广州二手市场转好，业主依旧“冷静”

市场转好，业主依旧“冷静”，砍价变难了？

1、业主抛售？不存在的！反而置换类的业主“冷静”的观望中。

谈到2022年广州的二手市场，大家一定经常听到一个声音，房价下跌，业主在抛售。但真实情况真的是这样吗？

2022年广州二手市场业主放盘量同比减少24%，甚至2021年就已经同比减少了5%，抛售是不可能抛售的！

其中减少的放盘量绝大多数都为置换类业主(置换类业主的定义为放盘前后6个月在平台又表达过购房意愿，即录入为新增客户的业主，下同)，置换类业主减少量占总业主减少量的74%。同时也使得2022年放盘业主中置换类业主的占比从2021年的48%下降到2022年40%。

到了2023年1月，新增业主放盘量继续环比下降9%，甚至考虑剔除春节假期因素（2023年1月按24天计算，2022年1月按30天计算），单日放盘量同比也下降12%，这说明当下市场业主依旧观望，尤其是置换类业主依旧冷静，并未积极入市。

2、绝大多数业主仍然淡定，急着降价出售的只是小部分业主，而且现在砍价变难了。

2022年业主涨价的预期自然较低，月度涨价房源占全部房源的比例并不高。但降价房源的比例从年初开始也呈现持续下降态势。3月在信贷政策宽松，放款周期缩短之下，促进一波前一年被积压的卖一买一客户加速卖房置换。

但随后随着全国面楼市政策的持续宽松，业主对价格的预期开始企稳，降价房源占比开始逐渐减小。随后到四季度，在疫情冲击、市场下滑的大背景下，业主选择“躺平”、观望，几乎已没有调价的动力。截至2023年1月，降价房源占比仅为8.5%，相比上月减少6.5个百分点。（二手市场业主挂牌价往往偏高，经纪人会针对市场价格引导业主将价格调低靠近市场价格，所以绝大多数时期，无论是市场上行期还是下行期，降价房源占比大于涨价房源占比是正常情况）

此外，在所有的在售房源中，绝大多数房源从挂牌到目前为止降价并未超过10%。其中30%的房源目前与挂牌时价格保持一致，43%的房源降价幅度在10%以内，仅有18%的项目降幅超过10%，而且其中大部分为挂牌价本身就偏高。这说明绝大多数的业主是不愿意降价的。

当然也有例外，例外就是哪些成交的房源。根据贝壳平台数据显示，1月成交房源从挂牌到成交平均降价幅度13%。不过不得不说愿意大幅降价出售的业主毕竟是少数，多为急需用钱周转的业主，也正因为愿意大幅降价的业主不多，二手市场成交才迟迟没有真正恢复。2023年1月广州二手成交仅5100套，相比在挂牌十万级业主来说，只是小部分。

而且很核心的一点是，2023年在经济好转、楼市复苏的大预期之下，业主的心态变得更坚定，砍价是否变的更难了。1月成交房源从挂牌到成交平均降价幅度相比2022年12月已缩小0.6个百分点。而且业客谈判阶段业主再降价的幅度已经连续两个月维持在4.6%附近，并未继续下滑（从最终挂牌价到成交价的降价幅度），说明在谈判阶段业主价格预期企稳。

当下二手市场业主价格预期企稳，但客户价格预期依旧较低，双方价格预期不一致也导致了成交困难。

数据来源：贝壳研究院广州分院