开发商行使地下车库经营管理权的限制 ｜法官普法

作者简介

张煜，上海市第二中级人民法院民事审判庭物权纠纷审判团队法官助理

开发商行使地下车库经营管理权的限制

——延平公司诉久实公司、业主大会占有排除妨害纠纷案

裁判要旨：

地下车库由开发商出资建造，建造成本未由全体小区业主所负担，开发商在出售房屋时也未与购房人就地下车库权属有过约定的，地下车库的权利人应为开发商，并非由全体小区业主共有，应由开发商享有地下车库的收益权。但开发商对其所有的地下车库进行管理时需受必要限制，已由小区选聘物业统一管理的，物业公司无需向开发商返还地下车库。

【案 情】

原告：上海延平房地产经营开发有限公司

被告：上海久实物业有限公司

被告：上海市静安区新平金叶业主大会

原告上海延平房地产经营开发有限公司(以下简称“延平公司”)诉称，延平公司系上海市静安区延平路XXX号小区的开发商，被告上海久实物业有限公司(以下简称“久实公司”)为该小区物业服务企业。根据大产证及车库建筑面积测算，足以证明延平公司已根据初始登记取得了上海市静安区延平路XXX号地下车库的所有权。该部分面积并未分摊，不属于全体业主共有，也未通过出售、赠予等方式转移给业主。但久实公司及被告上海市静安区新平金叶业主大会(以下简称“业主大会”)未经延平公司同意，擅自将该地下车库对外出租，并收取租金，每月租金收益为11,000元。延平公司曾多次致函久实公司及业主大会，要求返还地下车库，但久实公司及业主大会均拒绝返还。遂涉诉。现请求：1.久实公司、业主大会向延平公司返还上海市静安区延平路XXX号地下车库；2.久实公司、业主大会向延平公司支付地下车库的占有使用费(按每辆每月500元共22辆计，自2017年1月起至实际返还之日止，暂算至2018年9月为231,000元)；

久实公司辩称，系争地下车库未进行产权登记，属于小区公共部位；延平公司如要证明其对车库有所有权，应举证证明车库面积未纳入公摊面积，车库的开发成本亦未纳入相应成本；其受业主大会聘请，基于物业管理合同对小区公共部位进行管理，有关收益应属小区业主；对延平公司提供的测绘报告面积亦有异议。

业主大会辩称，上海市静安区延平路XXX号大产证上记载的使用面积、分摊面积已经完全分摊给全体业主，故地下车库属于全体业主所有；根据相关规定，小区必须配置相应比例的车库，如车库返还给开发商，小区配套车库问题无法解决；房屋建成后，业主购买房屋的房款中已包含了车库成本，从这个角度来说车库物权也应归全体业主；对延平公司提供的测绘报告面积有异议。即使法院经审理认为系争车库属于延平公司所有，返还车库及相关使用费的主体亦是久实公司，而非业主大会。

一审法院经审理查明事实如下：1998年3月27日，上海市房屋土地管理局向延平公司颁发沪房地市字(1998)第001158号上海市房地产权证，载明本市静安区延平路XXX、XX1号权利人为延平公司；该证土地状况中记载总面积为3,500.6平方米，独用面积0，共用面积5,668平方米，分摊面积3,500.6平方米；房屋状况中记载建筑面积为28,719.91平方米；附记中载明XXX号全幢建筑面积15,012.25平方米，土地面积1,900.9平方米，房屋类型办公楼，层数16层，竣工日期1997年1月；附记中载明XX1号全幢建筑面积13,707.66平方米，土地面积1,599.7平方米，房屋类型新工房1，层数24层，竣工日期1997年4月。

上海市房地产登记处备案的延平路XXX号房屋建筑面积测算书(实测)载明，该处房屋总建筑面积为15,012.25平方米；地下层平面图注明为汽车车库，图上标注为共有的部位为配电、水池、水泵；房屋面积计算书中载明地下层的全幢共有部位总面积为152.92平方米，汽车车库面积为889.43平方米；全幢共有合计1,138.48平方米，全幢建筑面积(不含车库)为14,122.51平方米，全幢分摊系数1.087683系用14,122.51除以车库外全幢建筑面积与全幢共有面积之差(14,122.51-1,138.48)得出。延平路XXX号建筑面积汇总表上亦载明地下层汽车库为889.43平方米，全幢合计15,012.25平方米。

