这个地产赛道，越做越火了

2023年伊始，住建部部长倪虹在接受央视采访时，解答了住建部新一年的两个工作核心：精准实现质的有效提升和量的合理增长、增加保租房供给和长租房市场建设。

不仅如此，1月17日，深圳重磅发布保障性住房新政──共有产权房封闭式流转政策，且在近期的中央经济工作会议、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》中均重点提及保租房建设，保障性住房仍有强劲的发展势能。自重点提出保租房建设以来已有一年有余，保租房建设的成果如何？

保租房认定、实施、建设政策

逐步落地

2022年完成年度任务98.8%

在政策面的持续支撑下保租房发展迅速。“筹建保租房，是十四五期间牵动财务资源最多的住房保障政策。”国际评级机构标普发布于2022年10月的研报预计，虽国家重点规划了40个城市发展保租房，但有191个人口净流入城市均将参与这项计划，耗费资金高达2万亿元。

从政策层面上看：据中指研究院统计，2022年中央及地方累计出台住房租赁相关政策160余次，近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案及细则，普遍涵盖设定保租房认定、多渠道筹集保租房实施及建设、落实保租房专项金融支持及减税降费等方面政策，并且从项目规模、面积、租金、运营等方面对保租房运营管理进行规范，使得保障性租赁住房认定、实施、建设、优惠有据可依。

以北京为例，政策指导节奏非常紧凑：2022年4月，北京市发放首批两份《保障性租赁住房项目认定书》（京保租认定〔2022〕1号、2号），距离正式印发的《关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》（以下简称通知）仅3个工作日。同月，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会印发了《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》。5月，北京市人民政府办公厅印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知。

从目标数量达成的层面上看：各城市积极扩大保租房供给任务。同时，各省政府将保租房监测评价结果纳入对城市政府的绩效考核。2022年，全国计划筹集保租房240万套，住建部统计数据显示，截至2022年10月底，全国保障性租赁住房已开工建设和筹集233.6万套（间），占年度计划的98.8%，完成1750亿元。至此，全国共已开工建设和筹集保障性租赁住房约327.8万套（间），可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。

▲部分省市2022年保租房筹集计划完成情况（单位：万套），来源中指研究院

据不完全统计，截至目前，上海、杭州、沈阳、武汉、郑州、海口、西安、汕头、吉安等地已提前完成2022年保障性租赁住房筹建的年度任务目标，部分地区甚至超额完成任务。但年度任务提前完成，并不表示建设会减速。各地区还将持续加速保障性租赁住房建设。

新建、存量盘活、改建

三大方式为主导

各地筹集方法因地制宜

中央发展保租房的思路以“建设”为主，但对地方政府而言，有必要因地制宜。各地政策落地的透明度和成熟度各不相同，通过什么渠道、采取什么标准筹集保租房，通常与当地的房源特点密切相关。比如重庆明确提出，“新增保租房以盘活存量为主、适当新建为辅”。北京、上海、天津等地也都提出，除新建之外，支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房，其范畴包括政府剩余房源、国企通过各种方式获得的租赁住房等。

1、新建方式最为直接，企业抓住窗口期获取低价地块

新建最为直接的筹建方式，地方政府低价出让土地，国企拿地建房。

以租赁用地的数据看，2022年新增租赁用地主要分布在核心一线及长三角地区，15城涉租赁用地总供应约305万方。各地因城施策，按照各地租赁市场的实际需求进行供应，在新政加持下土地供应市场更加有序。

涉租赁用地拿地企业中，国企央企拿地的占比超过90%，涉租赁用地仍将以各地方国企和央企托底为主。民企主要以配建租赁住房的方式承担建设9.3%的租赁用地。企业若通过市场化方式拿地，重资产运营保租房实难回本。若无地价支持，保租房“根本算不过账来”。

