2023上半年楼市将迎来“新变化”! 内行预测, 以后房价或超出想象

中原地产研究中心数据显示，2021年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%。如此密集的调控下，自然也取得了显著成果，首先是整体房价的变化，数据显示年初的时候我国平均房价为11220元/㎡，但到了年末回落至9749元/㎡，跌至2019年的水平。其次是房价下跌城市数量达到了162个，相比年初数量增加了50%，房价从普涨转变为普跌。最后是土地市场，今年下半年土地市场遇冷明显，流拍率大幅增加，溢价率持续收缩，甚至需要央企来兜底。

由此可见，随着近些年楼市不断地调控下，房价泡沫不断消除，越来越多的炒房投机者纷纷退出市场，楼市的真正需求得以显现。事实上，如果仅从供需角度来看，我国住房供应在几年前就已经过剩了，根据2017年西南财经大学公布的数据显示，2017年我国城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率为21.6%，按照国际标准，已经属于“商品房严重积压区间”。

按照简单经济学理论来看，当供大于求时，商品价格会下跌，那么为何住房供应已经严重过剩的同时，过去几年房价不但没有下跌，反而在持续上涨呢？主要原因在于住房的投机属性，在许多炒房客投资推动下，放大了楼市的住房需求，导致房价大涨，特别是一些泡沫严重的地区，甚至还会出现抢房的情况。但如今在楼市不断地调控下，住房正逐渐回归居住属性，因此房价也会因此回落。

与此同时，一些权威的专家学者也对于2022年的楼市给出了看法，比如易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：当前房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”，且房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正，从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月，近期要注意“御寒”的操作。经济学家汪涛认为：随着楼市调控紧绷，叠加房地产税等长效机制加速落地，会拖累市场情绪走弱，明年全年房地产活动会持续下跌。独立经济学家马光远也表示：“未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态”。

此外，根据中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》显示：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进，房地产税试点落地，2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。社科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022）》显示：预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%。易居房地产研究院发布了2021年度报告也指出：2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。

由此可见，无论是专家学者，还是一些权威性机构，都认为2022年的房价将呈现下行趋势，并且该趋势将会在2023上半年延续，对于刚需来说是一个好消息，意味着买房将更加轻松，但另一方面来看，对于一些人口不断流出的偏远城市来说，房价可能出现持续性“阴跌”的问题，对于炒房投资者来说会迎来“贬值潮”，内行预测：未来房价或超出想象，主要体现在三个方面：

一、住房供需差距加大，楼市进一步向买方市场偏移

上文已经提到过，随着楼市不断地调控下，如今真正的购房需求已经显现，根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房拥有率已经超过96%，由此可见真正的无房刚需家庭已经不多。另一方面，从住房供应来看，数据显示截至2021年11月末，CRIC监测的100个重点城市库存量达到了6.1亿平方米，70城广义库存更是超过10亿平方米，库存压力十分明显。

因此，随着炒房客以及投资者群体不断退出市场，未来楼市供需差异将会进一步增加，整体房价已经失去了上涨的支撑。从具体城市来看，正如经济学家马光远强调的那样：未来只有“3个20%”值得投资，20%的城市，20%的房企，20%的楼盘。意味着未来只有少数人口持续流入的热点城市，房价有所支撑，抗跌性比较强，大部分人口不断流出的城市，由于住房需求不断降低，房价会迅速回落。

二、“房住不炒”将成为长效调控机制，部分调控措施影响持续深入

与过去相比，2021年首次迎来了金融层面的调控，比如“三道红线”和“限贷令”，对于当前许多房企来说，主要面临两个方面的问题，其一是楼市不断遇冷，百姓购房意愿降低，房子卖不出去库存压力明显。其二是许多房企本身背负了巨额负债，房企的负债率受到限制，并且银行关于房地产融资的资金也被设置了上限，因此房企过去“以新贷还旧贷”的方式已经行不通了。

在这样的情况下，房企只能通过多销售住房来增加现金流，降低库存压力的同时也能够降低负债率，那么如何能够增加销量呢？在楼市遇冷的情况下，只有通过降价的方式来实现。但问题在于，一旦开发商降价，彼此之间容易出现降价竞争，正因如此许多城市出现了房价乱跌的问题，需要通过“限跌令”进行调控，数据显示目前已经有23座城市发布了“限跌令”。

三、房产税即将落地，炒房成本大幅增加

一直以来，房产税都被称作楼市调控的“大招”手段，对于调节房价能够起到明显的作用，在经过数年的筹集后，去年10月的高层会议上，终于明确了部分城市将落实房产税的消息，中国政法大学财税法研究中心主任表示：“第一批试点城市要有代表性。我认为主要在一线城市。比如，上海，还有浙江、江苏、广东（包括海南）的。浙江是共同富裕示范区，应该多选择一些试点城市，二线城市会有少量，三线城市不一定会进入第一批试点名单，即使有也会是极个别城市。总体试点地区数量应该在10个左右”。

根据一些发达国家经验来看，房产税能够起到明显调节房价的作用，原因在于能够直接增加炒房客囤房族的持房成本，让这类群体加速抛售多余的住房，让整体房价加快回归理性。在上述三个因素的影响下，2023年上半年，一些城市可能会出现“贬值潮”，未来的房价走势也有可能会超出我们的想象。因此对于有购房需求的家庭来说，不应该以投资为目的来买房了。