父母留下遗嘱对未办理房产证央产房由部分子女继承有效吗

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某杰向本院提出诉讼请求：要求继承2008年9月17日签订的合同《中央国家机关职工住宅买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及2008年9月17日签订的《中央国家机关职工住宅买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）项下的合同权利义务。

事实和理由：赵某杰与赵某兰系兄妹关系，二人的父母为赵某贵、吴某霞。赵某贵于2015年4月30日去世，吴某霞于2020年12月10日去世。赵某贵、吴某霞生前于2011年1月7日在北京市某公证处立遗嘱把现居住房产中属于自己的份额留给儿子赵某杰个人所有。赵某杰认为，父母生前就遗产谁继承留有遗嘱，且法律对继承人如何继承也有相关规定，故起诉至法院。

被告辩称

赵某兰答辩称：不同意赵某杰的诉讼请求，理由：1.赵某兰有权继承赵某贵、吴某霞《买卖合同》项下的部分债权。2008年9月17日，赵某贵、吴某霞共同出资购买位于北京市宣武区一号房产，并与中央国家机关公务员住宅建设服务中心订立《买卖合同》及其《补充协议》。根据《买卖合同》的约定父母享有请求中央国家机关公务员住宅建设服务中心交付案涉房产并办理产权登记的债权。该债权属于可继承的其他合法财产。

2011年1月7日，父母在北京市某公证处对案涉房产的继承进行公证，明确了该夫妻共同财产各自享有50%的份额。2016年5月19日，吴某霞向单位负责办理房屋产权证登记部门提交《吴某霞关于办理产权证署名的个人意见》，对其在2011年1月7日作出的公证遗嘱内容进行撤回，并对基于《买卖合同》所享有的50%债权作出不再由赵某杰继承的意愿。同年6月4日，吴某霞立下《遗嘱》，除了再次明确对自己享有的债权不由赵某杰继承的意愿，还作出了将该债权的一半份额，指定给赵某兰继承决定。

吴某霞的上述遗产继承意愿在2017年7月6日，向单位负责办理房屋产权证登记部门提交的《吴某霞关于办理房产登记补充说明意见书》中继续延续并公布于众，而后再无更改直至去世。

2.赵某兰应继承的部分债权份额占全部债权的50%。根据《遗嘱》《补充意见》中载明，吴某霞将自己基于《买卖合同》所享有的债权份额，划分一半由赵某兰继承，另一半仍归属自己。母亲去世时，对该部分债权未立下遗嘱进行明确。故该部分债权在继承开始后，应按照法定继承办理。但由于吴某霞先后在《意见》《遗嘱》《补充意见》三份文件中明确表示了自己的债权份额不再由赵某杰继承，排除了赵某杰的继承权。

因此，该部分债权的法定继承人仅剩赵某兰一人，加之赵某兰通过遗嘱已确定的份额，赵某兰应继承的债权份额占全部债权的50%。综上所述，赵某杰的诉求缺乏事实根据，更无法律规定，故应当予以驳回。

法院查明

（一）基础事实

赵某贵与吴某霞系夫妻关系，婚后二人生育子女2人，即赵某杰、赵某兰。赵某贵于2015年4月30日死亡，赵某贵死亡后，吴某霞未再婚。吴某霞于2020年12月10日死亡。赵某贵与吴某霞的父母均先于二人死亡。赵某贵与吴某霞除上述子女外，无其他继子女和养子女。

（二）与房屋相关的事实

2008年9月17日，赵某贵（买受人）与中央国家机关公务员住宅建设服务中心（出卖人）签署《买卖合同》，约定：第三条、买受人所购职工住宅的基本情况。买受人购买的职工住宅为本合同第一条规定的项目中：一号房。该房屋的用途为住宅，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该职工住宅价款：该职工住宅单价为每平方米5724元，买受人总购房款合计为785733元。

同日，中央国家机关公务员住宅建设服务中心（出卖人、甲方）与赵某贵（买受人、乙方）签署《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方已就购买甲方建设的一号房屋（以下简称一号房屋）签订了《买卖合同》，甲乙双方就《买卖合同》未尽事宜，经友好协商，达成如下协议：第一条、《买卖合同》中所称“买受人已付款”和“买受人已交付房价款”指买受人以现金或贷款形式支付的购房款。第三条、乙方按下列第一种方式按期付款，并执行违约条款。一、一次性付款：《买卖合同》总价款为785733元，乙方应于《买卖合同》签订后7日内一次性向出卖人付清。

2008年4月15日，赵某贵在选（退）房签字确认单签字确认，该确认单记载内容为：选房人选购住房为一号。

2021年10月9日，北京T公司行政保障处出具《证明》，记载：我单位已逝职工赵某贵购买了一号房屋，该套住房为按经济适用住房管理的职工住宅，不动产权证正在办理中。继承、上市应当符合中央国家机关住房制度的相关规定。

