只卖2套, 福州第四代住宅的卖点被砸得稀碎!

看到一个新项目榕发麓里云筑举行了试桩仪式，即将正式转入施工阶段，又是一个第四代立体生态住宅。

算上建发缦云、国贸天琴湾、中建元亨府、保利国贸天琴湖、榕发誉湖郡，福州已经有6个明确亮相的第四代住宅项目，其中4个已开盘。

再算上刚拍不久的上海新西村两个地块，第四代住宅在福州的进击之路，狂飙不止。

从来没有无缘无故的流行，尤其是房地产，每一阵潮流旋风里必然都裹挟着巨大的利益。就像曾经流行的复式、别墅、大平层，以及这次的第四代立体生态住宅，有卖点有市场，房企才会趋之若鹜。

但这第四代住宅好像比别的产品更短命，才开到第三个，就被绊了个踉跄。

建发缦云是第一个开盘的立体生态住宅项目，指导价3.2万/㎡，开盘价3.5万/㎡，首开去化超8成，现已售罄。

紧接着是国贸天琴湾，指导价4.2万/㎡，开盘价5.5万/㎡，首开去化超7成，目前只剩9套。

高地价，高溢价，高去化，名副其实“三高”。两个项目大获成功，一定程度上给低迷了一整年的福州市场注入了一点信心，也给友商传达了一个信号：第四代住宅，我看行。

于是这一年福州的土拍场，凡是允许建设立体生态住宅的地块，就不会砸到地里没人要，而且楼面价都不便宜：天琴湖楼面价22644元/㎡；

元亨府楼面价13000元/㎡；

誉湖郡楼面价19989元/㎡；

榕发麓里云筑楼面价14580元/㎡；

天琴和苑楼面价26854元/㎡；

白马公馆楼面价26830元/㎡。

但建发缦云、国贸天琴湾的好运似乎没能传导给其他项目，之后登场的元亨府、天琴湖只收获了一“高”，地价高。

元亨府降价2k开盘，卖了2套；

天琴湖8折开盘，卖了23套。

在场的第四代住宅们，刚备案的、在打桩的、准备开盘的，都沉默了.......这哪是砸的项目饭碗，这是连带第四代们碗里的都给倒了啊！

第四代住宅最大的卖点，就是那个赠送的大阳台+垂直绿化。谁不想有个大阳台呢，加上垂直森林的设计，一改过去鸟笼式楼宇，将住宅融合到自然中，打破了钢筋混凝土森林的粗糙感，是有眼前一亮的感觉。

但这个卖点，一定是要建立在地段或者是极致的景观资源等房产的核心价值点上，才会发挥它最大的价值。就像飞凤山之于建发缦云，市中心+江景之于国贸天琴湾。

若没有这些基础卖点支撑，那这个绿油油的建筑其实是经不起推敲的，说是优点，也可以变成缺点。

大阳台虽是赠送，但在公摊上也是一点不客气。以天琴湖为例，公摊达到了28.3-28.9%，一套142㎡的房子套内只有100㎡，以均价35000元/㎡计算，公摊就去了140万。

而绿植虽是让人赏心悦目，但后期的维护非常非常麻烦。首先，这个绿植一般是由开发商统一购买，不能自行变更植物品种，想圆“种菜梦”的可以醒醒了。

所有的植被虽然有专门的滴灌与维护系统，但物业每次都要进入私宅进行维护，隐私也是要考虑的问题。

而且不封阳台，尘土多不说一下雨就更尴尬了，福州还有土特产台风，这样的庭院该如何维护好？

这些问题在建发缦云和国贸天琴湾上还不那么显眼，因为有更大更强的光环盖过了。但在天琴湖和元亨府上就显露无疑了，足以把项目所有的卖点彻底击穿。

上期我们说到，元亨府的主要问题，一个是产品和板块的错配。第四代住宅这样的改善放在刚需主导的快安注定是格格不入的。

加上中建在改善产品上，缺乏强有力的代表作。不像建发、国贸等品牌房企，有丰富的做高端线的经验，又有一定口碑的物业，自带品牌号召力。

同理可得，其他知名度、实力还不够的小房企，或者对福州市场还不熟悉的外来房企，不要轻易碰第四代。

而天琴湖的问题在于不够极致，对于真豪宅而言，是差一点都不行，天琴湖却在地段、景观资源、配套、产品等方面差了五六七八点，这就让处境变得很尴尬。

项目自己都没信心卖出4.5万/㎡的指导价，自刀了近1万/㎡开盘，又让挑剔的改善如何相信这是豪宅的档次呢？

记得乒乓球大魔王张怡宁说过，她每次比赛前，和对方握握手，基本就知道对方的底气几何了。天琴湖的价格策略，相当于第一次面向福州高端人群握手时就露怯了。

天琴湖和元亨府遇冷，一定程度上给了市场和对第四代住宅正上头的房企一点提醒：

不是所有第四代住宅都热销，不是种点花花草草再标榜个第四代住宅就可以高价拿出来卖。

是噱头还是真的物有所值，购房者也越来越有自己清晰的判断。第四代住宅归根结底只是在产品上面做的一点提升，但产品的价值再大也很难大过地段价值、配套价值、品牌价值。

天琴湾成功，实际上并不都是因为第四代住宅，而是这块地卖什么都能成功。

目前第四代住宅已经在福州遍地开花，除了在售的，还有许多在路上，但这也是拍地之初基本就定好的，自己拍的地，含泪也要盖下去。

开弓没有回头箭，箭若能回头伤的也是自己。

当然，我们也不是唱衰后续还没上市的项目。只是经过此番插曲，第四代住宅要拿回属于自己的一切，不是那么容易。必然要花更多心思，将产品做得更精细。

比如至少安全要有，美感要有，服务要有。若能将第四代住宅的产品价值发挥到极致，其它基本素质也不错，或许个别项目还会有惊喜。

但还是不建议房企盲目尝试，也不建议购房者跟风入股，还是那句话，对新鲜事物保持敬畏！

上为正文。