雄安，也开始卖房了！信号不简单

来源 | 深蓝财经

撰文 | 杨波

日前，河北雄安新区首个商品房项目开售的消息“炸锅了”。

很多人的第一反应是：“雄安还有商品房？”“不是说雄安没房子卖吗？”一听价格，1.1w，估计很多炒房客坐不住了。

但雄安新区在住房改革这一块上，不走寻常路。很多措施，甚至已经呈现出“开天辟地”之势。

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雄安商品房开售，投资客傻眼了

据媒体消息，日前，雄安新区首个商品房项目“华望城”正式对外销售。价格定在1.1-1.4万区间。

资料显示，华望城由中国雄安集团城市发展投资有限公司开发，是一个集居住、办公和商业为一体的综合体项目。项目的住宅部分又分为优品住宅和精品住宅两大类，其中优品住宅总层高十层，一梯两户，户型有两居室、三居室和四居室，面积从76平方米到170平方米，价格从11000元/平方米到14000元/平方米不等。

这样的价格，大概只能排在中国城市房价的40名开外。低于河北省会石家庄，和保定差不多。相比于北京房价均价6.3w+而言，价格不到北京的1/5。

对于完美承接北京“非首都”功能的核心地区，1.1万的房价，明眼人一看都知道，太超值了。

教育方面，雄安首批次导入了四大重点高校（中国地质大学、北京林业大学、北京科技大学、北京交通大学）、北京四中等顶级资源；医疗方面，雄安首批次导入了宣武医院；产业资源，各大央国企的总部纷纷落地，带来了一大批高收入人群。

这样的资源配置，放眼全国任何一个地区，都是顶配。在全国，也只有北京、上海部分地区有这个实力抗衡。如果不是雄安新区，如果是一个市场化的城市，这里的房价应该高于北、上的均价。

看到这里，小编相信很多人已经摩拳擦掌了。

不过，进一步了解就会发现，雄安楼市对于投资客而言，“关上的大门从未打开过”。

据该项目透露，目前只有三类人可以在雄安新区买房，第一类是首批从北京疏解到雄安新区的央企总部、高校和医院等机构人员；第二类是疏解到雄安的央企二级子公司员工；第三类其他疏解企业以及服务雄安新区企业的人员。

除了满足上述条件，还必须满足以下五项条件中的任意一项：北京户口、雄安新区积分落户、雄安人才卡、单位开具的人才证明、新区五年社保。此外，一二类疏解企业还需要具备在雄安新区缴纳社保或纳税满一个月；三类疏解企业在新区社保或纳税需满一年。

满足以上，才能在雄安获得购房资格。不过呢，一个北京的高校的老师告诉笔者，目前“这四个大学都没有搬过去，所以所有老师都没有资格买，必须已经搬过去了才有资格”。

由此可见，目前雄安的商品房，只卖给真正在雄安有自住需求，且重点保障的定向人群。

即使你是雄安当地人，也没有购买资格。

只是，这样的房价，对于这一群高收入群体而言，简直不要太便宜。如果按照这些企事业单位双职工家庭年收入30-50万计算，不吃不喝买套100平的房子也就是3、5年功夫。相比于北京，简直就是白菜价。

在这样严厉的限购措施下，即使最聪明的炒房客，也只能是“望房兴叹”了。想去雄安炒房的，也可以省省了。

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雄安新方案，房改试验田

雄安新区，一直被视为中国发展改革的实验室。

在之前，各种市场分析大多认为，雄安新区的房子可能“只租不售”，有可能是中国第一个真正意义上的“租城”，中国唯一一座没有炒房机会的城市。

来了就是雄安人，来了就有住房住。政府也彻底从土地财政上解脱出来，从卖地的一锤子买卖，变成长期租金的受益者。

因为这样的改革，只能在一个全新的城市才能落地。

然而，这样的方案，也许还是过于“乌托邦”。最后，雄安没能成为第一个“租城”，但是雄安的住房制度改革，依然极具“突破性”。

日前，雄安新区管委会正式印发《河北雄安新区承接北京非首都功能疏解住房保障实施细则（试行）》及相关配套政策，建立起“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。制定出台“商品住房、共有产权住房、机构租赁住房、保障性租赁住房等”四类住房配套政策。这标志着具有雄安新区特色的住房保障体系基本形成。

