园区迎来规划新调整！娄葑南部、北部新规划定位来了！

　　就在今天，园区管委会发布了《娄葑南区东兴路以南片区更新研究、控规和城市设计》及《园区西北向入口门户综合提升设计及控制性详细规划》，明确了娄葑南部、北部新的规划定位。

　　南部打造为独墅湖西岸、追求理想生活的实践区，北部打造为园区西北入口新地标。

　　一、规划范围

　　按照“市内全域一体化”的发展理念，站在全市区域统筹协调发展的角度，将吴中区吴东快速路以东、常台高速以东两区域一并纳入考虑。北至东兴路，南至苏申外港，西至吴东快速路、常台高速，东至园区行政边界，总用地面积约2.18km2。

　　二、功能定位

　　把娄葑南片区打造为独墅湖西岸追求理想生活的实践区，包括跨区统筹的先行典范、提升活力的更新样板、引领发展的区域高地三个重要内涵。

　　三、空间结构

　　规划形成 “一心一轴多组团”的空间结构。

　　1、一心：围绕轨道交通3号线和7号线的交汇站点(通园路南站)形成服务核心，按照TOD模式进行复合开发，在轨交站点周边布置商业综合体、酒店、邻里中心、公园等公共服务设施，打造服务独墅湖西岸的片区中心。

　　2、一轴：指沿通园路的城市发展主轴。

　　3、多组团：指多个居住和产业研发组团。

　　四、综合交通

　　互联互通，打造跨区畅通的路网体系：东西向打通群星路、群星二路、长观路三条跨区道路；南北向打通宏业路、文潭路两条道路，并预留通园路跨苏申外港南延的交通通道；对宏业路、文潭路、群星路等进行拓宽改造，提高区域交通通行能力。

