【一线调研·聚光镜】物业更换，如何顺利交接？

王艺林/绘

物业更换为何难？

2月2日上午，记者来到淮南市高新区某小区。在小区业委会办公室大门上贴着一份《告全体业主书》，称“自2021年12月31日起，原物业已与小区终止了物业服务合同关系”，并提醒小区业主“不要盲目交费”。

该小区业委会成员杨某介绍，原物业近年来服务质量下降严重，在人员配备、公共收益、安全维保等诸多方面都难令业主满意。“2018年小区召开业主大会，表决产生了第一届业委会。此后业委会曾多次下函物业公司要求其整改，物业虽作了部分整改，但一直未整改到位，业主意见较大。”杨某说。

据杨某介绍，2021年11月18日至28日，小区召开了年度业主代表大会，就是否续聘原物业等多项议题进行表决。结果显示，在60名参与投票的业主代表中，59票同意解聘原物业。当年12月6日，小区业委会发函原物业告知其小区业主代表大会表决结果，并依照法律规定通知其在60日后，即“于2022年2月5日交接物业”。

不过，原物业却不愿意拖至60天后办理交接，他们于2021年12月7日即复函该小区业委会，称“将于2021年12月31日退出该小区”，并表示“会积极配合进行有关工作交接事宜”。然而，“时至今日，原物业依然没有退出小区。”杨某说。

这段时间，合肥市某小区因更换物业闹得沸沸扬扬。小区业委会成员范某告诉记者，2022年10月，业委会面向社会公开选聘出新物业并向上级部门报备。今年1月5日，小区新物业到了入场时间，原物业却迟迟不退场，甚至违规收取2023年物业费。

“物业到底换没换？有了问题找谁去解决？小区管理会不会持续恶化？”2月1日上午，记者采访时，不少业主表示，新老物业一直未能交接让他们很担忧。

交接为何频“卡壳”？

2月5日，记者就物业是否会撤出淮南市某小区致电小区物业相关负责人，该负责人称“公司坚决不会退出”，理由是该小区业委会的操作“不合法”，而且小区很多业主是认同并支持物业工作的。

“他们召开的是小区业主代表大会，不是业主大会，根据国家有关法律规定，物业的选聘与解聘事宜，应通过小区业主大会由全体业主决定。”该负责人告诉记者，小区业委会并没有严格按照有关法律规定开展工作，并且小区业主代表的产生也是不合规的。

对此，安徽省物业协会业主事务工作委员会主任凌德庆表示，《安徽省物业管理条例》明确规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

“如小区业主大会议事规则明确业主大会可由业主代表参加，且业主代表的产生是合法的，那么业主代表大会作出的相关决定，其效力等同于业主大会作出的决定。”凌德庆说。

该小区原物业有关工作人员还向记者透露，对于小区2021年11月年度业主代表大会通过的决议，很多业主并不同意，并还就此起诉了该小区业委会。

小区业委会向记者出示了一份淮南市田家庵区人民法院民事判决书。一审判决显示，2022年10月，两名小区业主向该院提出了依法撤销被告小区第一届业主委员会于2021年11月28日作出的总计17项决议中的除第10项、第13项以外的所有决议，其中就包括“‘续聘’或‘解聘’原物业公司”。一审判决认为，“本案中小区业委会按照程序选取代表”，“参会及表决代表符合《民法典》的法律规定”“程序符合法律规定”，并最终驳回了原告的诉讼请求。

记者了解到，该案已进入二审阶段。

监管如何真发力？

近年来因更换物业而引发的业主、原物业公司、新物业公司之间的矛盾纠纷不时发生，也出现小区民主决议选出新物业公司后原物业公司迟迟不退场的情况。

凌德庆表示，现阶段物业服务合同纠纷中，解决新旧物业服务公司交接问题的主要渠道包括：请求相关行政部门介入解决纠纷、向所在地法院提起诉讼及其他维权途径。

对于辖区小区物业出现交接难的问题，记者2月3日下午联系了合肥市某小区所在的龙岗综合经济开发区管委会。该管委会物业办负责人张俊表示，目前相关部门已下达了《撤场函》，责令原物业于2月12日前撤场，届时原物业再不撤场的话，政府将联合约谈相关物业企业，争取早日解决问题，让小区物业管理逐渐步入正轨。

新老物业交接遇难题，政府究竟能否帮助合法合规选聘新物业的小区清退老物业？受访的有关部门表示，政府可以约谈老物业、给予行政处罚，但依照现行法律，如果约谈和行政处罚都不奏效，新物业与业委会只能通过诉讼手段维权。

司法实践中，原物业公司如拒不退出小区，新物业公司则不能强行进行交接。“目前来看，维护业主利益，既要提升小区业委会组建水平，也要政府在物业服务处理中更加主动作为。”凌德庆建议，一方面，街道和居（村）委会要在协助和指导广大小区成立业委会事情上更积极，让业主实现对公共收益的管理。另一方面，政府应加大对物业服务公司资质的备案流程和监管力度，制定清晰明确的物业管理活动标准，减少物业服务公司“钻空子”行为。（记者 范孝东 李明杰）