张一鸣律师成功案例：商品房买卖合同纠纷，助客户取得房屋所有权

张一鸣律师成功案例｜一起商品房买卖合同纠纷，助力客户取得房屋所有权，并将违约金20%降低至5%

案情简介

2022年3月21日，孙某(甲方)、李某(乙方)通过房产中介公司签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定李某购买孙某坐落于西安市某小区房屋，房屋建筑面积76.04平方米，房屋成交价为720000元，房屋交房保证金和户口迁出保证金为6000元，合计房屋成交总价为726000元，李某采取首付加贷款方式支付房款。此后，孙某结清该房屋银行贷款，并解除抵押登记。

为进行网签备案，2022年5月12日孙某、李某签署了《存量房买卖合同》和《西安市存量房交易结算资金监管协议》，当日李某将房屋首付款220000元(包含20000元定金)存入资金监管专用账户，后贷款银行中国农业银行股份有限公司审批通过贷款申请，于2022年6月6日将500000元贷款存入约定资金监管专用账户，贷款年限25年，月供金额4208.33元。贷款发放之后，买方李某未按合同约定日期缴纳相关税费。

原来，买卖双方在办理房屋过户登记时在微信群发生争执，卖方孙某因装修其他房屋急需用钱，2022年6月开始不断催促买方李某进行过户，李某因工作原因推延过户时间。中介公司曾承诺向李某购房返点，因未能返点致李某不配合进行过户，进而激化买卖双方矛盾。房屋不能过户，直接影响到卖方孙某不能提取资金监管账户售房款，买卖双方在微信群发生口角争执。卖方孙某及妻子王某一再于微信群中明示买方李某迟延过户已构成违约，应承担违约责任。

2022年8月11日，孙某一纸诉状将李某告上法庭，要求：

1.请求确认自本变更诉求之日解除原、被告签订的《存量房买卖合同(经纪成交版)》、《存量房买卖合同》；

2.被告支付违约金145200元；

3.被告自合同解除之日(即2022年9月28日)30日内办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续，否则每逾期一日，按购房总价款的万分之五支付违约金；

4.本案诉讼费、律师费35000元等由被告承担。

本案委托诉讼代理人

张一鸣，杨欢，陕西瑞森律师事务所律师。

张一鸣律师在接受李某委托后，经过案情分析，李某已构成违约，面临解除合同得不到房屋以及面临支付20%违约金的法律风险。本案应从维护合同的稳定性继续履约以及如何减少违约金为突破口，再结合《民法典·合同编》之违约金调整规定，成功的降低了违约金赔偿数额。

最终，法院支持了我方要求继续履行合同且降低违约金的律师代理意见，该房屋归李某所有，违约金由20%降低至5%。

法院判决

一 、原告(反诉被告)孙某于本判决生效之日起十五日内， 协助被告(反诉原告)李某办理西安市某小区房屋的不动产权变更登记手续，将上述不动产变更登记至被告(反诉原告)李某名下；

二、 原告(反诉被告)孙某于完成房屋产权转移登记之日将上述房屋交付给被告(反诉原告)李某；

三、 被告(反诉原告)李某于本判决生效之日起十五日内， 向原告(反诉被告)孙某支付违约金36300元、律师费35000元，合计71300元；

四、 驳回原告(反诉被告)孙某的其他本诉诉讼请求；

五、 驳回被告(反诉原告)李某的其他反诉诉讼请求。

案件总结

在我方已经明显违约的情况下，张一鸣律师运用专业技能和法律知识，使得法院最终支持了我方律师的答辩意见，将赔偿数额降低，帮客户把违约金由20%降低到5%，并且取得了房屋所有权，避免了解除合同的不利情况，成功的维护了我方当事人的权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

张一鸣律师简介：

张一鸣律师毕业于西北政法大学民商法学专业。毕业后通过公务员考试招录至富平县人民法院，历任法官助理、法官等职务。因工作成绩突出，被陕西省高级人民法院、最高人民法院、中央政法委员会等司法机关多次借调工作。

任职期间，张一鸣曾荣获陕西省高级人民法院二等功和最高人民法院的多次嘉奖，以及中央政法委有关部门的多次表扬，被评为陕西法院十大新闻人物。

从法院辞职后，入职华夏银行西安分行，被任命为九级行员，公司律师。

现加盟陕西瑞森律师事务所，任党支部副书记，刑事业务部负责人，专职律师（已逾15年法律领域经验）。

社会职务：中华全国律师协会会员、陕西省律师协会宣传联络委员会副秘书长、陕西省法学会民事诉讼法学会理事、西安市破产法协会宣传委员。

擅长业务：刑事辩护与刑事控告、公司法律顾问、劳动争议解决、房产建筑纠纷、合同纠纷、房屋征收与拆迁、行政诉讼与行政复议、破产重整与清算等。

寄语：十余年的法院、政法委、金融机构、律师工作经历，积累了丰富的案件办理经验，练就了独特的案件办理风格，掌握了娴熟的法律运用技能，尤为擅长刑事辩护、商事诉讼和企业法律风险防控，所代理(辩护)的案件取得了良好效果，获得了当事人的充分肯定和信任。