　　1、主干路

　　主干路以区域性通道为主，主要有东兴路和通园路。

　　2、次干路

　　形成“三横一纵”次干路系统，南北向次干路为宏业路；东西向次干路为群星路、群星二路和长观路。

　　一、规划范围

　　本项目位于园区、姑苏区、相城区三区交界，重点研究沪宁城际铁路、苏嘉杭高速及扬帆路两侧地块，规划面积约1.08km²。

　　二、功能定位

　　争创跨区融合新典范、展示四角山水新形象、树立园区入口新地标。将西北门户打造成为“嵌入自然、联动周边、独具魅力的城市门户”。

　　三、空间结构

　　规划形成“一轴四片”的空间结构：

　　1、一轴 —— 链接阳澄湖和环古城河绿轴

　　通过梳理区域生态网络体系，集中打造沿苏安浜-外塘河的连接环古城河与阳澄湖的生态绿轴；

　　2、四片 —— 生活服务片、科研服务片区、产业服务片、远期预留片

　　规划形成互通绿地片、生活服务片、科技及产业服务片、远期预留片四个片区，同时考虑跨区域功能协同，补齐公共服务短板，重点补充片区级文体设施。

　　四、功能布局

　　生活服务片：重点完善周边公共服务配套设施（如文体设施），打造15分钟生活圈。布局文体休闲等生活服务功能，苏嘉杭以西保留为绿地；

　　科研服务片：预留布局城市后台服务、市政管理等功能，以低交通吸发量功能为主；

　　产业服务片：布局科技产业中心等低交通吸发量的功能，减少地块对外交通通勤压力；

　　远期预留片：近期作为绿地，远期低强度开发，植入低交通吸发量功能。

　　五、综合交通

　　优化现有道路交通体系，打通区域断头路，促进区域交通互联互通。

　　去年11月，苏州园区管委会正式批准《娄葑南区东兴路以南片区更新研究、控规和城市设计》，引领独墅湖西岸片区的提升发展。

　　本次规划范围包括以园区娄葑南片区为主，兼顾周边吴中区部分地段，总面积约2.18平方公里，旨在将片区打造为——“独墅湖西岸追求理想生活的实践区”。

　　1. 道路拓宽改造、实现互联互通，提升通行能力

　　东西向打通群星路、群星二路、长观路三条跨区道路，在南北向打通宏业路、文潭路两条道路，并预留通园路、跨苏申外港南延的交通通道，保障跨区路网畅通。

　　对宏业路、文潭路、群星路进行拓宽改造，对群星二路道路断面进行改造，提高区域交通通行能力，支撑片区发展升级。

　　2. 按照TOD模式优化布局，打造公共服务设施

　　依托轨交3号线和7号线交汇站——通园路南站，按照TOD模式进行高强度复合开发，在轨交站点周边布置商业综合体、酒店、邻里中心等公共服务设施。

　　同时，统筹布局学校、幼儿园、公园、商业、公交首末站及相关配套设施，打造理想生活的实践区。

　　3. 完善生活配套，提升居住生活品质

　　结合保留更新的56产业园，在片区南部增加产业发展用地，形成科技研发组团。

　　按照 “十五分钟生活圈”的理念要求，完善社区服务配套，统筹布局学校、幼儿园、公园、商业等相关配套设施，提升生活品质。

　　4. 城市面貌更新和完善

　　发展产业、引进人才，并给不断完善城市界面、丰富生活配套。

　　要知道，娄葑是园区较早的辖区之一，板块生活氛围浓厚，人气旺盛，基本生活配套完善，满足日常生活所需。

　　而且娄葑距离湖西CBD较近，地铁3号线3站路即可到达苏州中心，开车时间也就在15分钟以内，也就是说约15分钟车程就可以享受湖西核心资源配套。

　　这当然和娄葑优越的地理位置有关。

　　娄葑南部位于园区、姑苏、吴中三区交界处，无论去哪个区域都十分便利， 板块的通达性很高。

　　东环、北环、南环、常台高速、娄江快速路、独墅湖大道，五条高架、一条高速、地铁3号线及建设中的7号线，大大方便了板块居民的出行。

　　但是板块也存在着巨大短板，那就是界面差和厂房多。娄葑北部以厂房为主，南部被独墅湖大道一分为二，南北界面相差较大，配套资源集中在独墅湖大道以北。

　　针对这一痛点，政府也在着力解决。比如说 娄葑北部仍旧规划居住用地，南部调整为工业（研发）用地，言下之意就是将引进高端的产业和人才，对板块的产业集群进行升级。

　　同时围绕轨交3号线和7号线，布局绿地、商业综合体、邻里中心酒店、办公等公共服务设施，届时城市界面将会全面焕新，届时也将引领板块价值的飞升。

　　最后，我们把目光投入到板块楼市。

　　和园区其它板块相比，娄葑板块的出地量一直较少。

　　2016-2022年，六年时间板块内仅仅出让了四宗涉宅用地。

　　无论是需要现房销售的星翠澜庭还是2020年新入市的新希望锦麟芳华和朗诗和风熙华雅苑，去化表现都很不错，可见板块价值是受到市场认可的。

　　当下的娄葑正处在房荒状态，仅有建屋朗诗项目待入市。

　　该项目位置优越，西北侧是园区文萃小学，东侧是通园路，北侧是东兴路主干道，距离在建地铁7号线东兴路站约250米，距离地铁3号线约900米，双地铁经过，出行非常便利。

　　从规划条件来看，按二星绿色建筑标准设计建造，住宅为全装修交付，最低装标1500元/平，装修标准和新希望锦麟芳华和朗诗和风熙华雅苑相同；

　　根据公示，项目共规划了8栋14-17F的小高层住宅，还有2栋配套用房。规划公示了2#和9#的户型效果图，其中2#为14F，9#为16F。

　　9#是两梯两户、三房两厅两卫设计。

　　该户型方正通透，四开间朝南，餐客大横厅设计，U型厨房，主卧带衣帽间和独卫，全屋共有五个飘窗，居住舒适度较高。

　　2#为两梯两户设计，四房两厅两卫户型。

　　该户型方正通透，两房朝南，两房朝北，客厅采用当下流行的方厅设计，尺寸感和功能性较高。

　　项目后期由朗诗操盘，或将有朗诗自由方舟产品。

　　从规划公示的户型图就可以看出，娄葑这个板块的新房在逐步走向改善。

　　在明天的土拍中， 娄葑板块本次出让的苏地2023-WG-5号地块位于工业园区宏业路西、群力路北。

　　地块整体体量不大，占地面积约2.55万㎡，容积率1.8。

　　该地块起拍楼面价为20000元/㎡，装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%，意味着有人才房。

　　地块处于娄葑南部居住片区，生活氛围较为浓厚。

　　地块北面就是文萃小学，未来就学方便；

　　东侧约400m就是在建中的轨交7号线东兴路西站，周边还有独墅湖大道等交通干道，出行也较为便捷。西侧为常台高速，靠近的楼栋未来或有噪音影响；

　　商业方面略有欠缺，地块南面的商业综合体正在规划中。

　　再来看娄葑二手房市场。

　　目前板块内的二手房市场以群星苑、金益新村等拆迁房小区为主，还有少部分山美地、悦湖、等商品房，娄葑大部分二手房的产品户型和当前新房住宅水平存在一定差距。

　　据链接网显示，娄葑二手房成交均价约2.7万元/㎡。板块城市界面相较很多新城来讲较为老旧，且拆迁房、老房子较多，在大部分购房者对居住环境愈发看重的前提下，板块内二手房成交量比较少。

　　从短期来看，娄葑板块是相对成熟的，虽然界面上和园区核心板块存在较大的差距。

　　娄葑南北的新规划等于将娄葑提到一个高起点上，在交通、配套和生活品质方面进行大提升。

　　规划了14宗纯住宅用地，未来娄葑新房供应量将大为增加，娄葑也将成为园区的一个“供应大户”。

　　从长远规划角度来看，娄葑未来发展不会差，因为园区政府的规划和兑现能力大家有目共睹，只是需要时间来验证而已。

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