延平路XXX号内部大部分房屋已出售给案外人，延平公司保留了部分房屋产权。现有上海市不动产登记簿信息查询结果中仅能显示延平路XXX号全幢建筑面积为15,012.25平方米，并载明XXX号401、402等房屋产权转移登记的信息，未明确体现地下车库的相关信息。

另查明，自2015年1月起，久实公司对系争小区进行物业管理，延平路XXX号地下车库按照每辆每月500元收费。停放的车辆除固定车位15个外，另有一些车辆因车位紧张停放在公共通道，但收费标准一致。2016年12月26日，延平公司发函给久实公司，要求协商地下车库的经营管理和收益分配事宜，但双方未达成一致。2018年7月27日，延平公司向上海市静安区新平金叶业主委员会(以下简称“业委会”)发函，声明其系XXX号地下车库产权人，要求业委会立即通知久实公司停止管理延平路XXX号地下车位，并与相关停车人员做好沟通工作，最迟在2018年8月10日前，将延平路XXX号地下车库中所有车位归还给延平公司。

【审 判】

一审法院认为：本案主要争议焦点在于延平路81号地下车库产权归属。系争车库没有独立的产证，根据上海市房地产登记处备案的延平路81号房屋建筑面积测算表，可知车库面积为889.43平方米，该部分面积包含在81号全幢建筑面积15,012.25平方米之中。故初始登记时，延平路81号地下车库应属于延平公司。81号内部房屋陆续出售之后，该地下车库是否属于全体业主共同共有，应从出资情况、合同约定及分摊建筑面积等予以认定。系争地下车库由延平公司出资建造，无证据证明相关建造成本为业主所负担；亦无证据证明延平公司在出售房屋时与购房人就地下车库权属有过约定；根据延平路81号房屋建筑面积测算书，地下车库未计入共有面积，亦未在分摊时计入。综上，地下车库不属于全体小区业主共有，其权利人仍应为初始登记的权利人即延平公司，业主大会分享停车费收益于法无据。

延平公司的所有权理应受到法律保护，但根据相关法律规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理，延平公司对车库所有权的行使应受上述法律规定的制约。因此，延平公司有权要求收回地下车库，但收回后应兼顾小区业主的需要，并接受系争小区现任物业服务单位的物业服务，按系争小区物业管理服务合同的约定支付物业管理费。履行地下车库交付义务的主体应为系争地下车库的实际管理人久实公司，业主大会在交还过程中无权予以阻拦。

延平公司作为所有人主张车库交还之前的占用费，于法有据。参照地下车库收费标准，综合考虑固定停车的数量及存在临时停车的情形，扣除久实公司一定的管理成本，法院酌情确认每月占用使用费为7700元。鉴于停车费系由久实公司收取，故应由久实公司对延平公司承担付款义务。久实公司与业主大会就停车费的追偿，由双方另行处理。

一审法院判决：一、上海久实物业有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市静安区延平路XXX号地下车库(设备用房除外)返还给上海延平房地产经营开发有限公司；二、上海久实物业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海延平房地产经营开发有限公司支付上海市静安区延平路81号地下车库的使用费(自2017年1月1日起至系争地下车库实际返还之日止，按每月7700元的标准计算)。

二审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。延平公司系上海市静安区延平路XXX号小区的开发商，取得了涉案小区的大产证。地下车库在涉案小区内，属于该小区的配套设施。虽然地下车库没有独立的产证，但地下车库由延平公司出资建造，且根据延平路XXX号房屋建筑面积测算书，地下车库未计入共有面积，亦未分摊计入各小产证，故地下车库不属于全体小区业主共有，仍应归属延平公司。由于地下车库的产权人系延平公司，故延平公司享有地下车库的收益权，现延平公司主张地下车库的占有使用费，于法有据，可予支持。至于使用费的标准，一审法院参照地下车库的收费标准，综合考虑固定停车的数量及存在临时停车的情形，扣除久实公司一定的管理成本，酌情确定每月使用费为7700元，并无不妥。由于现地下车库实际由久实公司管理，且停车费亦由久实公司收取，故一审法院判令久实公司向延平公司支付地下车库的使用费并无不妥。

