提前还房贷再掀热潮！还钱为何比借钱还要难？这波操作究竟是赚了还是亏了？

记者 | 曾仰琳

“自从提前还完房贷后，感觉以后发的工资都是自己的了，再也不是替银行打工了。”高强向界面新闻感叹道。

高强的房子买在广东一个三线城市，2017年底入手，在某国有大行办理的商贷，三成首付，七成贷款，贷款金额约150万元，选择的是等额本金的还款方式，贷款年化利率为5.1%。

“那时候理财收益基本能到5.5%左右，所以不觉得房贷利率有多高，但是2022年开始，理财收益率明显下降，刚好手头有一笔闲置资金，算了一下提前还贷比较划算就还款了。”高强表示。

2022年12月，高强带着身份证和资料去贷款的国有大行办理了提前还贷，2023年1月就顺利扣款了，除了剩余未还的本金外，还需额外扣缴1个月的利息作为违约金，大约5000元。按高强估算，提前还清房贷后，最后能节约利息超70万元。

高强的情况并非个例。一从事金融贷款规划人士向界面新闻指出，除了个人由于理财收益低于房贷利率会选择提前还房贷外，还有企业主因为买房时房贷利率在高点，比如年化利率6%左右，他们会选择提前偿还房贷，再从银行贷出一笔贷款年化利率约3%的普惠贷款，作为流动资金。

“能办理年化贷款利率3%左右的企业主，都是企业经营得还不错，并且名下有资产的。年化利率6%的房贷和年化利率3%的贷款，两者利息相差还是挺大的。”从事金融贷款规划人士表示。

作为一种减轻负债的方式，自2022年下半年以来，小红书、抖音、微博等社交平台上有不少网友分享了自己“提前还贷”的经验，“提前还贷”逐渐占据社交媒体的话题热搜榜。

以微博为例，“提前还贷比借钱难”“提前还贷究竟可以省多少钱”“房贷借款人提前还贷明显增多”等话题在微博上的阅读量均超5000万，其中，“提前还贷究竟可以省多少钱”在微博上阅读量达到了1.7亿。为何近期“提前还贷”会再次引起热议？

提前还贷比借钱难？

届面新闻梳理近期社交媒体话题讨论发现，网友关注的重点在于部分银行提高了提前还款的门槛，随着“提前还贷”用户增多，有的银行甚至关闭或者限制了银行App线上申请还房贷的功能，有的银行从申请提前还贷到成功扣款，间隔时间比原来长，导致部分提前还贷申请人感受到了“提前还贷比借钱难”。

一合肥市国有大行信贷经理告诉界面新闻，该行此前可以预约线上办理提前还贷，但由于近期办理人数太多，手机银行线上有额度管控，一旦金额预约满了就不能线上预约了。因此该支行现在只能支持贷款人线下办理，需要带身份证和银行卡办理即可。预约还款到扣款中间间隔65天。

另一广州某国有大行信贷经理则表示，该行仅有一部分支行支持线上申请提前还贷，具体需要用户咨询经办贷款的信贷经理或贷款行。

为什么会出现“提前还贷比借钱难”的现象？

一金融分析人士指出，对银行而言，相比起小微企业信贷，房贷属于优质资产，因此，银行并不希望过多的用户选择提前还贷。为了应对“提前还贷潮”，银行可能会通过延长审核时间、关闭线上通道、提高最低还款额度等操作减少还贷人次。

对于按揭贷款“提前还款”的影响，穆迪金融机构部副总裁、高级信用评级主任诸蜀宁在中诚信国际-穆迪2023年信用风险展望年会上表示，2022年下半年开始各个银行按揭提前还款的速度在加快，按揭借款人提前还本不是信用风险问题，因为本金提前还给银行了，但银行面临再投资的风险，现在利率下降大环境下，如果借款人把本还了，银行还要考虑把怎么把资金再投放出去。这可能面临优质资产挑选困难，也就是资产荒问题，不会直接对资产质量有影响，但对资产盈利存在影响。

存量房贷与新增房贷利差大？

同时，界面新闻关注到，存量房贷与新增房贷之间的利差过大，也是“提前还房贷”备受关注的原因之一。自2023年初人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，多地首套房贷利率随之下调。

上海易居房地产研究院提供的数据显示，2023年1月以来，全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市共计30个。这30个城市房贷利率均低于4.1%的下限，同时呈现了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四个梯队。统计发现，上述30个城市中，至少有一半城市的房贷利率为3.8%，这也说明，3.8%成为各地降房贷工作中最主流的利率。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，从城市的具体名单可以看出，这30个城市普遍属于房价指数连续三个月下跌的城市，且基本为交易行情偏冷的二三线城市。一些房价指数略强势的或市场行情略好的城市，并不在此次下降的城市范围之中。另外，有部分城市房贷利率最低为4.0%，其虽然不是主流的3.8%概念，但本身已经突破了4.1%的利率下限。

经济学家任泽平也在社交媒体上公开表示，老百姓排队提前还房贷，不是因为手里钱多，而是此前的存量房贷与新增房贷之间利差过大，大部分是提前还贷后重新申请贷款，以降低房贷利率和还款成本。

任泽平表示：“市场热议提前还房贷现象，说明我们的政策需要调整以反应民众呼声，建议相关部门重视，可以考虑出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，降低居民房贷负担，解决居民排队提前还款难问题。这有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。”

对于目前尚未办理提前还款的用户，清华大学经济系副教授韩秀云此前向界面新闻表示，“如果有闲钱还在观望或者无法提前还款的人群，也不要觉得自己吃亏了。”

韩秀云指出，目前，房贷可以贷30年，这是普通人可以借到最长时间的大额低息贷款，真实通胀的算法是M2增长率减去GDP的增长率，2022年这个数值在6%-7%左右。这就意味着现每月还款1万元，10年之后每月实际还款的金额相当于现在的4800元，30年后相当于现在的1000元左右，这也就是通胀下未来还款的压力会越来越小的原因。

“如果从30年的长周期来看，当下是暂时的，保持充足的现金流，等待时机再做选择也不晚。”韩秀云表示。

（应采访对象要求，高强为化名；界面新闻记者吕文琦对本文亦有贡献。）