以发行REITs成功的国企案例分析，例如发行REITs成功的厦门安居和深圳人才安居——2020年来深圳人才安居在招拍挂市场取得的19宗地块中5宗以底价获取（房企拿地多触及上限价、底价获取企业主要为深圳人才安居及深圳地铁等）；厦门人才安居保障性住房项目的土地主要通过划拨方式取得，这类土地成本较低，有利于整体成本摊薄。但值得一提的是，厦门安居申报的两个REITs底层资产园博公寓及珩琦公寓，均在2022年5月将土地取得方式由划拨变更为协议出让。

华润有巢作为第一单成功发行REITs的市场化机构，也是抓住窗口期迅速获取专项用地（R4用地及集体用地）。此次发行的华润有巢REIT项目的两处底层资产中，泗泾项目所处的地块系上海首宗租赁集体建设用地，2018年10月由华润置地下属全资子公司以1.25亿元的底价竞得；东部经开区项目所处的项目地块系上海第二宗R4租赁用地，在2018年8月由华润置地以底价1.8亿元竞得，楼面价3592元/平方米。

R4用地作为上海的租赁用地，与集体建设用地并列成为当下获取低地价的主流方式之一。

①R4用地：在给予地价优惠方面，上海走在前列。从2017年起，上海在供地计划中单列“租赁住房地块”，标记为R4类，出让地价通常仅相当于同期同片区住宅用地的20%，受让主体通常为国企。 截至2021年底，上海共出让158宗R4用地，总规划建筑面积近1000万平方米，可提供约20万套租赁住房，相当于上海“十四五”目标的四成以上。

②集体建设用地：相比国有用地出让，集体用地入市出让环节增加了集体经济组织委托和决策的流程。根据华润有巢REITs招募说明书披露，农村集体建设用地入市须履行入市决策、出让方案制定及批准、入市申请与出让等入市程序，华润都已经走完，并且拿到了集体建设用地的使用权及房屋所有权证，结论是：“基金管理人及法律顾问认为，有巢优厦合法享有有巢泗泾项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的集体建设用地使用权。”

▲来源华润有巢REITs招募书

2、存量盘活成为完成任务最快方式，各地依据红线灵活处理

存量盘活则不同，几乎无需投入资金，仅需要通过一系列认定手续，房源就可以“转化”为保租房。目标房源包括市场化的长租公寓、个人出租的房屋等。业内将这一过程称为“纳保”。

（1）市场化长租公寓：不少头部房企已将租赁住房建设纳入产业结构，加紧培育长租公寓业务的同时，旗下项目也纷纷纳入保障性租赁住房体系，如万科泊寓、龙湖冠寓等已形成了一定规模。据统计数据，截至2022年二季度末，全国已开业的长租公寓房间中，约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）；通过“存量纳保”，长租公寓让部分在投项目被纳管进来。

这样，既可助力完成各地保租房的筹集任务，又能够享受到税收、规划和普惠金融等红利，更重要的一点是看重后期项目通过保租房REITs实现退出。

（2）个人出租的房屋：多省市以打通新房、二手房、租赁住房市场通道来盘活个人房源。上半年，长沙市率先推出《关于配合推进租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房试点工作的通知》政策。下半年，海南、成都、西安、山西、重庆等省市充分借鉴长沙经验，通过盘活居民存量住房方式增加保障性租赁住房房源供给。

（3）存量房源纳保：地方政府控制下的租赁房源有限，让市场上更多存量房源纳保是当务之急。对于存量房源‘纳保’，国家层面很难‘一刀切’给出具体实施标准，都是各地去主导。

“在部分城市，市住建局不制定标准，将筹集目标再分解到各个区，交给区长去负责。”一名业内人士称，“区里有区长协调会、区长办公会等，通常各部门的一把手都必须参加。”

“区长们的想法就是，既然上面没有给出清晰的标准，那么就让企业先报数，能报多少是多少。”该人士称，“如果市里给一个区的目标是7000套，最后汇总上来1万套，那就把最合适的7000套报上去，剩下3000套就不‘纳保’了；如果最后只汇总上来5000套，那就降低要求，或者再找一些更小型的租赁企业，再凑2000套。”

多个城市的租赁行业从业者均称，上述思路在各地广泛采用。基层政府从中央文件里面摘出一条作为“红线”，即面积不大于70平方米，租金水平低于同地段、同品质市场化租赁住房租金，且年租金涨幅不超过5%，其他灵活处理（资料来自财新）。

