共有产权房将改变楼市格局？马上就被地方“没钱”的窘境打脸了

上个月，很多自媒体为深圳出台共有产权住房政策欢呼，大胆预言这将改变中国楼市格局。可这个月马上就被青岛“打脸”了，青岛被曝出地方国企“没钱”，部分共有产权房无法交付，购房者被“拖累”。青岛共有产权房陷入的困境暴露了我国大多地方财政的窘迫，土地供应不足、建设资金短缺和“土地财政”依赖等现状不改变，共有产权住房政策无法成为主流，只能是镜中花、水中月！

深圳改革，推共有产权政策

今年1月17日，作为改革开放先行者的深圳，发布《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》等4个管理办法，拟推出共有产权住房，按照办法规定，深圳共有产权住房为“封闭流转、满五年可转，售价约为土地出让时市场价的一半”。

深圳的共有产权住房新政策如平地一声惊雷，震动了全国房地产业界，许多自媒体大胆预言，这项政策是中国住房学习“新加坡模式”的信号，将改变中国房地产的格局。

深圳有关部门也雄心壮志：“我们的目标是将来让深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，用5到8年时间建设110万公共租赁住房。力争使得住房供需矛盾得到较好缓解，让市民从‘住有所居’迈向‘住有宜居’。”

大胆借鉴，推崇“新加坡模式”

早在2020年，深圳市住建局就提出“深圳将学习新加坡住房模式”，认为“新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

新加坡从1964年提出让 “居者有其屋”，鼓励中等收入和低收入阶层购买由建屋发展局兴建的组屋（政府所有权，公民可以居住），建立起组屋+商品房的二元房地产结构，即“新加坡模式”。

具体的操作如下 ：政府立法掌握80%土地资源，然后建设部门以低于市场的价格拿地盖房，房子盖好分配给符合条件的对象（中低收入者）。另外20%的土地资源可以按照市场那一套运转去搞，满足富人的居住需求。

这个模式的核心价值在于维护房地产稳定均衡发展的同时，基本实现了“住有所居、居有其屋”的梦想。

专家热捧，业界人士却不建议个人购买

深圳是我国改革先行者，这次深圳推出共有产权房政策，不少专家纷纷表态，认为这是我国楼市的一个重要风向标，它标着我国的房地产市场将开始推行新加坡模式，建立多层次的住房供应体系。

但不少业界人士并不看好。根据深圳新办法，共有产权房购房5年后，可以出售给符合条件的申请人，价格由双方商量决定；如果未满5年，政府可以回购，但基本无利可图。

天下没有免费的午餐，共有产权房的金融属性和投资属性都很弱，真正做到了“房住不炒”，但买入这种共有产权的房子，相当于把自己锁死了，只是获得了“套牢”的居住权，将来想换房，或有钱了想去买房投资，会非常难受。因此，如果仅仅为了满足居住，还不如去公租房、廉租房，甚至小产权房。

水土不服，学新加坡模式的困境在哪？

深圳学新加坡模式是否会水土不服？我觉得虽然“新加坡模式”的理念很好，但在具体操作上想落地比较难。

新加坡只是一座城，人口500多万，其组屋针对的是本城（本国）常住人口，外来人口不享有组屋优惠政策。而深圳有数量庞大、源源不断流入的外来人口，非户籍人口占六成多，如何实现“来了就是深圳人”，享受“住有所居”是个大挑战。

第二，深圳土地资源有限，寸土寸金，用地成本高，难以做到像新加坡把80%的土地变为建设供应“组屋”，共有产权房在各类房源的占比有限，无法成为供应住房需求的主流。

第三，我国的住房捆绑到教育、医疗等公共资源配套，学习新加坡模式后，如何实现配套资源公平分配，教育、医疗等资源是否跟得上住房政策改革，也是个大挑战。

最后一点，深圳财政相对宽裕，有资金推进共有产权房建设，而我国许多小城市、小地方，财政捉襟见肘，根本没有更多的钱来大规模推这项政策。换言之，大城市有钱没地，小地方有地没钱，推行新加坡模式将困难重重。

政策变味，成为富人买房的工具

事实上，共有产权房并不是深圳首创，早在2017年，北京就已经推出共有产权房，并在2021年对海淀树村地块拍卖时，进一步升级成新型共有产权房政策。北京与深圳共有产权房政策的差异是深圳的政府份额一直都是不可以买卖的，而北京的政府份额可以由购房人按照原价买回。北京的实践效果并不理想，甚至被人诟病为帮富人买房的工具。

以北京中建玖合府为例。地块周边的二手房已经卖到了16万/平方米，但是该地块政府限价13万/平米，95%的户型都在165平米以上，大多数房源的总价接近2000万。2000万总价的房子，只有有钱人才能买的起。政府将单价限定低，而且允许以后按照原价买回10%的政府份额，最终的结果却是帮有钱人降低了购入门槛，让富人更容易买到好楼盘，这和共有产权房保障大众基本住房需求的初衷背道而驰。

政策爆雷，地方没钱暴露共有产权房的困境

最近，“青岛共有产权房难交付”成为当地倍受关注的舆情。青岛2020年也进行了共有产权房的探索。共有产权由个人购房者（不同层次的人才）与区属国有企业按7：3共同持有产权，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，此政策吸引了不少人才购入共有产权房。但2022年由于区属国企“没钱”，出现共有产权房无法交付的情况，当地也暂停人才共有产权住房政策。

看法：“新加坡模式”理想很丰满，但实践探索却往往水土不服，供地不足、资金短缺、配套资源公平等问题仍待解，学习“新加坡模式”存在一定难度。因此，加大租赁住房的供给仍将是现有住房保障政策的重要补充，可以更有效降低年轻人和外来人口的短期购房压力。