北京女子因学区房问题解除合同，卖方索赔168万违约金，法院判了

学区房价格高是因为孩子上学要按照教育部门划定的住宅片区、进入对应的学校。这就造成学生家长都通过买房或者租房涌入名校对应的片区，名校周边的商品房和二手房售价和租金都普遍较高。但是，最近两年许多城市已经改变了传统划分学区的做法，学区房的紧张局面有所缓解。

北京一女子与人约定购买西城区某小区房屋一套，签订房屋买卖合同后，女子支付了50万元的定金。此后，女子在微信群里听到购买的房屋不再是对应的学区房，而是多校学区房，女子要求解除与出卖人的买卖合同，出卖人向法院起诉女子违约，要求按照约定承担房屋总价20%的违约金168万元，法院判决双方房屋买卖合同解除，女子赔偿出卖人110万元。为什么法院没有支持女子因学区房变化有权解除合同的说法呢？

北京市海淀区女子马某某，想让自己的孩子将来到西城区德胜门知名小学上学，决定到西城区德胜门买一套房子。2021年3月18日，应某某（化名出卖人）与马某某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定应某某将北京市西城区德胜门A08号房屋（面积122.62平方米）出售给马某某。房屋成交价格为：460万元整。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为383万元整。买受人向出卖人支付定金50万元整。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转。……。

买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。

同日，应某某（甲方、出卖方）与马某某（乙方、买受人）及链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为843万元整，此价格为甲方净得价。……10.关于交易房屋的其他约定：入学名额，甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为多校划片，适龄儿童依据不动产权证书所对应的实际居住地址登记入学情况最终以所在片区的统筹分配为准，……。

甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（7）甲方承诺的学区情况、入学名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的。甲方出现上述违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。……。

合同签订后，马某某向应某某支付了定金50万元。2021年7月22日，马某某在微信上发出“解约确认函”，确认解除涉案《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。理由是当初买房子时说可以上实验二小德胜或西师附小，但现在看来买房也上不了这两所学校，与买房初衷相背。

2021年8月4日，应某某向马某某发出《催告函》，明确告知马某某，马某某不享有合同的解除权，其发出的《解约确认函》不具有解除合同的后果。应某某强烈要求马某某继续履行合同。如马某某决定不再继续履行合同，请尽早做出不再继续履行合同的意思表示。2021年8月23日，马某某在微信群内发出《关于再次明确不再履行合同的函》，明确表示不会再履行《补充协议》约定的第一笔首付款的付款义务。

应某某向法院起诉，要求确认应某某与马某某的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议在2021年10月15日解除，马某某向应某某支付违约金168.6万元。

马某某向法院反诉，要求应某某向马某某返还已支付购房款50万元。

2020年4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，……（七）自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

法院认为， 马某某在签订房屋买卖合同时，《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》已经存在，对不再划分学区的规定应当是明知的；双方的房屋买卖合同没有明确约定涉案房屋为登记入学，购房人子女能够在德胜学区内入学。

马某某的子女分别于2024年和2026年小学入学，2021年时马某某子女并未到入学年龄。北京市的入学政策可能会进行调整，马某某子女入学时具体政策情况现在无法确定。因此马某某不享有涉案房屋买卖合同及补充协议的解除权。因马某某未按合同约定向应某某支付涉案房屋的购房款，已构成根本违约，应某某有权根据合同约定选择解除合同。

法院依照公平原则和诚实信用原则，结合案件具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失等因素，酌定马某某应向应某某支付违约金110万元。因应某某同意使用马某某已支付的定金50万元折抵部分违约金，因此折抵后，马某某需向应某某支付违约金60万元。法院判决，确认应某某与马某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2021年10月15日解除，马某某支付应某某违约金60万元；驳回马某某的反诉请求。

马某某坚持自己没有错，有权解除合同，要求二审改判马某某无需支付应某某违约金60万元，应某某返还马某某购房款50万元。马某某自有海淀学区房，为了孩子接受更好的教育出售唯一住房换房，明确指定购买德胜片区学区房，且首次约看即签约；再结合补充协议，可知购房目的是购买德胜片区学区房。马某某基于德胜片区学区房自愿支付的涉案房价并非真实市场价，该签约价是重大误解，显失公平；涉案房屋并未降价，应某某无损失。

应某某辩称，马某某是合同违约方，应当承担违约责任。多校划片政策在双方订立合同之前早已发布，马某某对此明确知情，不可能出现误解。马某某要求解除合同的根本原因是房价大幅下降，为一己私利不愿意继续履行合同。马某某以显失公平主张解除合同，缺乏法律依据。

二审法院认为，马某某与应某某签订合同前，西城区入学政策已经公示，对此双方应是知晓的，在案证据亦显示马某某知悉该政策。马某某提供的现有证据亦不足以证明应某某曾对其作出承诺，或合同中的上述约定的意思为应某某确认其出售的房屋能够确保上德胜片区学校的入学名额。一审法院认定马某某不享有涉案房屋买卖合同及补充协议的解除权，并无不当。马某某未按合同约定支付首付款，构成根本违约。2023年1月18日，北京市二中院终审判决，马某某的上诉请求不能成立，驳回上诉。

诚实守信很重要，一次买房违约，赔偿违约金110万元，这对于个人来说还是难以承受的。这件事看起来像是因为购买学区房引发的合同履行问题。但实际上买房时，北京西城区发布的入学政策就已经明确，不再根据房产划定对应的学校，而是多校区，也就是说打破居住区域上学。既然马某某知道已经不再划分学区了，还要去西城区德胜门买房呢？

可能有两方面因素，一是不再划分学区的政策刚刚实施，马某某还怀有侥幸心理。希望在德胜门买房，自己将来的两个孩子能够到对应的两所名校上小学。二是对所在区域房价的误判，认为房价有可能继续上涨。然而事实上，所在区域房价出现了大幅下跌，同时，所在区域房屋居住人家孩子上小学可能面临多个学校。在此情况下，马某某果断地提出了不再继续履行房屋买卖合同。

应某某称马某某是看到房价下跌才提出解除合同。当时签订合同时并没有约定所在房屋确保能够上实验二小德胜或西师附小，马某某应当约定的20%违约金责任。实际上，马某某的两个孩子还要两年才能上小学，在地方教育正常随时变化的情况下，马某某以2021年的入校政策来判断将来自己的孩子能不能上学也为时过早。因此，马某某没有理由单方解除房屋买卖合同。房子没买到，还赔进去110万元，这件事情警示，签订房屋买卖合同要谨慎，违约的后果很严重。