干货丨通州湾近三年土拍市场分析

据不完全统计，2020-2022年通州湾共计挂牌61宗重点涉宅地块，其中，54宗成功出让，1宗终止出让，6宗流拍，成交占比约88%。

54宗成交地块，共计土地面积约375万方，成交总金额约200亿元。从下图可以看出，2021年成交量价同比均上涨，2022年出现小幅下滑。

就拿地房企来看，仅2宗品牌房企，2宗本土民企，另外50宗均为本土城投，城投拿地占比约93%。

三年内在通州湾拿地的品牌房企仅两家，分别为南山和世茂。

另外两家民企分别为南通环中置业和南通玄月酒店管理有限公司。其中，南通玄月酒店管理有限公司实际由香港海鑫国际发展有限公司100%控股。

城投公司中，盛和三年摘牌14宗地块，土地面积合计约70万方，耗资约38亿元，为拿地金额最高者。另外，通州区惠通投资有限责任公司斥资约34亿拿下10宗地块；南通滨海投资发展有限公司斥资约24亿拿下5宗地块。

2020-2022年通州湾土拍成交地价、楼面价最高记录如下图所示。不同于南通其他板块，三年来通州湾地价、楼面价均无明显涨跌，就价格而言整体较为平稳，这与拿地企业基本都是本土城投有一定关系。

2020-2022年通州湾土拍成交地价TOP10、成交楼面价TOP10分别如下所示：

就溢价表现来看，54宗成交地块中，20宗产生溢价，占比约37%，其余34宗均为底价成交。

其中，有2宗溢价率达102%，拿地时间为2020年1月，竞得企业为南通滨海投资发展有限公司。

另外，从2021年12月起，通州湾土拍规则开始提出“限房价”，三年内共计成交4宗“限房价”地块，最高新房备案均价为12875元/㎡。

总结而言，近三年通州湾土地市场成交量颇大，三年出让375万方涉宅地，为南通非市区板块最高。但地价、楼面价并无突破，且超9成为本土城投托底，实际热度一般。

据不完全统计，上述54宗成交地块，目前仅南山TR21018地块已开盘，即南山湾玺壹号，世茂TR21019地块和盛和TR20011地块已公布案名，分别为世茂江海誉湾和盛和湾上文华，其余尚无动作。

这些城投摘牌地块何时入市？是否会有品牌房企参与合作？新知南通研究院将持续关注。