温泉公园旁，被人嫌弃与吐槽的小区——新贵公馆

房地产市场经过4年的降价，导致现在的购房群体出现两边倒，70%的购房群体选择观望，觉得房价依然还会继续下行；30%的购房群体，站在风口上，选择入市。其中有一部分是因为读书教育问题，一部分因为刚需住房。

学区房的成交高峰期，也就在年底与年后的这段时间比较活跃，今天解读的这个楼盘，被无数人吐槽，也被很多家长嫌弃，可是它的价格却居高临下，因为划片温泉小学，十九中学。

温泉小，十九中福州前三优质公立校

福州市温泉小学位于驰名中外的温泉地带，前身为大根区联立第五国民学校，1951年改名为温泉小学。毗邻在繁华的五四路，隔壁就是温泉公园，周边的生活，交通，休闲，商业等配套应有尽有，加上教育这个属性，使之房价也呈现较高的现象，购买这个片区的家长，家庭条件也较好，所以温泉小的生源质量也相对较高。

福州第十九中学位于福州市鼓楼区庆城路16号。学校前身是福建省烈军属子弟学校，1957年夏季正式更名为福州第十九中学，系市教育局直属中学、福建省普通初中示范学校。

中学的成绩常年排名在福州公立校前三名，除了延安中学和屏东中学之后，十九中学升学率也得到了大家认可。

划片小区：新贵公馆

小区位于六一路和湖东路交叉路口位置，与温泉小区相隔一个温泉公园，距离省图书馆一步之遥，地段谈不上优质，但属于温泉小学划片的片内生。由于六一路上较多的消费娱乐场所，导致小区内的房子基本上处于出租的状态，以下是小区优缺点。

优点一、划片学区房，温泉小十九中

这无疑是新贵公馆最大的优势，与一路之隔的小区，价格直接翻倍增长，因为划片洋下小学的小区目前均价25000元/平米。

优点二、生活便利，交通发达

地处两条主干道的交汇处，出行至火车站仅需5分钟车程，至五四路也只要5分钟车程，温泉公园与金鸡山两大公园配套，都是最好的休闲好去处。

优点三、小户型，好出租

新贵公馆均为小户型结构，33㎡-67.3㎡的单身公寓到两房，目前在租房源24套，市场租金2300元/月，听说有很多小姐姐居住于此，有待核实确认。

缺点一、停车位紧张，收费高

小区地库停车位较少，路面停车位也较为紧张，不论是业主还是外来车辆，停车费较高，所以很多业主买完房子后，都用于出租。

缺点二、独栋管理，小区混杂

偶尔有发生过坠楼事件，小区楼的底商也是热闹非凡，居住体验感觉较为一般；出租户较多，租住在这里的人群也较为复杂。

市场价格分析

即使新贵公馆这个小区的管理很一般，居住品质很糟糕，但是成交量还很活跃。待售房源18套，挂牌中的房源均价为53000元/平米，别看价格高，今年依然保持较高的成交量，总共成交了5套。

成交房源如下：

（1）、40平米，中层，精装，205万；

（2）、45平米，高层，精装，243万；

从成交的市场价格上判断，可与之相互参考的小区有宏运帝豪国际，明阳天下等小户型，宏运帝豪国际毗邻五四路，对面就是沃尔玛超市，地处繁华街区，去学校距离不算远，其市场挂牌价格42000元/平米，所以更多人会选择去购买宏运帝豪国际这个楼盘。

很多人会纳闷，为什么新贵公馆价格高也有人买？

以上有提到新贵公馆的优缺点，它的面积会比帝豪国际更低一些，而且市场的租金也更高，出行也更加便利，总高也没有那么高，内部户数只有274户，从总体上看它的优势更多是总价低，租金高，出行更便利。

购房建议

购买温泉小学小户型可参考的小区比较多，锦绣温泉，帝豪国际，新贵公馆等小区都有小户型在售，一般情况下购房者都可以去参考这些楼盘的价格。

有带社区的小户型其价格也会更高，独栋管理的小户型价格更低，小区与学校之间的距离也能决定价格的高低。从我个人的角度，都已经是小户型了，何必在乎学校的远近，主要考虑的是总价，总价低未来出手的时候也更容易卖出去。

2023年的市场发展预计刚需会成为市场的主力军，这几年的刚需产品少，成交少，收入少，所以入市的刚需购房者也少，他们也是最受市场影响的一票人，当他们开始入市的时候，置换的业主也会被带动，从而优质教育的学区也会相应的拉动起来。

房地产升值空间虽然不大，但是它的居住，教育等属性却非常强烈，不会就这么倒下去，根据个人的需求，选择时间入市。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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