土拍逻辑，要大变了

2021年，自规局的一份公告，改变了这两年的土拍生态圈。

那就是基于“房住不炒”的原则下推出的“两集中”政策。

“集中公告、集中出让。”

而且，全年土拍不超过3次。

那时候开发商可紧张了，因为集中出让，也让土地市场出现了冰火两重天的场面。

对开发商来说，集中出让也意味着对资金的要求更高了。

因为要一次性缴纳“意向土地”的保证金，如果有势在必得的地块，资金实力也就体现了开发商的马甲强度。

所以，在土拍市场整体上行的时候，“集中土拍”更像是一场有预谋的“招投标”，不但没有起到“稳定市场”作用，还将地块的价值，拉到了顶部。

多个城市“集中供地”后第一场土拍，很多开发商都杀红眼了。

等土拍落地，开发商们回去一合计，都感觉上当了。

“鹬蚌相争渔翁得利。”

等到第二轮集中供地的时候，开发商们也就比较有默契了，线下各自摸底分配，这样不仅减少了资金占用，还不至于楼面价的溢价。

“阳谋土拍市场。”

在此背景下，小开发商的命运则比较尴尬。

好的地块抢不过（没钱没马甲），坏的地块看不上，也就懒得报名了。

然而，小开发商也因此得福。

“躲过了”最疯狂的时刻，集中土拍到了下半场，小开发商业终于有了机会。

受到了“盛情邀约，大咖待遇。”

随着销售疲软，开发商们的拿地意愿也逐渐消失，集中供地的“冷场”，也再一次影响到“销售市场”。

“城投兜底的戏码，不断上演。”

自此，集中土拍完成了它的初衷，“稳地价、稳房价、稳预期”。

可是，地产这东西，只要失去流动性。

相当于就没有了价值。

土地也是如此。

太稳了，地方和自规都感到了寒意。

近日，地产又迎来了土拍市场的变化。

“针对集中供地的优化”

一些地产评论为取消“集中供地”。

这个理解尽管粗暴，但也不寒碜。

而公告的实际内容，其实是对“供地逻辑”进行优化。

直白一点，未来，“以销定地”。

“各地根据城市情况，控制土地供应量，以稳定房地产市场。”

在这样的背景下，土拍逻辑，变化可就大了。

因为开发商不知道地方要不要供地，所以，每一次土拍，都相当于“盲盒”。

错过了，有可能错过一整年。

上手了，有可能后面有更好的。

这和“土拍热度”时提出“集中供地”的作用一样。

“调动情绪，拉预期，重新制定规则，猜不透。”

计划很好，但是计划中的一部分（开发商）倒下了。

如今的开发商，满目琳琅，还没有恢复。

对购房大军来说，首套利率降了，但是存量的没降。

不可能有效。

对开发商来说，没有违约的可以举债，但没有违约的开发商，本来也就不需要更宽的债务政策。

本质上逻辑都一样。

“需要的没政策，有政策的要不起。”

地产经过这几年的调整，落水的很多。

但是政策的绳子，老是抛给岸上的人，跟他们说：

“你下水，别怕，我保护你”

岸上的人一脸懵逼：

“你倒是先救落水的人啊”