成都楼市震荡前行，警惕第三方『围猎』！

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

会员

提问

最近成都二手房成交量大增，搞得人心惶惶，我是要卖房子的，但是我很不确定的就是现在是低价出货，还是要等一等涨起来了再出货，你有这方面的一些粉丝经验情况可以借鉴吗？

房段子解答

成都二手房，在金三银四正式结束后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的提升，我前面说过，很大程度是银行放款速度的加快，同时带来的，也有挂牌量的迅猛上涨，这一来一回，并未真正触及二手房价格上涨的诱因。

成都作为卖家的话，就看你对资金的需求紧迫程度了，比如置换就适合趁早出售，底价出售，但假设是当初tz居多的，那么还可以熬一熬价格，的确是有些粉丝去谈价就遇到涨价的了。

成都新房二手房复苏非常快，咨询量大增。

但我还是那句话，不要为了买而买，不要为了卖而卖，真的要认清楚自己的需求，不要抱着不切实际的投资幻想。

当然，有一说一，昨天去签约中心，坐的地方都没有，签约经理最近都加班到临晨，晚上11点还有人赶过来签单。

疯狂，有点恐慌式入场的氛围了，也带动了我们的焦躁感。

我觉得现在对卖家最好的，或者说最理想状态是：

「二手房趁乱出货，年中市场疲软，下半年集中扫货」。

新的周期，新的轮回，新的危机。

大家的资产都在不断被洗牌，成都是一个充满机会的城市，也一直是缺乏资产安全感的城市。

说到出售的一些经验，我倒想起了一件小事，称之为中介的“围猎”。

另一位粉丝在卖一套房，去年初就挂牌260万，但是因为有些瑕疵，一直无人问津，年中曾有人砍价15万，粉丝觉得亏太多，没答应。

一直拖到这几天，随着市场行情走高，也有一些带看和报价了。

但比去年更狠，又低了15万，粉丝心虚了，是不是就只值得这么多？是不是应该趁着机会割肉？

上周，中介A说有客户比较喜欢，但是报价只能是230万，一分不多，愿意就当晚签合同，现在还在门店里，但粉丝觉得砍价太多，回价240万，没谈拢，客户说第二天考虑下再说。

第二天一早，中介B又带了一个客户，还是报价230万，粉丝慌了，赶紧问昨天中介A的客户，那边反馈说思考了一晚上，决定不买了，高低也不买了。

然后粉丝打电话问中介B，这个客户说230万也不想买，喊再降价5万。

粉丝崩溃。

当天晚上，中介C出场，说有人愿意买下，报价228万，再等他，愿意就马上签合同。

他跟家人一合计，拍板说卖，不能再降价了，于是马上跑过去签了。

从最开始的260万，一年下来降到了228万成交，“亏了32万”。

今天跑来问我，是不是被下套了？

我哪知道！你细细品。

会员

提问

你好我有金牛户口高新社保，目前家里有一套房，还剩40万贷款，打算再买一套，400万内的，如果家里的这一套卖了那么可以500+，没卖的话，就450万以内，当前年收入大概60，公积金夫妻加起来8K多/月。

买房的主要目的还是为了改善自住，兼顾投资保值。想倾向高新武侯锦江，这边习惯了而且上班方便，新房次新二手房都可以，不重点考虑学区，套三套三都可以。

房段子解答

是是

此前问答，具有一定时效性，仅供参考。

你们是具有全成都资格的普通购房者，后面我们也分析了，暂且按照没卖出的预算来看，四五百万的层级，基本上来说，也是非主城区不买的状态了。至于收入、公积金等，目前来看，都是非常充裕的状态，建议是寻求一些偏改善的，又兼顾到稳重和不站岗的，容易买到的楼盘。

什么叫不站岗又兼顾到改善性呢？我觉得需要排除掉天府新区，当前你们的情况在天新，可能只有少数的生态带（西派融城，无敌铁）或者天府公园的未来城（需要摇号，或者拼手速）、招商时代公园（配套不足，短期自住不方便），再加上通勤较长，所以天新对你们来说，意义不大。

回过来再看高新的话，当前适合普通资格的，纯改善的楼盘我觉得可能只有少数选择，比如陆肖TOD，我也曾多次说过这个盘，整体来说是高新一个交通枢纽地段，再加上偏改善的产品，上手难度不大，详见——https://weibo.com/1551561845/MgDMZtB9B?filter=hot&root_comment_id=0&type=comment#_rnd1670753784020

接下来高新就没有什么能看到的或者说，能值得推荐的新房了，更多地需要转向5城区新房市场。

你们不考虑学区，偏向于自住和性价比的话，我建议考虑下3.5环一带，武侯新城+琉璃场的新房。

武侯新城建议看看保利锦城和颂、中国铁建西派城央、华润锦官首著。

三个都挨着不远，一样的清水限价，但是略有差别。中铁建西派城央偏向学区+改善（可能是北二外，加上143-180平的纯改善）；保利锦城和颂偏向学区+低门槛性价比（北二外学区，再加上价格折扣，大概400万上下）；华润锦官首著，偏向华润品牌，但不是学区房，目前价格还未定，有可能降价促销，反而产生一定的性价比。

琉璃场就是你看过的华润锦江悦府，这个楼盘你应该是比较熟悉的了，有120平的清水和143平的精装，其中把装修算下来的话，单价都要上到3万+了，基本上比起武侯新城来说，性价比不算很高。

但是确有比较强的板块概念，未来随着金融城三期的成型，能享受到对应的价值外溢。

至于二手房的话，由于方位和板块、界面问题，相对小众，不是特别推荐。中环丰锦在丽都板块，是比较老牌的改善区域，但是也存在老化的趋势，整体来说还是低调小众了一些，说实话，不推荐你们考虑这些二手房哈，更多的是建议着手当前，高新、锦江、武侯的几个新房，都是非常好的对标产品，可以趁早线下去看看。