（三）与遗嘱相关的事实

日期为2009年2月28日的《遗嘱》内容为：“我单位2008年配售给我一套职工住宅（经济适用房）；地址在北京市宣武区一号，由我们和儿子赵某杰共同出资购买（包括家具、家电）。我们在时由我们居住，我们去世后，由儿子赵某杰一人继承此套房产（包括家具、家电等物不在分割、分配）。此遗嘱经由我们俩共同签署后任何一人单方改变和更改遗嘱内容都无效。”赵某贵在该遗嘱尾部签名并签署日期“2009年2月28日”，吴某霞在该遗嘱尾部签名并签署日期“2009年2月28日”。

2011年1月7日，赵某贵前往北京市某公证处办理了公证遗嘱，内容为：“我与中央国家机关公务员住宅建设服务中心签定了《买卖合同》，上述合同中赵某贵所享有的合同权利归我们夫妻共有。在我去世后，如果该房屋取得产权证，该房产中属于我的份额留给儿子赵某杰个人所有(不作为其夫妻共有)。在我去世后，如果宣武区一号未取得产权证，《买卖合同》我享有的权利份额留给儿子赵某杰个人所有（不作为其夫妻共有）。”

2011年1月7日，吴某霞前往北京市某公证处办理了公证遗嘱，内容为：“我丈夫赵某贵与中央国家机关公务员住宅建设服务中心签定了《买卖合同》，上述合同中赵某贵所享有的合同权利归我们夫妻共有。在我去世后，如果该房屋取得产权证，该房产中属于我的份额留给儿子赵某杰个人所有(不作为其夫妻共有)。在我去世后，如果一号未取得产权证，《买卖合同》我享有的权利份额留给儿子赵某杰个人所有（不作为其夫妻共有）。”

2016年5月19日，吴某霞签署《吴某霞关于办理产权证署名的个人意见书》，内容为：“我是赵某贵的爱人（吴某霞），赵某贵于2015年4月30日去世。我们共同居住的房产属于夫妻共同财产，依照相关法律规定，我有一半房产的产权。因此，特要求在我们的房屋产权证办理过程中，在房屋产权证上写我的名字(或者写我和儿子两人的名字)。

另外，我还要去做遗嘱公证，将我名下的房产重新进行分配。对几年前赵某贵和我一起做的遗嘱公证书进行修订。属于赵某贵一半的房产仍由儿子继承。属于我的一半房产另做分配，不再全部由儿子继承。但是由于我所居住房屋的购房合同、我本人的户口本、前几年赵某贵和我一起做的遗嘱公证书都由目前居住在国外的儿子保存，不在我手里，所以目前办理房屋产权的遗嘱公证不太顺利，还在进一步努力办理之中。此意见书只是作为对办理房屋产权人署名吴某霞的有关说明。特送致：单位负责办理房屋产权证登记部门及相关同志收。”

日期为2016年6月4日的《遗嘱》内容为：“立遗嘱人：吴某霞；遗嘱执行人2人：赵某杰、赵某兰；以下分别说明。2016年6月4日，我自愿订立遗嘱，对本人所拥有的房产作出如下处理：本人与赵某贵共同拥有房产一处。赵某贵于2015年4月30日去世。我们共同居住的房产属于夫妻共同财产，依照相关法律规定，现在，我自己仍有此房产一半（50%）的产权。该房产位于：一号。此房产的产权证正在办理之中（职工购房交款通知书等材料见附件）。

现对几年前老伴赵某贵和我一起做的遗嘱公证书进行修订：属于赵某贵的房产占全部房产的50%，仍由儿子赵某杰继承。属于我的房产占全部房产的50%，不再由儿子赵某杰继承。现分为两部分处理如下：第一部分，吴某霞名下房产的50%（占全部房产的四分之一，该房产坐落在一号），在本人去世之后，将这部分房产留给女儿赵某兰所有。第二部分，吴某霞名下房产的另50%（占全部房产的四分之一）。仍在本人名下，这次暂不做处理。在本人有生之年另做处理。以上所立遗嘱为我的真实意愿。”

上述遗嘱内容系打印形成，共两页，第一页无签名，立遗嘱人吴某霞在第二页尾部“立遗嘱人签字”处签名并捺手印，立遗嘱日期“2016年6月日”为打印字体，吴某霞在“日”前签写“4”。

2017年7月6日，吴某霞签署《吴某霞关于办理房产登记补充说明意见书》，内容为：“特对2016年5月19日本人提出的意见书进行重新完善，再做补充说明如下：一、本人与赵某贵共拥有房产一处。该房产位于：一号。多年前，儿子赵某杰和老伴赵某贵与我一起去做过对该房产的遗嘱公证书。但是，当时我不清楚是怎么回事，事先没有和我商量过，没有征求我们的意见，就一起签了字。也没有让女儿赵某兰知道这件事。是儿子赵某杰一个人操纵的。所以，我要趁着现在头脑清楚，重新对多年前的儿子和老伴赵某贵与我一起做的遗嘱公证进行修订。

