昌安义正式开业。项目由招商商管联合赣电集团打造，也是招商商管2022年首个商业轻资产项目。

2022年，招商蛇口联合鄞开集团打造公园商业综合体宁波鄞州花园里，项目商业体量3万方，将于2023年开业。

世纪金源方圆荟

2016年起，世纪金源商管集团转型进入轻资产市场，推出“方圆荟”品牌，截至2022年10月底，世纪金源商管集团在全国已签约轻资产项目68个，商业管理体量近948万方。2022年，世纪金源方圆荟新开业或签约轻资产项目4个。原定于2022年12月23日开业的武汉方圆荟延期至今年亮相，项目由武汉海潮海宁皮革城有限公司投资建设，商业体量21万方。

2022年4月29日，世纪金源方圆荟商业管理有限公司与福建馨宜房地产开发有限公司签约，双方将共同打造莆田方圆荟·馨宜新天地，项目商业面积约9.4万㎡，位于妈祖文化名城——莆田市城市核心区位。

2022年6月18日，世纪金源商管集团与中国五矿集团、长江传媒集团联合打造的宜昌方圆荟·长江广场启幕，项目为宜昌长江国际文化广场的商业部分，体量5.8万方，定位城市级文化体验MALL。

2022年9月27日，铜仁九宜城·方圆荟正式开业。项目商业面积8.5万方，由铜仁市万山区九宜商业开发置业有限公司投资建设。

2022年10月28日，世纪金源商管集团旗下霞浦方圆荟正式开业。这是世纪金源集团福建区域第3座轻资产管理输出项目。霞浦方圆荟是宁德市国投下属金禾房地产公司携手世纪金源商业管理集团联合打造，项目商业面积约5万平方米。

银泰商管集团

资料显示，除了最新与新湖集团合作拓展的瑞安新湖银泰城，银泰商业管理集团在2022年签约或开业2座轻资产项目。

2022年7月，银泰集团官微公布，牵手郑州金融岛建设发展集团，并负责运营管理金融岛沿湖商业，项目建筑面积11.4万平方米，分为4个商业区域。业内分析，郑州银泰很可能类似于杭州湖滨银泰in 77，属于高端定位商业体。

2022年12月15日，银泰商管集团与浙江华联集团合作的绍兴华联银泰城迎来开业，华联银泰城前身为梦享城，体量约13.7万方，为存量改造项目。

2 零售物业轻资产运营“新秀”

2022年外拓成绩单

中海环宇商业

中海商业在商办领域的资产运营力大家是有目共睹的。事实上，中海“轻重并举”的发展战略同样也运用在零售商业管理中。2022年，中海环宇商业开启了零售商业轻资产征程，年内两个轻资产输出项目亮相市场。

2022年9月7日，中海商业与中国铁建就轻资产商业管理服务达成合作，中海环宇城系列品牌进驻广州南沙核心区海语熙岸购物中心项目，即中国铁建·南沙环宇城。项目总体量15万平米，商业面积10万平米，计划2023年开业。

2022年9月30日，成都铁像寺水街二期公园体验区开放，这是中海商业与成都高投集团合作，以轻资产模式打造，与一期融合，属于低密度游憩式滨水商业，中海商业围绕“夜经济”和“潮时尚”，构建“不夜水街”。

碧桂园文商旅集团

作为商业管理轻资产“新兵”，自2021年底集团加速发展轻资产业务起，碧桂园商业轻资产发展迅猛，资料显示，2022年碧桂园文商旅集团签约拓展项目达30余个。

2022年初，华利集团与碧桂园文商旅集团达成合作，共同将兰州东湖广场打造一个多元特色业态组合的年轻力中心。东湖广场位于兰州城关区东部商圈，总体量约6万平米，集五星级酒店、5A级写字楼和商业与一体。

2022年碧桂园商业同样在兰州布局的轻资产项目还有虹盛时尚购物广场和兰博港碧乐城。虹盛时尚购物广场将由碧桂园文商旅集团携手虹盛集团将项目打造成西固•家庭欢乐引力场。

2022年3月，碧桂园文商旅与无锡市梁溪区政府签署商贸新地标协议。早在2021年，双方合作将“碧乐城”产品线引入无锡，无锡碧乐城商业体量约7万方，将重塑无锡乐都汇原有定位，营造区域型一站式购物中心。项目已于2022年12月23日开业。

2022年6月，碧桂园文商旅集团与鞍山市铁东区政府签署战略合作协议，将旗下城市级全业态购物中心“碧乐城”引入鞍山，对原佳佰奥特莱斯进行重新定位与规划，推动项目焕新升级为鞍山碧乐城。

2022年7月20日，碧桂园文商旅集团与成都正天投资有限公司就成都新津新悦广场项目完成签约，改造后的成都新津碧乐城于2022年11月12日焕新亮相。

2022年7月27日，碧桂园文商旅集团携手宁夏华欣百货商厦有限公司，就宁夏石嘴山华欣广场项目达成商业合作。

2022年9月15日，在碧桂园文商旅集团与石家庄赵县人民政府启动战略合作后，文商旅团队正式驻场石家庄金桥碧乐时光。石家庄金桥碧乐时光项目位于石家庄赵县自强公园西侧，由石家庄市金桥房地产开发有限公司投资建设。项目占地面积2.66万平方米，总投资规模5.3亿元，建筑面积10.4万平方米，是集购物中心、商业街、酒店、办公于一体的大型城市商业综合体。

2022年9月，碧桂园文商旅集团与南通中大房地产有限公司就南通海门天祉祥购物广场完成签约，后续碧桂园文商旅集团与江苏赛诚国际集团合作，共同将原有项目升级为南通海门碧乐汇。

