共有产权房也现交房难，城投到底有多缺钱？青岛模式问题出在哪儿？

近日，一条1月初在青岛城阳区区长信箱的投诉引起了网络关于“共有产权房暴雷”的讨论。投诉市民在留言中指出，其两年前购买、去年4月网签的舜山府共有产权房迟迟无法交付，而针对该投诉，答复单位城阳市政投资集团给予了“现正在积极筹措资金解决付款问题”的回答，印证了当地城投平台资金困难的窘境。

舆论愈演愈烈，2月2日晚间，青岛城阳市政投资集团官方微信发文回应：“已经安排资金付款，于今天将48套未拨付房款2571万元全部拨付到位，购房人可以到开发商处办理收房手续。”

事件暂时告一段落，但业界对于共有产权房和其背后承担开发建设、垫资的城投公司依然充满担忧，尤其是当前全国各地的城投平台公司还普遍存在高债务现象。共有产权房也有暴雷风险，还能放心买吗？

城投公司没付款，开发商不肯交房

在青岛市城阳区政府官网上的区长信箱页面，该市民投诉其购买了当地一套共有产权房，当时是按市政共有产权的性质，由购房户和青岛家安运营管理有限公司签署的共有产权合同。现在新房交付，开发商却说市政公司没打款，不能交房。

购房者联系了各责任方，几经推诿都未能解决。投诉下方，城阳市政投资集团给出了回答——“现正在积极筹措资金解决付款问题”，也就是说，作为“共同买房人”之一的城投公司，没钱了。

直到2月2日舆论突然发酵，当事方城阳市政投资集团才在晚上9时通过官方微信发布声明：“青岛家安运营管理有限公司未及时付款导致个别共有产权购房人延迟收房，在此，我们深表歉意。现已经安排资金付款，于今天将48套未拨付房款2571万元全部拨付到位，购房人可以到开发商处办理收房手续。”

至此，青岛城阳区这例共有产权房的暴雷危机暂时解除。

但这一案例却暴露出，看起来可靠的共有产权房其实也正在面临风险。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，共有产权住房出现交付问题，说明部分涉及财政资金支持的住房项目尤其是保障房项目，也受到了财政资金不足的困扰，导致房屋交付出现了问题。“青岛此类案例说明，交楼风险依然存在，且从商品住宅进入到了保障房领域。”他说。

总负债超65万亿还在不停拿地

尽管青岛城阳市政投资集团在声明中表示，目前公司经营稳健，资产质量优良，从未出现过债务逾期等问题，债务风险可控，经营呈稳健上升态势，但从多处公开报道及数据信息都能看出，城投平台资金链紧张的可能性很大。仅青岛城阳区去年被媒体曝出的类似事件里，除市政投资集团外，还有青岛城阳市政开发建设投资集团有限公司（市政）、青岛城阳城市发展集团有限公司（城发）、青岛动车小镇投资集团有限公司（动投）等三家城投都拿不出钱。

而去年城阳区第十批次的土地出让中，卖出的12宗地只有一块是由民企拿下，其他均由城投平台参与，出资总额达二三十亿。

全国的情况也类似。据中指研究院统计数据显示，2022年，22城试水集中供地，地方国资拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%，混合所有制企业占比为4.8%。

一边要为地方土地财政兜底，另一边还要给共有产权房出资。

全国面临这样窘境的城投平台不在少数。企业预警通显示，根据部分城投平台已发布的最新一期年报，至少有650家重要及主要城投平台存在有息债务，多达上千亿，少则数千万。另有媒体统计，截至2022年末，全国城投平台公司的总负债已经超过了65万亿。

面对如此庞大的债务，很多地方目前都面临很大的偿债压力，甚至有不少地方城投平台已经开始出现违约。

比如今年开年，贵州省遵义市的最大城投公司——遵义道桥的156亿元债务申请了展期20年，且前10年仅还息不付本，后10年分期还本。根据光大证券一项研究数据显示，2022年12月，国内共有6家城投平台共7只信用债出现展期，另有一家主体的1只信用债发生实质性违约。

中指研究院企业研究总监刘水在接受媒体采访时表示，去年企业拿地的特点之一是地方城投公司托底拿地明显，随着2022年土拍热度进一步下滑，各地土地出让金缴清周期延至2023年，预计2023年各地方政府土地财政压力明显加大，或加剧城投债风险。

城投平台应回归代持政府产权身份

正是基于上述城投平台的现状，在此次青岛共有产权房事件中，不少自媒体称“共有产权房也开始烂尾”，并且作出了“或将蔓延至更多二三线城市”的预言。

共有产权房还能放心买吗？业界普遍认为，共有产权房未来仍有发展空间。

严跃进表示，地方政府的财政资金状况，的确会影响到城投企业的资金流，继而产生一些风险，后续仍要留意共有产权房项目上的资金缺口是否完全填补到位。但从总体来看，共同产权房的金融风险是相对可控的。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则介绍道，国内各城的共有产权模式，以北京、上海、广州、杭州等地的模式为主流，即政府在供地时就对地价进行了折扣处理，低于市场价的部分为政府的产权部分，其余产权归属购房者，这类共有产权房不存在政府出资的问题。而政府方的产权由国有企业、主要是城投平台来代持，比如深圳的人才安居集团，广州的珠江实业等等。“在这种模式中，城投平台主要是起了代政府持有政府部门产权的作用。”他指出。

对于青岛的这个案例，李宇嘉认为，该地的模式做法是否是真的共有产权，仍需打个问号。该案例中的共有产权模式是，政府通过城投平台投入一部分资金，购房者投入一部分资金，双方共同购买开发商的房屋，原本的商品房通过这种方式转为共有产权性质，换句话说，相当于政府自掏腰包、用财政的真金白银在向开发商买房。政府的出资部分实际上考验的是城投平台的资金实力。

尤其是在当下，房地产市场下行，城投债务高企，地方财政实力削弱，当初的出资承诺就有难以兑现的风险。“本质上来讲，凡是脱离市场、把商品房转作共有产权的模式，都存在一定风险，尤其是当城投平台的买单能力、资金实力都下降的情况下，很可能会因为其债务压力而难以成行。”李宇嘉强调，而像北京、上海这种从土地源头端就开始降价、不用政府出资的共有产权房模式，就不会有太大问题。

对于共有产权房的未来，中国城市房地产研究院院长谢逸枫持乐观态度。他认为，从销售模式上看，共有产权房的销售回款非常快速，可以通过预期销售的形式实现滚动开发。“未来的共有产权房，或许将取消年限限制，售价完全以市场价为依据。”他说。