今天土拍，再次出乎意料！

本来近期大家都被各种销售中心人满为患的抢房画面撩拨的不行。

可是今天，郑州2023年的开年首场土拍，又让大家看到郑州市场貌丑的一面。

怎么说呢？都知道会拍的不太好，可是没想到会拍的这么不好。

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首先，开拍五分钟，郑东新区11号地先流拍。

经常看土拍会总结一个规律，就是每次土拍的地块基本配比是：好地、一般地、犄角旮旯尴尬地是2:4:4的搭配。

这样拍出来的结果，既能好看，又不至于太过招摇，还能维系住买卖双方的感情。

这次土拍呢，应该是国土资源部集中土拍政策松动之后，郑州临时加场的，再加上刚刚上班，所以这次地块不多，就11块。

那么在这11块里面，承担20%好地比例的地块就是这个11号地。

这块地也被认为是，最有可能拍出点水花的。

可是，就是很突然，开拍5分钟，先啪啪啪打脸。

虽说论位置、论地块规划，11号都不能算是什么优质地块。

开发要求还有点挑剔。住宅+商业兼顾商务、地下交通服务站，容积率还要小于3.58，住宅要小于80米，商业商务用地要小于120米。

但它毕竟是本次土拍郑东新区推出的唯一一块地。

在土储本就不多的高铁西广场板块，周边好点的次新二手房基本上2万左右，而它的起始楼面价才5600元/㎡。

所以开拍前很多人还预判，正弘、华润、龙湖等等可能抢上一抢。

结果是直接无声流拍，连缴保证金的的都没有。

不过从这块地的流拍，我们能得到两点启发：

1、卖地的其实心里很没底。

试想如果现在拿出五星级地块出来拍，要高了，没人要。要低了，好地贱卖，对不住人民啊。

所以先拿这块儿凤头上的三星级地块，试试水。

2、主城核心能拿得出手的土储牌确实不多，真真儿的是卖一块，少一块。

要不然也不能磕着一块儿霍霍啊。它可是块二拍地，去年就流拍过了。

在郑州经历两度流拍的地块，长了不敢说，至少近7年是没听说过。

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其次，有小虾米马甲抄底了。

位于上街的09号地，被一家名为郑州顺邦置业的公司拍下。

一块无人关注的地块，被一家无人知晓的房企拍下。

于是在群众巨大的好奇心下一查，这居然是一个才成了5个月的新公司，注册资本也才只有100万。

看它的成立时间，2022年10月13日，这个时间点正好差不多是去年郑州第三次土拍前不久，大家还记得去年第三次土拍，很多新的城投马甲公司都是这个时间点成立的。

这些马甲公司显然都是为了托底土拍的。

那么这家叫邦顺的新公司是为了什么呢？

我们知道城投托底的地块，接下来无非两种情况——

短期呐，左手转右手，从城投债转换成土地收入，弥补地方财政空缺。

长期呢，屯储一些地块，低买高卖，赚取差价。

对于邦顺这家新房企，上街9号地大概率是它开发的第一个项目。

在周边次新二手五六千的房价体系下，960块钱每平米的楼面价，真的是一出手就捡到便宜了。

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第三、建业作为出险房企代表拿地了。

建业拿了建业盛悦府（五龙新城）的后期地块。无论建业是舍不得前期投入被动必须拿地，还是积极主动拥抱郑州市场。

建业拿地都给郑州房地产市场释放了积极信号。

建业作为出险房企拿地，放眼全国各大城市的土拍市场，都是罕见的。

这说明在我们看不见的背后，有关人员是在积极的做着工作的。

看到建业拍地，有必要把河南省的本土房企的白名单拿出来给大家分享一下。

记住以下这些名字，建业、正弘、美盛、绿都、永威、常绿、瀚宇、振兴、裕华、普罗、 亚新、星联芒果、海马、正商、豫发等。

这两年买了这些房企项目，还没交房的购房者，可以放平心态，交付缩不缩水，不知道，但肯定能交付，不至于烂尾。

另外小道消息，下次土拍，本地房企至少会有三家上场，已经开始摸排了。

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除了以上三块地，接下来的都是各区的城投马甲拿地。