关于延平公司收回地下车库的问题。小区地下车库系小区的配套设施，车库内车位应当首先满足业主的需求，并由小区业主进行整体管理。一般而言小区业主会聘请一个物业服务企业对小区物业进行管理，聘请哪家物业服务企业是全体业主的权利，并非开发商的权利，鉴于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，而地下车库的管理亦属于物业管理之范畴，故地下车库亦应当由全体小区业主聘请的物业服务企业进行物业管理。现涉案小区已聘请久实公司为本小区的物业服务企业，地下车库亦实际由久实公司进行物业管理，故延平公司要求久实公司返还地下车库已无必要。一审判令久实公司将地下车库返还延平公司不当，予以改判。

二审法院判决：一、撤销一审判决；二、上海久实物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海延平房地产经营开发有限公司支付上海市静安区延平路XXX号地下车库的使用费(自2017年1月1日起至本判决生效之日止，按每月7700元的标准计算)；三、对上海延平房地产经营开发有限公司其余的诉讼请求，不予支持。

【评 析】

近年来，围绕着小区地下车库归属、使用、管理、收费等问题频发社会热点争议。地下车库作为住宅小区的配套设施，同时受《物权法》及《物业管理条例》等法律法规调整，《民法典》中也做出了相应规定。但对于地下车库所有权归属、开发商享有地下车库产权时地下车库经营权和管理权可否分离、实际管理地下车库的物业服务企业是否应当向开发商返还占有等问题，在司法实践中仍存在较大争议。本案即是一个典型案例。以下笔者将从地下车库的归属确定原则出发，对上述问题作出进一步探析，以期对相关案件的处理有所助益。

一、厘清地下车库的产权归属是探究经营管理权的前提

地下车库是指利用业主区分所有建筑物所在的土地的地下空间所建造的车库，其特点在于与其上的建筑物相连，在构造和利用上具有一定的独立性。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”可见，将建筑区划内如地下车库等特定空间认定为专有部分的标准，在于该特定空间构造上具有独立性、可排他使用并能够登记为特定业主所有权的客体。而地下车库的归属，一般可通过三个标准来确定：是否符合规划；对占用的土地是否享有建设用地使用权；建造费用是否分摊到住宅售价中。

本案中，地下车库的建设显然符合规划，且建造所占用的土地也包含在开发商享有合法建设用地使用权的土地之内，在排除车库性质属地下防空工事的情况后(即不能登记成为特定业主所有权的客体)，判定开发商是否对其独立建设的地下车库享有符合《物权法》规定的专有部分所有权，应当重点考察地下车库的建造费用是否分摊到住宅售价中。系争地下车库由开发商出资建造，相关建造成本未由全体小区业主所负担，开发商在出售房屋时也未与购房人就地下车库权属有过约定。根据房屋建筑面积测算书，地下车库未计入共有面积，亦未在分摊时计入。故可以认定地下车库不属于全体小区业主共有，其权利人仍应为初始登记的权利人即开发商。

二、开发商对其所有的地下车库进行管理时需受必要限制

(一)地下车库的使用、收益及处分应优先满足全体业主需要

地下车库确定为开发商所有的情况下，开发商依法享有占有、使用、收益和处分的权利，这种物权行使通常表现在开发商可以将所有的地下车库进行对外出租、收取租金、出售、出借、赠与等权利。而开发商在行使上述权利时，应当优先满足小区全体业主的使用需要。就此，《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《民法典》第二百七十五条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

那么，地下车库是否能认定为小区的配套设施？有一种观点认为，所谓配套设施，是指在功能上辅助于建筑物而存在的设施。没有这些设施，住宅小区就无法正常运转。这些设施在安装前大多属于动产，安装后，或经附合成为建筑物之组成部分，如电梯；或埋藏于地下，为小区业主提供天然气、水等能源，如供暖、供水管道等。然而，车库、车位、地下室不属于这种设施，因为一个没有车位、车库或地下室的住宅小区，照样能够正常运转。配套设施的成本分摊到房屋售价之中，由所有业主分摊，也因此为全体业主共有，而目前开发商修建的车位、车库和地下室之建造成本并不分摊到房屋售价中，这也是它们不属于配套设施的重要原因。笔者认为，尽管有无车库并不必然影响住宅小区的正常运转，但在现代社会住宅小区的开发建设过程中，小区是否有车库及车位的数量、位置及与小区在售房屋的适配比例等都是买受人重点考量的因素之一，直接影响小区房屋售价及买受人做出是否交易的决定。由此可见，地下车库虽然不如诸如小区道路、绿化设施、变电房等配套设施那样不可分割，但仍具有非常显著的特殊性。地下车库应优先满足全体业主的需要，无论出租、出售或出借、赠与，开发商都必须优先满足全体业主的需要，至于在此基础上能否对小区业主以外的人员出租、出售，是否需要受业主委员会监督及限制，是否需要召开业主大会做出决议，尚有待商榷，亦不在本文的研讨范畴内。

