商业地产“租赁合同解除”的5大注意事项

商业类房屋租赁最害怕遇到的问题是，承租人因经营不善而闭店，影响物业项目的整体经营氛围，限制商业租赁区域优势的发挥，从而降低商业体的价值。

因此，商业街或者是大型的商业地产项目在租赁合同中一般会设定提前解约的条件，待条件成就时，出租方可根据约定行使合同解除权，以维持良好的整体商业经营环境，从而实现商业体的共益。而承租方在满足解除合同的条件时，及时行使解除权，能有效避免损失的扩大。

因此，解除权如何有效行使尤为重要，本文将以图文的形式梳理租赁合同解除权行使所涉的有关规定和注意事项。

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租赁合同解除的方式及注意事项

（一）解除方式

租赁合同的解除方式有约定的，依约定进行，没有约定的情况下，可以通知解除，也可以起诉或者仲裁解除。通知解除时，需要明确表达解除合同的意思。

（二）通知解除的注意事项

主体上，使用通知方式解除租赁合同的，发出解除通知的一方需要享有解除权，否则不发生合同解除的效力；

内容上，解除通知应该明确具体，清楚表达解除的时间以及解除的意思，不能产生歧义；

解除日的选择上应该具有合理性，通过邮寄通知解除的应当留足邮寄在途的时间，否则即使合同有明确约定解除日或解除通知载明有解除日，但法院仍会以意思到达主义为原则，将对方实际收到解除意思之日确定为解除日。

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租赁合同解除权行使期限及注意事项

（一）解除权行使期限

《民法典》第564条对解除权行使设置了一年的期限。在无约定的情况下，租赁合同解除权行使期限为自当事人知道或应当知道解除事由之日起一年，或者对方催告后在合理期间内不行使的，解除权也归于消灭，以督促守约方积极行权。

（二）解除权行使期限的注意事项

解除权行使期限为除斥期间，因此在知道解除事由之时起应尽快行使解除权，否则解除权有归于消灭的风险。

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租赁合同的解约通知如何有效送达及注意事项

（一）租赁合同的解约通知如何有效送达

我国意思表示采到达主义，故在通知解除合同的情形下，通知是否送达往往成为司法实践中频发的争议焦点，也是确认解除时间等事实的关键。所以在租赁合同中应当明确送达的方式，一般较为常用的送达方式有邮寄书面文件、发送电子邮件、于其经营地进行张贴等。

1.邮寄书面解约通知

书面形式为通知、函件等的最主要的形式，同时也更容易进行证据保存。在租赁合同中明确约定采用书面形式寄送相应通知、函件时，需要对双方的联系地址、合理期限的推定送达（即类似发出XX日后视为送达的约定）以及地址变更通知义务进行详细具体的约定，尽可能确保解除通知的送达对于出租方行使单方解除权不存在司法效力认定的障碍。

2.通过短信、电子邮件、微信、QQ等电子途径发出解约意思

在商业租赁合同中除了载明通常的联系地址外，也应明确约定联系人的电话、电子邮箱、微信号、QQ号码等作为双方间通知及沟通的联系方式之一，并明确未及时变更的后果，以便相关函件和通知能够实现多渠道送达。

3.将解除通知文本在对方经营场所进行张贴

这种方式对于出租方而言更为便利，但采用这种方式履行通知义务的，需要在合同中提前约定和明确，并尽量在对方未实际搬离前进行，张贴时也需要采取拍照、录像等方式取证。尤其是针对个人承租的商户的情况，很可能出现预留合同中的身份证地址无人签收的情况，因此，明确约定采用在对方经营场所进行张贴的方式送达通知、函件的效力，具有重要的现实意义。

（二）确保租赁合同的解约通知有效送达的注意事项

在合同中约定送达条款时，完善传统送达的条款，补充合理期限的推定送达，再加上有效的电子送达条款，是合同履行中实体权益的重要保障。

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租赁合同解除的法律后果及注意事项

（一）租赁合同解除的法律后果

结合商业租赁合同的特征，合同解除后，将不再计算租赁物业的租金、物业管理费、水电费等费用；因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任；出租方有权要求腾空并交还租赁房屋。

需要注意的是，商业租赁中一般都约定有免租期，但站在出租方商业运营角度考虑，授予免租期是以承租方按约定期限完整租赁并经营使用租赁物业为前提。若因承租方的原因提前解除租赁合同，需要考虑在合同中增加免租期的租金应当补交的约定。

（二）租赁合同解除后装饰装修的处理

租赁合同解除后，通常都会涉及装饰装修如何处理的问题，此时需要区分：装饰装修是否形成附和、出租人是否同意过装修、出租人是否同意保留利用装修等情况，并结合租赁合同的约定进行处理，具体如下：

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租赁合同解除后，租赁物返还、交接如何处理？

在实践中，租赁关系的终止必然导致房屋的退还交接和租金、费用的结算，而其中承租方返还并交接房屋的时间节点，也就成了出租方结算未付租金和占用损失的事实依据。不论是合同到期解除，还是因一方履行单方解除权提前解除，把握好房屋返还和交接的时间节点，都会成为商业租赁纠纷中争取到更多利益的关键。具体有以下几种情况：

为确保发生解除事由时正确、顺利地行使租赁合同下的解除权，了解以上五大注意事项是必要的。程序的正确是良好结果的保障，证据的有效固定是面对诉讼时最好的准备，订立合同时，合作共赢乃是双方的初心，但事事做好准备才是万全之策。

本期作者

本文由【平行线】律师团队撰写