比如常西湖华瑞紫韵城后续地块，以及常西湖另外两块地的拿地公司，背后都是中原城投。

二七马寨尖岗组团地块，背后是二七城投拿地。

管南绿地花语城后期城改用地，背后是管城城投拿地。

拿杨金金科北珑铂樾后期地块的是中豫置业是河南交投集团，是省级城投公司。

还有惠济万科民安云城的后期地块，背后是惠济城投拿地。

简而一句话，谁的孩子谁抱走，哪个区的地，哪个区的城投托底。

于是就出现了一个问题，城投成片成片的拿地，都屯在手里咋办呢？

之前龙猫老师统计过郑州2021-2022年集中土拍的土地的入市情况。

其中，郑州两年6次土拍，总共卖出了120块土地，合计1605万方，但能够在未来两年入市的仅有50块土地，总共732万方，仅占45%。

剩余的55%的土地，大概率在未来两年都入不了市。这里面城投占到80%。

我们再更具体一点，2022年三批次一共拍了49块，只有6块有案名。这其中没有案名的43块地，都是城投拿地。

抛开这43块，只看这6块有名字，截止到2023年1月，已经开盘销售的也只有龙湖熙上一家。

可见新增项目入市有多缓慢了。

现在，郑州的新增的主流在售楼盘基本上都是2021年第一次土拍拿的地块。

比如正弘璟云筑、招商美景雍瑞园、万科古翠隐秀、保利璞岸等等。

除了这几个，城投拿的地，除了永威参与代建的和锦莲序，其它的都一直闲置到现在。

那么按照这样的趋势下去，拿地大头的地块都不入市，那么2023年郑州四环内铁定会闹房荒。

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目前我们可以确定的是2023年郑州四环内会入市（不一定销售）项目不足10个：

越秀金悦文华、常绿金水宸苑、信达时代国著、亚新星云湾、保利·璞悦、国投昆仑朗境、万科山河道二期；

所以，根本到不了年底，郑州就会面临无房可售的局面。

下图是我们找到目前大郑州所有“可能”推售项目，共有357个。（项目太多了，我截取了其中一小部分）。

如果把四环外的去掉，把四环内的有问题的项目去掉，那么四环内正常能销售的房源是31964套。

这个数字看着是不是还挺多。

那么参照郑州2022年新年月均销售7000套左右，这其中四环内占比70%左右，那么这31964的去化周期不足7个月。

可是这里面有一个bagel是，这31964套是潜在总量。

比如某个项目，有两期，可能今年能销售的只有一期。

所以我们又进一步细化，四环内6-8个月内可售的房源，大概不足15000套，去化周期小于4个月。

所以我在年初对郑州2023年市场大趋势研判的时候做的第一个预判就是，2023年年中，也就是6月之前，郑州购房者会面临无房可买的局面的。

量缺价涨会是2023年郑州上半年的关键词之一。

这个大趋势是不可逆的，是正在发生的。

但还有更重要的一点需要大家注意：

虽然2023年郑州房地产市场会闹房荒，但是奈何郑州历史供应实在是太高了。

截止到去年去年12底，主城区商品住宅取证库存约1129万㎡，取地未售的是2622万方，库存周期高达73个月。

大家记住这个数字，市场就是跷跷板。

市场行情不行，项目入市慢。

但市场一旦转好，甚至出现抢房，那么这些潜在库存一定会加快入市的。

在这些库存中，存在大量垃圾地块、垃圾项目、垃圾房源。

千万不要忽视了这部分存在，对于沉积小五年的郑州房地产市场，一旦遇到向上行情，什么妖魔鬼怪都会趁机出货的。

我的建议是:

1、能早买当然是早点买。大趋势不可抗。早买还能挑好货。

不要再说郑州烂尾不解决，郑州房地产市场不可能好转。

往大了说，政府正在想办法解决。

往小了说，千万不要考验人性。房子越少，越抢，这就是人性。

2、在郑州买房，千万不能买到垃圾，无异议自绝前程。

按照郑州5年才能勉强有一个上涨周期的调性，在郑州千万不要买垃圾项目、垃圾房源。

买了不涨，或者涨幅不足，铁定是要亏钱的。

不仅不涨，还卖不去，铁定是要变成不动产跟你半辈子的。

在郑州买房真的真的要远离垃圾板块、垃圾项目、垃圾房源。