(二)地下车库经营权与管理权应当分离

《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一个物业管理区域内成立一个业主大会，业主大会或业主委员会的决定对全体业主均具有约束力。选聘物业服务企业系小区全体业主的权利，并非开发商的权利，而地下车库作为小区配套设施的一种，需要优先满足全体业主的使用需要，故地下车库的管理亦属于物业管理之范畴，应当由全体小区业主选聘的物业服务企业统一进行管理。

开发商虽然享有地下车库的产权，但鉴于地下车库的特殊性及一个住宅小区不得同时交由两个以上物业服务企业共同管理的规定，开发商对地下车库的经营权和管理权应当分离。一方面，开发商有权基于物权获取因地下车库车位出租、出售等产生的收益。另一方面，开发商对地下车库不享有独立的管理权，而应将相应的管理权一并移交给小区业主选聘的物业服务企业。管理权的移交并不影响开发商就地下车库中的车位的出租、出售获取相应收益。鉴于地下车库的特殊性，既独立于小区业主由开发商享有所有权，又需服务业主，可以说与业主的日常生活息息相关。因此，地下车库管理权的让渡，是为了更好地保障小区业主的合法权益，也是对开发商所有权的必要限制，同时物业服务企业对地下车库的统一管理与开发商享有的产权之间并不矛盾。通常来说，所有权是一种绝对权、支配权，所有权人可以对其所有物进行自由的支配，并受法律的严格保护，但并不意味着所有权是一个完全不受限制的权利，特定情形下，所有权的自由行使同样可受到一定程度的限制，只是在不同场合、环境、条件下，限制的程度有所不同。将地下车库的经营权与管理权分离，一定程度上限制了开发商所有权的自由行使，却有效地保障住宅小区业已形成的稳定管理秩序，也避免了同一区域内因不同管理主体之间的矛盾而侵害到全体业主的合法权益。

(三)已由小区选聘物业统一管理的地下车库无须返还

如前文所述，开发商既然享有地下车库的所有权，也同时享有占有、使用、收益和处分的权利。那么开发商以物权确定的占有为依据，向法院提出主张要求物业服务企业向其返还地下车库的诉请，能否得到法院支持？对此，司法实务中确实存在不同观点。一种观点认为，根据物权法定原则，开发商既为地下车库的所有权人，占有是最基本的所有权权能，故应当返还开发商，但须设置必须委托小区同一物业服务企业统一管理的限制条件。另一种观点认为，基于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，地下车库已实际由经全体业主选聘的物业服务企业管理，而返还开发商后，仍须委托该物业服务企业进行管理，故无须返还。

本案采纳了第二种观点。一审法院判令久实公司须向延平公司返还涉案小区地下车库，二审法院经审理后认为涉案小区已经聘请久实公司为本小区的物业服务企业，地下车库亦实际由久实公司进行物业管理，故延平公司要求久实公司返还地下车库已无必要。如前文所述，延平公司虽然享有涉案地下车库的产权，但其一方面要接受“首先满足全体业主需要”的限制，另一方面其也不能单独聘请其他物业服务企业进行管理，最终还是要接受现有物业服务企业的服务和管理。故此种情况下，地下车库由物业服务企业向开发商返还已无必要且不具有可操作性。且不论物业服务企业将如何在继续管理的情况下向开发商返还，以及是否需要或应当返还哪些实物及材料，仅从实践操作来看，如果实际占有人与管理人为不同主体，极易导致互相扯皮推诿的情况发生，也不利于小区正常稳定秩序的维护。