简单来讲，“租购并举”中，“购”的部分就是——商品住房和共有产权住房。“租”的部分就是——机构租赁住房和保障性租赁住房。

具体而言，雄安新区住房管理中心对此做了精确的解读：

一是从制度设计着手，从供需两端发力，构建“租购并举”供应体系，完善“租售同权”制度设计，逐步使租购住房在公共服务上享有同等权利。 二是建立住房价格形成机制，实行成本法定价，引导住房价格保持在合理区间。 三是实行住房限售政策。商品住房自取得不动产权证书满5年后可按规定上市交易；共有产权住房自购房之日起满5年后可按规定取得全部产权，再满5年后可上市交易；一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房。 四是大力发展住房租赁市场，提高住房租赁市场机构化、专业化、规模化水平，鼓励长期租赁行为，实现刚需有保障、人人有房住。

再来剖析一下：

雄安方案第一个突破是“租售同权”。表现最直接的就是“教育”，目前国内中小学入学优先保障的是有房产的孩子划片入读，其次才是租房的（统筹安排）。雄安明确提出租售同权，是一个非常大的突破。

第二个突破是商品房均按照“成本法定价”。按照“成本+税费+合理利润”方式科学测算。开发商没有“定价权”，不能随意涨价，也就杜绝了炒房等乱象。

第三个突破是一个家庭只能拥有一套商品住房或共有产权住房。而且住房的限购期限“全国最严”。如此长的时间成本，即使想炒房的人，不可控制的风险也劝退了多数人。

第四个突破是雄安新区明确提出，在新建片区住房项目中，“只租不售”型住房的配置比例不低于30%。

根据雄安新区日前公布的数据，截至目前，新区已完成土地出让市场化项目13个，共计456万平方米，已开工4万余套，部分已基本竣工。其中，商品住房184万平方米，共有产权住房40万平方米，机构租赁住房154万平方米，保障性租赁住房78万平方米，可满足约13万人居住。

根据这个数据，我们可以得出雄安目前可销售的住房共224万平，占比49%。只租赁的住房共232万平，占比51%。

纯租赁住房已经超过新建住房的一半。放眼全国，这种比例都是极其罕见的。

此外，雄安新区还提出了树立“长租即长住，长住即安家”住房消费新理念。坚决不搞大规模商业房地产开发。

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房改，终极方案？

作为中国改革的一个试验田，雄安新区的住房改革方案，究竟是不是风向标？

雄安方案中，最核心的一条是“租售同权”。如果可以租售同权了，为什么还要买房子呢？为什么还要贷款，给银行打工一辈子？

我们再来看另一个承担二次房改试验田的城市——深圳。

早在2018年8月，深圳市人民政府网站发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。根据当时的“意见”，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170 万套。其中商品房占比40%，人才房20%，安居商品房20%，租赁房20%。

这被称作“深圳版”二次房改方案。

我们将这一版本方案和雄安新区今天的方案对比，可以发现，深圳的方案中，可供出售的房子（包括商品房、人才房、安居商品房）占比高达80%。而纯租赁房只占比20%。

但是，到了2022年，风向变了。

2022年1月，《深圳市住房发展“十四五”规划》公布。规划明确，将共有产权房作为重点。安居商品房成了弃子。根据规划，深圳计划建设筹集住房89万套（间），其中，建设商品住房35万套。建设筹集公共住房54万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套。

通过计算得知，在深圳的规划中，商品房加共有产权房的比例为48%，租赁房的比例为52%。租赁房的比例超过一半。

也是真正体现了“房住不炒”、“租购并举”等思想。

到了今年1月，深圳市住房和建设局、深圳市司法局连发四份文件，直接叫停了“安居型商品房”建设。明确了住房保障体系调整为“以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体”。

透过深圳和雄安的“房改”方案，我国未来的住房制度方向可能基本明晰了。即：高端靠市场（商品房），中端有支持（共有产权房），低端有保障（租赁房）。新建住房中，大幅度提高租赁住房比例至50%的水平，商品房比例压降。

房住不炒，房住不炒啊。