讲真，丰台也有很多区域跑赢大盘|4000字深度区域分析

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提到丰台，总有粉丝问我：猫子，丰台可以跑赢大盘吗？

兄弟，其实你这么问我也一脸懵。

众所周知，丰台是割裂的，不同板块和区域差异很大。

丰台的割裂表现在两个方面，

第一点，以永丰河为界。永定河以东的新盘去化很不错，永定河以西去化就比较慢。

第二点，丰台城市界面差异也很大，有些经过规划、整改，焕然一新，已经是大都市的感觉。

有些还是乡村属性，类似于城乡结合部。

所以，丰台置业，确实是需要看板块的。

如果盘点丰台的优质板块，

那么确实有不少能够 跑赢大盘的区域——

丽泽、西局、草桥、首经贸、丰台科技园等。

丽泽、西局、草桥，大家都不陌生，城市界面非常好。

丰台科技园是丰台产业浓度很高的区域，大家也能理解。

为什么首经贸也能跑赢大盘？

大家对他最多的印象是，城市界面有待改善，其实没有亚林西、西局、草桥好。

（出首经贸地铁站就可以看到的西宸广场）

就算 生活配套齐全，生活氛围还算不错，但似乎也看不到，可以跑赢大盘的理由呀？

接下来，我们重点聊聊这个话题。

01

首经贸，为什么可以跑赢大盘

之前直播的时候我说过，从2020年 开始， 北京已经默默走过了一轮小牛市。

为什么说“默默”呢。

因为这轮小牛市是分化的。

北京各个板块并不是完全涨， 从 2020年-2022 年这两年的 涨幅看，海淀、朝阳强势板块涨幅20%以上，而 远郊弱势板块几乎没什么动静。

我们再看看首经贸板块，他区域内的标杆次新万年花城五期涨幅是什么样的情况。

万年花城五期，2020年1月挂牌均价是75800元，2022年4月挂牌均价是89000元，涨幅17.4%左右。

老实说，这个涨幅，确实是有点让人意外了。

（以上来自几套房小程序）

在2020年这一轮小牛市里，首经贸板块的次新，基本表现不错，不仅可以跑赢大盘，甚至对比北城很多优质板块，涨幅也不低。

为什么万年花城可以表现这么亮眼呢？

首先是区位优势，万年花城所在的首经贸板块，偏西南方向，三环和四环之间。

到丽泽商务区，西城金融街，海淀中关村等主要产业商圈非常方便，承接这些区域居住需求外溢。

区域有地铁10号线和房山线换乘站首经贸站，还有丰台站。

在北京地铁2035年规划中，有丽金线，经过首经贸站，直达金融街。

万年花城涨幅这么好，还因为大盘效应。

本身规模够大，知名度高，再加上流动性不错，往往会成为区域内改善的第一选择。

此外最核心的一点原因，那就是首经贸板块的改善次新并不多，可选余地不大。

首经贸板块，1000万-1500万次新改善盘是断档的。

我们 参考户型产品、楼龄、物业维护、二手房流通等因素，把首经贸板块二手房划分为六个梯队，具体划分如下：

第一梯队：懋源·钓云台、葛洲坝·中国府、懋源·璟岳

第二梯队：万年花城五期

第三梯队：万年花城四期、万年花城二期、万年花城三期、万年花城一期（排序分先后）

第四梯队：怡海花园、优筑、理想家、三环新城4号院、汇丰家园、枫泽园、鸿业兴园（排序不分先后）

第五梯队：三环新城6号院，三环新城8号院，三环新城7号院、首经贸中街1号院（排序不分先后）

第六梯队：育芳园、金丰园、樊家村、葛村、新村（排序不分先后）

（PS：如果你对这个排序有争议，那就是你对。）

到这里，你就能看出万年花城的独特优势来了。

产品不如万年花城的小区，要么老要么品质不太行。

像三环新城， 6号院、8号院、7号院，都是经济适用房。

小区环境一般，楼龄也比较老。（但周边小吃真的多= =）

怡海花园， 现在小区比较老了，塔楼带电梯、板楼不带电梯，有的院落物业维护还可以，户型一般，价格也上不去。

另外比万年花城品质更好的几个豪宅——懋源·钓云台、葛洲坝·中国府、懋源·璟岳。

单价高，面积大，一般改善群体预算是够不到的。

以土豪标配——葛洲坝·中国府为例，全现房，精装修。 外立面全石材。

平层189平起，总价2200万，单价约11.6万/平；

还有上、中、下三层叠拼，总价3200万。

价格很高，重点周边环境与产品错配， 另外小区混居 。

你发现了没？

整体来看，首经贸二手房梯队严重断档。

豪宅有，老小区、保障房也偏多；

但中间段、改善类型的次新商品房很少，买家可选小区不多。

也难怪万年花城这个小区，可以作为京南市场冷热温度计之一，涨幅那么多，也就不奇怪了。

02

南三环依然缺少品质更好的产品

接下来，我们了解下，南三环的代表次新，万年花城产品力如何。

万年花城一共有5期，我们重点看的是2、4、5期。

2、4期最大的优点是周边配套不错，户型的尺度也不错，除了南北不通透，采光比较足。

但也有缺点，比如外立面陈旧、物业维护略差，人车不分流等。

比如2期楼下有个幼儿园，小区内部和外部都有底商，但同时也无法避免人员流动频繁的问题。

另外2期板楼塔楼都有，塔楼密度真的很大。

比如我们踩盘的这套房源，27层大塔楼，2梯8户，早晚高峰电梯肯定是不够用。

户型是126平全南三居两卫，客厅采光很好，但是南北不通透。最小次卧窗户是那种天井窗户，采光一般。