2022年9月末，碧桂园文商旅集团与惠州市唐鸿实业投资有限公司就惠州唐鸿时代广场完成签约，旗下商业产品线“碧乐汇”入驻项目。惠州博罗碧乐汇商业体量3.6万㎡，处于镇中心核心商圈。

2022年9月末，碧桂园文商旅集团受托管理雅安廊桥项目，将原有项目升级为“雅州廊桥·沉浸式文旅街区”，打造雅安文商旅超级地标。

2022年10月，碧桂园文商旅集团与安阳河南鸿轩房地产有限公司就安阳U乐广场完成签约，将旗下商业产品线“碧乐汇”引入安阳北关。安阳北关碧乐汇商业体量达3.1万平方米，将打造“安阳品质休闲生活集聚地”。

2022年10月，碧桂园文商旅集团与南通流金商贸有限公司就南通优家尤嘉新生活Park项目完成签约，共同打造南通崇川碧乐汇。

2022年10月31日，碧桂园文商旅集团与扬州舜莘商业营业管理有限公司就扬州仪征玖龙天街项目完成签约，将原有项目升级改造为“仪征碧乐汇”。升级后的扬州仪征碧乐汇将打造周边19万居民的家庭生活购物中心。

2022年12月9日，碧桂园文商旅集团与河南麦佳集团就新蔡家福近商业项目完成签约，旗下商业产品线“碧乐汇”进驻驻马店新蔡县家福近商业项目。驻马店新蔡碧乐汇项目位于新蔡县古吕街道，属于城市核心老城区，商业体量4万平方米。

旭辉商业

2022年6月，旭辉商业宣布全面开启轻资产合作，合作模式包括委托管理、经营收益分成、合资共创等，重点布局上海、北京、成都、长沙等核心城市。

2022年，旭辉商业进军轻资产的首个项目——山钢和润·旭辉里于2022年12月23日亮相迎客。山钢和润·旭辉里位于上海闵行区浦江镇，是旭辉商业与山钢地产的合作作品。

保利商旅

2022年7月7日，保利商旅产业发展有限公司举行揭牌仪式。保利商旅是保利发展控股全资子公司，专注于购物中心、品牌酒店、旅游景区等经营性资产的全生命周期运营管理服务。保利商旅旗下轻资产商业项目肥西名邦保利广场在2022年开业。

2022年7月29日，由保利商旅商业板块运营管理的购物中心项目肥西名邦保利广场开业，项目是保利商旅受名邦集团委托管理，体量6.3万平米，打造一站式满足消费者生活需求的购物中心。

太古地产

资料记载，2017年12月12日，太古地产宣布与北京昆泰房地产开发集团有限公司正式就三里屯雅秀大厦优化升级达成合作协议，太古地产将长期整租三里屯雅秀，并计划对雅秀进行重新定位改造，项目整体建筑面积约3万平方米。该项目即是2021年底启幕的三里屯太古里西区，虽然项目负责人不认为这是太古地产轻资产运营的开始，但2022年底上海张园西区的开业确是实实在在的太古地产轻资产商业项目。

2022年12月1日，太古地产首个整体运营的轻资产项目——上海张园焕新启幕，张园西区作为项目首期正式对公众开放，这是太古在内地第一个、也是目前唯一一个轻资产项目。项目由上海国企静安置业集团与太古地产合作开发，其中，静安置业是项目的业主、投资方，其下属城市更新公司负责开发建设，太古则以轻资产方式参与，输出运营管理。

太古地产表示，接下张园的管理运营，可以帮助太古强化现有的重资产项目，比如与附近的兴业太古汇形成协同。对未来的项目规划，太古方面表示仍以重资产为主，如果有能强化太古现有重资产的轻资产项目，太古也乐于发掘。

新世界K11

2022年3月16日，K11集团宣布，集团旗下全资子公司深圳新艺思成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务的项目。K11通过轻资产管理的合作模式，将旗下专为新世代打造的“文化沙盒”K11 Select首次引入上海。此次中标项目标志着K11集团正式进军轻资产管理市场，预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。

此外，公开资料显示，合景泰富商业、佳兆业商业、卓越商企服务等商业地产服务企业均已入局零售物业轻资产领域。

铱星云商观察

城市发展加速有望促进零售商业物业的开发或改造，并增加商业运营服务的需求。随着中国城市化进程的深入，零售商业物业的开发或改造将向三、四线城市渗透，进一步扩大商业运营服务的市场规模。

一个显见的事实是，大多数房地产开发商缺乏商业物业开发及运营方面的经验，这为具备完善商业运营服务体系的商管服务提供商带来了广泛的市场机遇。因此，国内零售商业物业运营服务市场将持续发展，与之对应的轻资产管理模式将变得更加流行和普及，国内零售商业轻资产运管格局或在短期迎来重构。

值得重点指出的是，虽然商业物业轻资产管理市场前景广阔，但轻资产运营模式也有着不容忽视的风险，如物业选址陷阱、城市化快节奏生活方式对民众消费娱乐的挤压、新生代消费者精明挑剔的消费观念、碎片化网购形式的流行、消费分级的加剧……都构成了零售物业管理的潜在经营风险。同时商业物业产权问题更是削弱了轻资产管理企业的话事权和主动权，这提醒商管运营提供商必须时刻保持清醒头脑，爱惜自身羽毛，警惕急功近利、泥沙俱下的轻资产扩张。

本文由铱星云商新媒体中心原创，作者：李敏，文章版权归铱星云商所有，题图：成都铁像寺水街项目，图片来源于项目官微，不作商用。

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