3、非改居路径逐渐清晰，优惠政策逐步兑现

因2021年的用地尚未消化完，筹建需要一定年限，2022年各地的租赁住房专项用地的供地节奏相比2021年整体出让进度和规模有所放缓，各地纷纷探索存量房屋或土地建设租赁住房的有效途径。

改建是另一条路径，闲置的厂房、商业办公、仓储、产业园区、旅馆等等其他业态的建筑都是改造目标。“非改租”作为保租房供应的重要方式，也是盘活闲置存量资产的有效方式之一，尤其是涉租赁用地供应规模较小、商办库存大去化周期长的二三线城市。

▲国办22号文允许利用闲置和低效房屋改建为保租房的种类

多地发布政策明确支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房，且可以不变更土地使用性质、不补缴土地价款，按规定享受中央和地方财政补助资金支持，还可以享受税收优惠、民用水电气价格。如1月3日，长沙市发布公告，对部分住房租赁试点和保障性租赁住房项目退回水费、电费，代表着“纳保”的优惠兑现。

深圳、厦门、天津等城市还发布了非居住存量改建保障性租赁住房实施细则，明确非居改保的条件、改建要求、提交材料、认定步骤、验收、运营、退出等，推动改建项目落到实处。

与新建租赁住房相比，存量改建的周期相对较短，能够快速形成供应。从目前各地落地情况来看，已有大量“非改租”项目落地。如浙江省上半年筹建保租房31.9万套（间），其中，转化和改建类约17.3万套（间），占比超50%。

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四单保租房REITs上市

REITs市场保租房板块“呼之欲出”

目前公募REITs市场中，保租房项目共有4单，无论是产品数量还是市值份额均已初具规模。其中，华夏基金华润有巢REIT是国内首单市场化机构运营的保障房REITs产品，而华润置地成为首家涉猎保租房REITs的房企。

1、监管定调打造保租房REITs板块，政策将持续引导常态化发行

证监会副主席李超2022年12月指出，加快打造REITs市场保租房板块，保租房REITs的产品数量及总体规模有望逐渐发展壮大，形成常态化发行模式，同时，存量保租房REITs或能通过扩募这一方式，实现存量资产和新增投资的良性循环。

目前租赁住房要实现公募REITs需要达到四个条件：①项目成熟稳定，至少运营三年以上（目前政策有放宽）、②收益率需达到一定水平，即净现金分派率不低于4%、③运营主体合格运营，现金流稳定、④原始权益人不得开展商品住宅和商业地产开发，需为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体。

2、新发项目有望扩展到更多的二三线城市及市场化项目

除扩募路径较为清晰外，政策一直在引导与放宽要求，新发保租房REITs发行城市有望拓展到二三线城市，范围扩展到更多的市场化项目，保租房公募REITs将进一步扩围。从平台披露的公开数据显示，上海城投，北京昌平保障房公司、天津泰达人才安居、西安高新区保障房公司、青岛房投、上海临港等都在尝试保租房REITs项目的试点。

另外，在融资创新方面，建设银行设立300亿住房租赁基金作为母基金，并于本月17日，建行与万科合作了“建万住房租赁投资基金”作为子基金，规模达100亿元，探索住房租赁发展新模式。通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。目前，基金已跟各类市场主体和各地地方政府进行了广泛对接，在包括北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉等人口净流入区域，整个基金重点拟推进项目已经接近30个，整体投资资产规模也在向150亿迈进。

小结

“租购并举”的住房蓝图正逐步兑现，公募REITs的退出通道、非改居的合规化、税收和信贷方面的优惠政策都将使保障性租赁住房热度持续升温。在未来一段时期内，筹建保租房仍将是各地的一项重要工作，明源不动产研究院也愿意携手更多优秀的行业标杆国企、民企，探讨更长效的筹集机制，助力企业在这个数万亿的赛道走得更远！

来源：明源不动产研究院 已获得授权，向原作者表示感谢！‍