军产房买卖合同是否无效？需要解除还去继续履行

军产房买卖案例解析：两起军产房买卖合同，法院均认为合同有效。但是一起案件法院认为双方之间的合同不能继续履行，判决解除。一起案件法院认为可以等待房屋可以过户时再要求过户履行。

A案

在本案审理中，就海淀房屋是否能够进行买卖等上市交易活动，本院向北京市不动产登记事务中心调查核实，该中心回复：已购军队住房，实行准入制度，在军队尚未出台准入制度具体办法之前，已购军队住房不能进行买卖等上市交易活动。你院询问的海淀房屋不允许进行买卖等上市交易活动，不具备过户条件。

根据审理阐明的事实，双方协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。违约方不享有单方解除合同的权利，但是在合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。本案中，由于海淀房屋性质的特殊性，在现有的法规政策条件下不能办理房屋产权过户手续，房屋所有权不能转移，故合同实际已无法履行，出现合同僵局，致使不能实现合同目的，对此某方虽有过错，但并非恶意违约，现请求终止合同权利义务关系，本院予以支持，但是不影响其违约责任的承担。对于合同解除的后果，双方可另案处理。

判决：解除双方之间的合同。

B案

经查，由原总后勤部印发并于1995年9月1日起施行的《军产房出售暂行办法》第十条规定：“军队人员购买现住房，实行成本价或标准价”；第二十条规定：“军队干部、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。”1999年12月27日，原总后勤部印发《军队现有住房出售管理办法》（【1999】后营字第530号），其中第三十条规定：“按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余以入归个人所有。”第五十条规定：“本办法自颁发之日起施行。总后勤部1995年印发的《军产住房出售暂行办法》即行废止。”

就上述《军队现有住房出售管理办法》第三十条规定的上市交易准入制度，本院向涉案房屋售房单位进行了调查，其答复表示虽然《军队现有住房出售管理办法》第三十条规定了上市交易准入制度，但该准入制度至今并未建立，故事实上军队经济适用住房和军队房改售房目前均无法上市交易，仅可依法继承。

本院认为，涉案《协议书》签订于《中华人民共和国民法典》施行之前，故应首先依据《中华人民共和国某某法》的有关规定审查合同效力。

《中华人民共和国某某法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。前述法律、行政法规是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，前述强制性规定特指效力性强制性规定。本案中，主张《协议书》因违反法律和行政法规的强制性规定而无效，但所援引的《中国人民解放军总后勤部移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》、《军队现有住房出售管理办法》和《中国人民解放军房地产管理条例》均不属于全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，故本院对关于确认《协议书》无效的诉讼请求不予支持，该《协议书》属于有效合同。

就过户的反诉请求，涉案房屋系以房改成本价购买的军产房，虽然《军产住房出售协议书》第六条约定了“购房住用5年后，可依法进入房地产市场”等内容，但该约定来源于当时施行的《军产房出售暂行办法》，《军队现有住房出售管理办法》1999年12月27日施行时，《军产房出售暂行办法》即行废止，故涉案房屋能否办理过户手续，应根据《军队现有住房出售管理办法》有关规定处理。根据本院查明的有关情况，虽然在购买涉案房屋后享有全部产权，且《协议书》属于有效合同，但由于《军队现有住房出售管理办法》规定的上市交易制度尚未建立，涉案房屋过户手续事实上无法办理，故本院对过户的反诉请求不予支持。

判决 不支持解除合同请求，不支持另一方过户请求。