法拍房激增，买？律师提示三大风险：无法入住排第一

“不同地区法拍房市场特征与当地经济、楼市运行状况和政策变化等密切相关，疫情三年来，法拍房挂拍量出现增多趋势，但受政策收紧、楼市下行等因素影响，2022年法拍房市场成交量不升反降。”

2月8日，“中指研究院”公众号发布《创新高！2022年全国法拍房挂拍量超60万套》（下称“报告”）。

报告显示，2022年，全国法拍房共挂拍60.6万套（按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次），同比增长35.7%；全年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%。这一年，各城市法拍房成交率较2021年出现不同程度下行。

法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”，债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，拍卖债务人名下不动产，以拍卖所得款项来偿还债务。

最初的法拍房交易不受限购政策约束，随着房地产调控的不断深入，部分城市开始收紧法拍房限购政策。

2021年12月19日，《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》显示，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

此外，买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交的，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，还应当依法承担赔偿责任。相关规定自2022年1月1日起施行。

根据中指监测数据，2021年全国成交13.8万套，按套数计算成交率为30.9%；2022年法拍房限购政策全面执行，叠加房地产市场下行，导致法拍房成交率明显下滑，2022年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

分物业类型来看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍房市场住宅成交9.3万套，占成交总量的67.3%，成交金额近1600亿元，占总金额42.0%；2022年，法拍房整体成交量下降，其中住宅成交量降幅较小，占比进一步提升，住宅共成交8.1万套，占比68.5%，成交金额1224亿元，占比44.8%。各物业类型法拍房成交率、折价率普遍较2021年下行，土地类法拍保持高位。

从各省挂拍量来看，2022年，四川、广东、河南、江苏、重庆等7省市挂拍量较高，均超3万套，其中四川、重庆两地挂拍量达6.6万套、3.2万套，同比增长超80%。

2022年，江苏、广东、浙江、四川法拍房成交量仍处在较高水平，超1万套，其中广东成交量最高，共成交1.4万套，同比下降4.3%。整体来看，法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年出现明显下滑。

从各城市法拍房挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于二线城市。受政策、市场双重影响，2022年各地法拍房成交率均较2021年出现明显回落，仅金华、台州、绍兴成交率保持较高水平，其余城市成交率均低于50%。

报告提出，法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应，普遍需要6个月或更长时间。2022年，我国经济下行压力较大，涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势，据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。

上海秦兵（北京）律师事务所刘馨远律师告诉“法度law”：

法拍房激增的背后，是购房者的断供潮和烂尾楼引发的银行风险敞口增大。

对购房人而言，烂尾楼引发的停贷潮，对此次的法拍房激增推波助澜，但是不建议购房人直接冒然停贷，因为在没有和银行协商，或者经过法院仲裁委解除个人按揭贷款的情况下停贷，容易引发购房人违约，触发征信黑名单，甚至可能引发银行对购房人的诉讼。

如果诉讼，购房人将处于不利的地位，包括支付剩余的银行贷款，赔偿银行的损失，并且若拒绝执行，可能会进一步触发法院执行黑名单系统，将购房人并入老赖当中。

因此，对于烂尾楼引发的停贷潮，为了避免自己的房子成为法拍房，购房人还是要积极同银行协商停贷，银行也应当站在更高层面承担一定的社会责任，在“保交楼”的政策下，积极化解矛盾，避免和购房人直接硬刚诉讼。

对银行系统的监管部门而言，法拍房激增的背后是购房人的停贷和开发商作为保证人的资金保证缺失，这将导致银行面临更多坏账的出现，房地产的资产泡沫容易引入银行系统当中，造成银行的回款压力增大，这对于政府相关监管部门而言，不得不要提高警惕意识。

对法拍房的竞拍者而言，有利有弊。有利的是大部分法拍房低于市场价，这也是法拍房的优势，但是购买法拍房背后的风险其实并不少。

法拍房最直接面临的问题在于房子的执行腾退问题，大家对法拍房最大的恐惧在于竞拍之后的房子入住问题，很多法拍房竞拍后，原来的房屋所有人可能通过各种手段阻碍交房和执行，比如和他人签署长期租赁合同、将老人搬入房子中，即使交房后，依然还会破坏门锁等行为，这些事情，都是竞拍法拍房的事实风险。

有意竞拍法拍房的购房者要格外关注上述情况，并且要尽可能多调查，多对比选择更好的法拍房。

泰和泰律师事务所冯沁涓律师告诉“法度law”：

法拍房激增是经济下行的结果表现之一。老百姓手里缺钱无法继续供养房产或者产生经济纠纷而没有相应资金解决时，法拍房就会产生。

一般而言，法拍房的价格低于同类房屋正常市场价值，较大的价值洼地吸引部分人参与拍卖。但应注意，不是每套法拍房的价格必然低于正常市场价值，也有少部分成交人购买到法拍房后不久惊讶发现同类房屋挂牌价低于购买法拍房的价格。

此外，购买法拍房还主要存在以下风险，建议竞拍人在准备购买法拍房时，做好法律“尽职调查”。

一、无法入住的风险。“买卖不破租赁”、“买卖不破居住权”，倘若法拍房上存在真实的租赁合同关系或者已进行居住权登记，则即使你是法拍房合法业主，你们对房屋的使用权也应让位于承租人或者居住权人。因此，建议在购买法拍房前到房屋实地查看，到不动产登记中心了解该房登记信息。

二、真实费用过于预期风险。在购买法拍房前应“追溯历史”，了解清楚法拍房的详细费用，包括但不限于个人所得税、契税、增值税、水电气费、物业费拖欠费、土地出让金等。

三、房屋瑕疵风险。建议为法拍房作“健康评估”，法拍房为现状拍卖，若法拍房内破损，则意味着较高的修复成本。