存量房贷利率下调，有机会实现吗？

2023年开年以来，“提前还贷”逐渐成为各大社交平台的热点话题，随之而来的是诸如“房贷提前还款难”、“预约时间长”等问题。

而这背后最根本的问题在于，持续下行的新发个人房贷利率，与高企的存量房贷利率之间的矛盾。

目前，不少省市的房贷利率快跑进入“3”时代，以福建为例，包括福州、厦门等多个主要城市的首套房贷利率已经降至3.8%左右。

而不少三四年前按揭的朋友，存量房贷利率甚至还停留在“5字头”，这当中的差距，是人看了心理都会不平衡。

如果要从根源上解决问题，下调存量房贷利率似乎是个最为有效的办法，一方面可以减少居民负债端的成本，另一方面则能够促进消费，刺激疫情后的国内经济。

事实上，存量房贷利率下调已有先例，2008年金融危机的时候，央行就曾降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出7折优惠利率方案。

那么同样的方式，放到2023年是否可行呢？我们从三个层面来看。

首先，从经济层面来看，当前经济修复的紧迫性显然是不及2008年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。

第二点，也是最重要的一点，就是从银行的角度。

虽然“08年存量房贷利率调降”有过先例，但当时利率调降的主要动能是市场竞争而非官方干预。

央行当年的正式口径是，让金融机构在原贷款合同的基础上，“自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”。

而当时有个非常重要的背景，“转按揭业务”是被允许的，这就意味着为了防止存量客户的流失，银行本身就有动能去调降利率。

然而现在转按揭业务被严格禁止，商业银行在存量客户上面临的竞争压力是非常小的，下调存量房贷利率的必要性就略显不足。

另外，下调存量房贷利率，就必然触及到银行的利润问题。

如今与2008年一个很大的区别是，存量房贷的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大。

而目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。

最后一点，也就是政策设计落实的问题。

基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，不难想象方案设计及落地的难度之大，稍有不慎就容易在实践中带来套利空间，引发新的不公。

既然政策缺乏落地的客观条件，银行方面更没有主观的动力，存量房贷利率的下调在短期内几乎不可能落实。