新政拟出台！珠海主城，这11条旧村，还能狂飙？！

难！难！难！

“旧改”这块蛋糕，越来越难啃了！

01.
新政频出，旧改之路如何突围？

2021年8月31日，一纸公文出台，直击要害。

住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），明确城市更新防止大拆大建，反对旧改过度地产化，从而推高房租、房价。

彼时，在疫情和新政的双双打击下，各城旧改项目陷入冰点，动弹不得。

丨来源：住建部

随后，官方再度发文，规范城市和建筑风貌，明确规定从严控制建筑高度：

丨部分内容截图

“限高令”之下，珠海旧改项目的天际线不断下调。

其中，“削高”的最新案例，一是位于吉大的城市之心地区核心区H02地块，其天际线直接“腰斩”150米；二是位于拱北的联安村，建筑高度变由原来的150米调整为100米。

那么，目前在建的国维中央广场·钻石大厦（规划高350米）和正在规划阶段的九洲中心观光塔（规划高320米），会否被“砍”一刀，值得持续关注。

“好事多磨”，就在近日，珠海市自然资源局发布的一份《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题5个配套指引》（下称《指引》）公开征求意见，再次引发热议。

《指引》明确指出以下几点：

1、除部分禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原则上不应大于20%。

2、拆建比原则上应控制在2以内。其中，符合拆除情形规定的旧住宅区原则上实施原拆原建，拆建比控制在1.2以内。

3、城中村现状容积率超过1.5的，原则上不得实施拆建更新。

4、2023至2025年香洲区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过6个，鹤洲新区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过2个，其他区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过3个。

显然，未来珠海的旧改工作需要更加精细化了。

房姐有话说：

从现状来看，防止大拆大建是未来旧改发展的主旋律，高速增长时代已经结束了。

对于村民而言，靠着“拆迁”实现一夜暴富的神话，将无法上演；对于开发商而言，搞旧改难度会越来越大，成本会越来越高，且容易受新政影响，较为被动。

政策越来越严，意味着门槛越来越高。在增量项目数量受限的情况下，若有开发商想要进入旧改市场，一是接盘，比如暴雷民企离场，有实力的国企或者央企接手；二是寻找合作对象，一方面是强强联合，另一方面减少烂尾的风险。

02.
30条旧村，仍要拆要改

但，困难，不意味停滞。

从珠海市自然资源局发布的《珠海市城市更新重点建设项目中长期计划统计表》和《珠海市2022年度城市更新重点项目挂图作战工作方案》两份公示文件中，可以确定的是：除了已动工的洪湾村、银坑村、东桥村、翠微村、北山村等之外，联安村、红山村、里神前村、上冲村、吉大村、红东村、广昌村等重点旧改项目，今年将会继续推进全面改造。

丨公示

在珠海主城旧改之中，南湾板块是第一梯队。

今年，将是南湾板块旧改的破局之年。就在近日，南屏镇领导公开发言：将以“抓旧村改造和项目征拆，腾挪发展空间”为目标，加速推进东桥、北山、红东、广昌、广生5个旧改项目。

如今，这些项目进展如何？就在年初，房姐实探了一番。

东桥村（建设单位：绿景集团）

规模：改造范围总用地面积约17.8万㎡，建设规模约80万㎡。

进度：2月6日拆除最后一栋集资楼，旧村房屋拆除顺利“清零”。

现状：绿景玺悦湾目前在售122-226㎡大平层单位。

丨清拆现场图

丨项目区位图

北山村（建设单位：华发）

规模：总用地面积55.64万㎡，项目开发规模控制在101.21万㎡以内。

进度：推进村集体资产搬迁补偿方案等。

实探：率先动工的南屏海鲜街部分——四季云山项目预计近期开盘。

丨华发四季云山项目

红东村（建设单位：中信城开）

规模：总用地面积24.23万㎡，总建筑面积75.59万㎡。

更新方向：商务办公、商业服务、娱乐、休闲、生态人居等多元业态智慧新城。

进度：推进改造方案批复与地价评估工作。

实探：暂无拆迁迹象，进度不明朗。

丨红东城市更新项目概念图

广昌村（建设单位：华发）

规模：项目更新单元范围为约48万㎡，

更新方向：商务办公、商业服务、娱乐、休闲、生态人居等多元业态智慧新城。

进度：拟调整项目开发规模190万㎡，推进用地批复事宜。

丨广昌村，摄于2022年8月

广生村（南屏镇主导）

规模：南屏镇广生村一、二、三、四、五、六生产队旧村场、广生工业区及广汽本田4S店等范围。

更新方向：将通过“拆建、整改、保留”的方式进行城市更新改造。

进度：由南屏镇主导推进规划研究、面积认定核查等工作。

丨广生村拟更新改造范围航拍图

除此之外，主城区的其他旧改项目，也迎来了阶段性的进展。

海湾村二期（建设单位：华发）

规模：二期-1地块，用地面积7070.08㎡，用地性质为二类居住用地（R2），计容积率建筑面积为25649.37㎡；二期-2地块，用地面积2884.37㎡，用地性质为二类居住用地+商业用地（R2+B1），计容积率建筑面积为13013.24㎡。

实探：地块平整，动工在即。

丨地块现状，摄于1月

丨二期用地

吉大村（建设单位：宝盛集团）

规模：总用地面积约9.5万㎡，建设规模39万㎡。

进度：力争年内取得主体施工许可。

实探：未完成100%拆迁，部分用地成平整状态，有围挡。

联安村（建设单位：华发）

规模：更新单元规划范围约6.2万㎡，计容面积约26.8万㎡。

更新方向：住宅+商业配套+公共设施

现状：拆迁中，未动工，力争年内取得基坑支护工许可。

翠微村（建设单位：奥园+山东健康）

规模：总地块面积约34万㎡，计容总建筑面积约128.5万㎡，可销售面积约为64.7万㎡。

更新方向：高端住宅、商业办公、shopping mall、超级教育、公园绿地、不可移动文物、公交枢纽站场、文化活动中心于一体的旗舰大城。

进度：2月3日，中国奥园发布公告，以5.84亿元出售珠海奥园华富置业60%股权，山东颐养健康集团置业（集团）入股翠微村项目。

现状：商品房+回迁区预计近期复工建设。

上冲村（建设单位：沿海绿色家园）

规模：项目占地面积约32.5万㎡，其中村自留用地约21.6万㎡，工业用地约10.9㎡，涉及权益人共267户。

进度：力争年内取得基坑支护工许可。

实探：工业区也完成清拆，暂无动工迹象。

里神前村（建设单位：恒荣）

规模：更新面积约5.6万㎡，涉及100多户，共300余人。

更新方向：住宅、幼儿园、邻里中心、养老服务设施为一体的综合居住社区，总投资25亿元。

进度：取得规划方案和供地方案的批复，完成A101g0223-01-04地块国有建设用地使用权协议出让，地价113674709.00元。

现状：动工建设基坑支护。

丨现场图，摄于1月

看似不明朗的旧改之路，并没有完全躺平。

2023年的珠海旧改要往哪里走？能否迎来新的突破呢？我们不妨期待一下。