二、赵某贵于2015年4月30日去世。我们共同居住的房产属于夫妻共同财产，依照相关法律规定，我自己仍有此房产六分之四的产权。。因此，现对我们全部房产重新进行分配，将该房产分为两部分，具体说明如下：1.全部房产的50%，由儿子赵某杰继承。2.全部房产的另50%，办理吴某霞署名的房产证。这一部分不由儿子赵某杰继承。在我有生之年属于我本人所有。将来我去世之后，再划分两个部分，现分别说明如下：第一个部分，吴某霞名下房产的50%（占全部房产的四分之一）。在本人去世之后，由女儿赵某兰继承。

第二个部分，属于吴某霞名下房产的另50%（占全部房产的四分之一）。这部分房产就不给儿子赵某杰，等以后看情况再定。在办理产权登记工作中，以此意见为准去办理房产继承公证。如果我和子女不能达成一致意见，我将向法院申请房产的继承事宜。本意见书一式3份。一份交给单位行政科；一份本人保存，另1份交赵某兰保存。”

裁判结果

一、赵某贵与中央国家机关公务员住宅建设服务中心签订的《中央国家机关职工住宅买卖合同》及《中央国家机关职工住宅买卖合同补充协议》项下的合同权利义务由赵某杰继承；

二、驳回赵某兰的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。

本案中，被继承人赵某贵与中央国家机关公务员住宅建设服务中心签署《买卖合同》及《补充协议》，购买了一号房屋，现不动产权证正在办理中。因赵某贵、吴某霞已死亡，赵某杰要求分割上述《买卖合同》及《补充协议》项下的合同权利义务，符合法律规定。

2011年1月7日公证遗嘱的性质及效力的认定

公证遗嘱系被继承人在国家公证机关办理。本案中，赵某贵、吴某霞的公证遗嘱从内容和形式上均符合公证遗嘱的要件，应为有效。

日期为2009年2月28日《遗嘱》效力的认定

夫妻共同遗嘱相对于夫妻一方单独遗嘱而言，是指夫妻二人达成合意、共同订立一份遗嘱，并在遗嘱中对各自或共同的财产作出处分安排。以夫妻双方名义共同订立的处理夫妻共同财产的遗嘱，符合遗嘱形式要件的应为有效。夫妻一方亲笔书写的共同遗嘱符合关于自书遗嘱的形式要求，另一方在共同遗嘱上签名的，并标注签名日期的，可以认为共同遗嘱的形式要件已经成就。

案涉2009年2月28日的遗嘱，从遗嘱内容和形式看为共同遗嘱，该遗嘱由赵某贵亲笔书写，并标注签名、日期，吴某霞在遗嘱上签名并标注日期，符合共同遗嘱的形式要件。从内容上看，该遗嘱系赵某贵与吴某霞对一号房屋在二人死亡后作出处分的意思表示。审理中，赵某兰不认可该遗嘱的真实性。鉴于该遗嘱作出时间早于2011年1月7日作出的两份公证遗嘱，故法院对2009年2月28日《遗嘱》的效力不予确认。

日期为2016年6月4日《遗嘱》的效力的认定

依据法律规定，无论何时订立的打印遗嘱，只要在遗产尚未处理完毕的案件中，均应当适用《民法典》的新规定来审查打印遗嘱的效力。《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条规定，打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。涉案2016年6月4日《遗嘱》，其内容系打印形成，吴某霞未在第一页签名，虽在第二页签名，但未签署完整的日期；且不具有见证人的签名，不符合上述法律规定的打印遗嘱的形式要素，故不具有法律效力。

关于《吴某霞关于办理产权证署名的个人意见书》《吴某霞关于办理房产登记补充说明意见书》的性质及效力的认定

从内容上看，吴某霞在该两份意见书中表明了其所占一号房屋的50%产权份额重新分配，其中一半份额在其死亡后由赵某兰继承，另一半份额暂不做分配的意愿。但从形式上看，第一，该两份意见书并未标有“遗嘱”字样，且吴某霞在《吴某霞关于办理产权证署名的个人意见书》中亦表明该意见书只是作为对办理房屋产权人署名吴某霞的有关说明。

第二，该两份意见书系打印形成，仅有吴某霞的签名及手印，未签署完整的年、月、日，亦无见证人的签名，不符合《中华人民共和国民法典》规定的打印遗嘱的形式要素，故《吴某霞关于办理产权证署名的个人意见书》《吴某霞关于办理房产登记补充说明意见书》并非遗嘱。

综上所述，2011年1月7日的两份公证遗嘱为有效遗嘱，赵某杰持上述遗嘱要求继承2008年9月17日签订的《买卖合同》及2008年9月17日签订的《补充协议》项下的合同权利义务，符合法律规定，法院对此予以支持。