会员提问

你好，夫妻二人，3年内考虑要个孩子。目前在西门上班，暂不考虑这个问题，主要目的是全城刚需资格，然后打算440万，买个主城改善。想买5城区或者高新。

目前接触楼盘：

1、华润锦江悦府，143户型：总价较为吃力，基本拉满预算，担心周围安置房过多影响此区域发展也影响学区发展，若买不到小区内楼栋，外围楼栋无法看中庭且楼间距较短；

2、保利锦城和颂，143户型：总价较低且目前带有学区，但现有城市界面较破败，担心城市界面是否能发展，区域发展商业人气不足；

3、凯德玖悦华章，142户型（板楼）：总价未知，初步看也要拉满预算（预测3W/平），比较喜欢杉板桥的整体环境，但是比较喜欢他们7-10层1T2的产品，担心关注人太多选不到，等待此产品会错过前两个产品。

若有更好的产品也可推荐？后续是否还有其他盘可供等待？现在是否为上车较好时间节点？ ‍‍

房段子解答

此前问答，具有一定时效性，仅供参考。

你们家庭的情况来看，算是非常清楚自己需求和目标的，预算设定在440万封顶，400万左右的话，当前5+1，偏改善的产品，还真的就屈指可数了。

像华润锦江悦府，143算下来可能要拉满到440万的样子，这个户型是精装的，折合单价3.1万左右，看不到什么剪刀差的，周围的一些安置房和殡仪馆的老梗，前者无伤大雅，后者不太在乎。大家喜欢的话更多的是考虑到板块的地段，地铁配套以及未来作为金融城三期外溢后的价值辐射，说到价值的话，我认为周期还要拉长到5年以上来说，金融城三期目前都还只是一个概念，期待它的概念带动，周期不会短，而周期一旦拉长，那么就会摊薄你的增值年化收益。

这个楼盘从性价比上来看，我觉得不算非常高，是比较具有地缘改善自住的标签，再加上对赌未来板块的成分，可以当做高位上车的一个备选楼盘。

然后是保利锦城和颂，算是武侯新城三大楼盘里，相对来说，价格设定较低的楼盘了，其他的华润和中铁建，单价总价门槛都更高，三选一的话，这个保利更有性价比。另外还自带北二外的学区概念，这是不可多得的一个标签，对于以后的保值增值来说，我觉得是很稳重的选项。

不过有得就要有舍，武侯新城这边的话，城市界面不知道你们去看过没有，整体来说，还是粗放式的，谈不上非常好的综合环境，而且从大的概念来看，武侯新城也不如金融城三期外溢的白鹭湾、琉璃场更有市场追捧热度。

从求稳的角度来说，我认为保利是一个很好的答案，但是未来它的上限也不算很高。

最后说凯德的玖悦华章，位置可以说是很好的，成华顶呱呱的杉板桥，城市界面颜值，焕然一新，虽然不是南门，但是三环内，板块颜值高，非常适合自住改善。

它清水限价2.6万，精装下来是要3万了，142的横厅套四双卫，是T3产品，同一层楼还有133平的套三双卫，单价略低，预算会少一些。

你说的7-10F的T2，这个户型未披露，估计超总价会更明显了，没必要强上，而且就算退守T3的套三套四，估计也是比较抢手的状态，买入难度稍大。

三个选择的话，如果你们是刚需，而且也不急于一时的话，可以尝试蹲守杉板桥凯德的T3，能选套四就套四，选不了套四就退守套三。

如果比较想近期敲定答案的话，我个人建议考虑保利，是比较稳重的一个板块和配套以及产品和价格体系，未来上限虽然不会很高，但是能极大地保证楼盘的下限，保值和跑赢大盘是毫无问题的。

至于是否是一个较好的时间节点，我曾反复说过哈，新房的话，当前看中了的核心板块楼盘，是适合立马着手准备的，楼市复苏比想象的会快一些，往后面还会增加买入的难度和成本，更何况，从地块、价格等角度来说，没有什么更值得期待的楼盘，如果一定有，那么需要回到过去。

最后，我再推荐两个楼盘，一个是二八的华润中环天序，位于二八板块，占地96亩，容积率3.0，清水限价2.9万。产品主打112-141平的套三套四，单价给不了惊喜，只能走中等户型，避免总价约制。首开112-116平套三双卫，2T3户，总17F小高层，全系朝南，其中116平是两边端户，南北通透，112平是中户朝南。

这个楼盘的买入难度，比凯德小了不少，产品也是刚改一些的，总价应该有优惠，需要的话，我可以问问销售，是看中主城成华的话，一个可以控制预算，也兼顾板块和改善品质的答案。

另外一个也是华润，华润锦官云玺，在外光华，挨着成飞，这里路网其实修得很不错，再加上成飞的飞机并不频繁，双流的飞机到这里的时候已经飞得很高了，所以噪音问题其实还好。

关键是有折扣，不到400万，大概370万最低（需要的话，先不要去看，我来帮你们要优惠）的话，是可以上车143户型的，比琉璃场的便宜了整整70万，这里距离你们高新西比较近，而且有青羊的学区概念加持。一次性全部开完，一共264套，全系只有一个户型：143平——套四双卫、竖厅双阳台、动静分区、南北通透。17F的2T2户小高层，非常纯粹的小而美。

我认为也是和保利一样，是比较偏重安全买法，改善原则的答案了。

由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑， 目前房段子已经开通“微信1对1”咨询渠道：djzsihai2007。