万年花城4期相对比2期更新一点。

西侧是北京小学万年花城分校，占用了一部分小区面积，孩子上下学方便很多。

这是4期小区内的绿化。草坪维护一般。

对比2、4期，万 年花城5期，小区环境是最好的。

小区外立面比较新，属于真石漆做的砖形，社区环境整洁。

户型格局不错，大多数有落地窗，或者卧室有小飘窗。

室内采光，空间尺度都够用，这点对比市面上很多新房更好。

上文我们提到， 1000万-1500万在京西、京南四环内买房，确实比较难，也难怪万年花城一枝独秀了。

但依然有个问题。

在我们踩盘闲聊的过程中，我们发现年轻的粉丝群体，普遍对新房的品质要求更高，那么万年花城五期，是不能够满足他们需求的。

这时候对比二手，新盘的优势就来了——君礼著。

君礼著在丰台站附近，和首经贸只隔着一个地铁站点。

03

君礼著，为什么肯定会跑赢大盘

如果和万年花城五期对标，那么我们认为，君礼著肯定也会跑赢大盘的。

首先是他的市场定位，填补了1000万-1500万的改善需求。

上文我们提到，万年花城涨幅这么高，有一点很重要的原因是西南三环改善供应是断档的。要么豪宅要么老破小，优质的新盘或者次新很少。

君礼著和万年花城五期在市场上的定位很像，但品质更好。

均价10.6万/平，户型在106-165平，总价在1100-1700万，刚好填补了这部分置换需求。未来也会相对比较稀缺。

另外，君礼著的性价比很高。

和中国府、懋源·钓云台11万/平的单价对比，他是倒挂的。

和万年花城五期对比，前者 优质房源要挂 牌9万，那么 品质更好的君礼著 销售指导价10.6w/㎡溢价也不高。

还有一点是，今年丰台的几个新盘，得房率都要高，那么套内单价比以往新盘单价更低， 性价比更优。

买新房尤其要看溢价。 我们很少推荐大家买高溢价的新房。

因为即使产品和区域再好，过多的透支了未来预期，那么买入意义也不大。

最基本的保值增值要有。

举个例子，万年花城五期136平3+1户型PK君礼著的127平户型。

万年花城五期一共15层，一梯两户。

南北通透，南向也是三面宽，客厅落地窗，面宽4米。

餐客厨一体，东边还有个7平的书房。

套内面积101.7平，得房率一般，约73%。

挂牌总价1230万，单价9万，套内单价12.09万/平；

而对比 君礼著127平四居，7-8层洋房产品，一梯两户。

单价10.6万/平，总价1346万。

得房率很高，可能在85%以上。

以得房率85%计算，套内107.95平，套内单价约12.47万/平；

大致算了一下这两个户型交易成本，做了一个表格，看起来更清晰一点。

1）君礼著单价比万年花城5期这套房高1.6万左右，溢价率在17%多点，一般新房比二手房高10-25%都属于合理范围。

2）套内面积算下来，差不到3000元，两者价差缩小。

3）如果万年花城五期这套房子满五唯一，买家是二套，买它购房总成本更低一些；

如果买家是首套，显然新房君礼著更划算。

4 ）再看产品，我们看万年花城几套二手房，多是塔楼两梯三户，两梯六户，两梯八户，居住密度大。

只有中间位置好的小板楼才是一梯两户，好房难求。

而新房君礼著都是一梯两户洋房，两梯两户的小高层，密度低，单栋楼居住密度小，更舒适。

除了127平，君礼著还有其他的主力户型146平、165平，得房率和户型也都很能打。

当然，这里也不是强制大家必须买新房，我们希望大家根据自己的需求多对比，做出选择就好了。

君礼著跑赢大盘还有一个原因，环线优势。

从位置来看，君礼著可能是买入三环为数不多的机会。

2023年丰台计划供地12块，四环内只有万泉寺一宗地块。

这块地指导价11.3万/平，比之前端礼著（11.2万/平）每平米涨了1000元。

而目前丰台四环内的已拍地块，待入市的项目只有 君礼著。

当然，这里肯定还会有人疑惑：猫子，你怎么不说君礼著目前的城市界面问题呢？

君礼著所在位置，在丰台火车站附近，距离首经贸，只有一站地铁。

不得不承认，由于历史遗留问题，他的城市界面稍差。

但这是暂时的。

君礼著所处的位置刚好是丰台TOD的规划范围。

我们看到，现状用地分布和控制性详细规划是有很大区别的。

丰台TOD和传统火车站模式不一样。

传统火车站带来出行便利的同时，也会有人员密集且混乱的情况出现。

而丰台TOD是 站城一体化的规划。

什么是站城一体化？

简单来说就是将交通场站与城市融合一起规划发展。火车站同时有商业、写字楼等配套。

也就是说，君礼著建成后，周边是商业+写字楼+交通枢纽的综合配套。

对于丰台来说，丰台站城一体化的意义还是蛮大的，一边连接丽泽金融商务区，另一边连接丰台科技园，西南片区这三大功能区连成线、连成片，带动整个西南片区的发展，起到1+1+1大于3的效果。

基于此，君礼著周边道路和城市界面也会提升改善。

比如桥安西路、看丹路、丰台丰帆东路、丰台万华南街都处于规划中。

比起画大饼， 这些道路修建都有具体的时间节点 ，也 很容易兑现， 对买房人来说，也是一件好事 。

如果您的预算在1000万以上，也刚好考虑南城置业，那么不妨加微信maoduidui01 备注南城，和300多个南城老街坊来聊一聊~